引言
法国经济学家欧仁·韦尔在《居住与住房》一书中曾说过： “住房没有伸缩性的特点，总是要求比合乎需要的数字建造更多的住房。”房地产不能进行易位交易，流动的只是产权或使用权。市场上一定量的空置率是必须的。
从7月下旬开始，上海市统计局组织对1000个小区开展“现有住房闲置情况”抽样调查。据有关人士称，此次“现有住房闲置情况”调查是全市乃至全国范围内的首次，此次调查统计的是已售出商品房中空关的、随时可以上市交易、形成有效供给的这部分住房。这部分住房的所有权在业主的手里，以往的空置率调查的是开发商手中的房子。
从过去调查统计开发商可供商品房空置，到如今调查已售商品房空置，这一调查对象的变化，不仅意味着调查难度的增加：对处于低迷期的楼市(楼市博客|楼市新闻)来说，政府关注已售商品房空置率更具有深层次的意义，将有助于拨开迷雾，揭示楼市的真实供需情况，使政府的宏观调控具有更强的针对性。
何为空置房？空置率多少为合理区间？这些关乎楼市的重要指标，对在当前楼市背景下进行重新审视，具有非常重要的意义。
一、何谓空置
空置率是反映房地产市场供求状况的一个重要指标。以美国为例，空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋；空置率是用空置房除以全社会房屋得出。但中国的计算方法有所不同，空置房是指竣工后尚未售出的房屋，而人们所说的空置率，多是用当年全部未售出的房屋除以当年竣工的房屋。按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
按照1995年8月国家统计局印发的《固定资产投资统计报表制度》中的定义，空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积。但在2003年，建设部副部长刘志峰曾表示，竣工1年以内的作为待销商品房，1年以上3年以内的作为滞销商品房，3年以上作为空置积压房。
空置率计算三种方法
当前的空置率计算方法主要有三种：
一，全社会待售、待租的住房面积除以全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量；二，竣工后未售出的商品房面积除以最近三年内竣工面积；三，竣工后未售出的商品房面积除以当年竣工面积。迄今为止还没有一个被普遍接受的空置率定义。
美国的空置率的计算采用第一种方法。中国的空置率大多用第二种方法计算得出。2006年曾有媒体引用所谓国家统计局发布的2005年全国住房空置率，得出我国住房空置率高达26%的结论，引起轩然大波。这个26%，则是用第三种方法计算出来的。
还有更具体细致的划分
空置率统计还有更具体细致的划分，可以依据房屋的种类(住宅、办公楼、商业用房)和交易方式(出租或出售)细分空置率；计算单位可以是面积或套。以美国为例，2001年全国共有人口2.7亿人，住宅1.2148亿套，平均每2.25人拥有一套住房，空置期一年以上的住房为1091.6万套，空置率为9%；季节性空置住房为355.4万套，季节性空置率为2.9%。空置一年以上的住房中，有320万套为租赁住房，130万套为出售住房。美国还按住宅的类型、住房的结构、建筑年限、不同的租金水平以及住宅所处的区域等分别计算出各类住房的空置率和空置期限(6个月、1年、1-2年和2年以上)。
