“还以为对房地产的‘救市’已经启动,谁知道反而对行业的调控更紧了!”一位机构分析人士向记者如此表示。
日前,央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》(下称《通知》),要求严格商业性房地产信贷管理。昨天,沪深股市对此作出了直接的反应:地产指数领跌大盘,当天沪指上涨0.34%,深成指跌0.13%,然而房地产板块却整体下挫1.54%。
综合多位分析人士对《通知》的解读是,房地产行业还没到“救市”的时候,而且政策的调控还有可能继续进一步收紧。如此一来,本来备受资金紧张煎熬的房地产商,还得依然“勒紧裤头”过日子。因此,不仅房地产行业的调整尚未结束,房地产板块股票表现也可能继续承受压力,还需要更多时日才能“拨开云雾”。
收紧信贷令地产商资金更紧
今年7月,中国银监会主席刘明康指出,要满足正常合理的房地产信贷需求,科学地支持房地产业健康发展。自从去年下半年实施从紧的货币政策至今,这是首次出自监管层有关改善房地产信贷需求的表态。
不过,尽管银监会领导作出这样的充满“暖意”的表态,但是,从近日央行和银监会联合下发的《通知》精神来看,对房地产业的调控政策方向并没有明显改变,尤其提出“禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款”。最近闹得沸沸扬扬的苏宁环球退地事件,还有其他的一些“退地”的消息表明,随着开发商退地潮涌现,业内人士纷纷看跌房地产后市。
事实上,在信贷紧缩环境下,商品房销售下滑使企业资金压力进一步加大,土地购置和开发面积增速明显放慢。今年1-7月,全国土地购置面积近2.2亿平方米,同比增长5.24%,增速较去年同期下降7.51个百分点；完成土地开发面积近1.5亿平方米,同比增长4.18%,增速较去年同期减少7.15个百分点。
同时,今年1-7月,房屋销售价格涨幅出现明显回落,房屋销售面积出现萎缩,景气度出现持续回落。1-7月,全国商品房销售均价为4013元/平方米,同比上涨4.24%,与今年上半年同比涨幅相比下降0.31个百分点,和去年同期11.37%的涨幅相比出现明显回落；今年前7个月,我国商品房累计销售面积30453.96万平米,同比减少10.8%,与去年同期25.1%的增速相比明显下降。
与此同时,投机资金在大举流出房市。
从2004年开始,国外的热钱借着人民币升值的预期大规模进入我国的房地产,使得房价犹如脱缰的野马一个劲往上涨。美国次贷危机加速了流入我国房市的大部分投机资金在高位套现,今年我国股市60%的跌幅严重削弱了国内的投机力量,没有资金持续流入的房市注定终结上涨势头。
即便信贷放松亦非拯救开发商
虽然CPI增幅持续回落,但是通胀压力仍然不容小觑。因此,市场普遍认为,在通胀环境下,房地产行业信贷政策放松的可能性不大,房地产市场走出观望缺乏足够的外部推动条件,交易量的低迷可能仍会持续,房屋价格涨幅面临下行压力。
长城证券分析师也认为,地产行业的信贷紧缩政策并未危及银行体系,而是成功促进了整个行业的良性调整,此时放松信贷紧缩可能会造成严重的后果,但不排除对个别调整过度的城市区别对待的现象发生。
不过,如果下半年政策有所松动,其目的应该是刺激有效需求,而非拯救开发商。天相投顾认为,政策调整的着力点将是刺激有效供给和有效需求,而并非前一阵市场争论激烈的拯救开发商。因此,提升保障性、自主性和改善性等刚性需求以及购房者购买力,从而刺激有效需求的财税、信贷政策无疑有较大空间,此外,继续支持、加大保障性住房供给力度从而提升有效供给也将是中长期的政策方向。
