数据显示,对比2007年7月份东莞的土地供应情况,2008年7月份的供应量大幅度增加,总供应面积为67.3万平米,同比增长669%。7月供应的27宗地块,22宗集中在镇区,松山湖依然是工业用地的供应热点,其次是凤岗和桥头。城区只有莞城有5宗二级市场的工业类用地供应。
从东莞市国土资源局最近发布的土地出让预告信息可以看出,东莞市未来几个月的土地供应仍然是以工业用地为主,这正好符合了市政府提出的用地指标要求———“优先保障松山湖、虎门港、东莞生态园和东部工业园等重点园区以及市的重点项目、重大基础设施建设、重要产业和民生项目用地需求”。因此,7月的工业用地供应15宗,供应面积为45.4万平米,占当月总供应量的67%。工业用地的供应量已经连续3个月超过商住类用地占主导地位。
焦点一
樟木头房地产公司大量卖地
值得关注的是,7月供应的10宗总面积为85465平米的商住用地,全部是二级市场的挂牌交易地块,而且全是东莞市樟木头房地产开发总公司名下的商住用地,现拿出来转让。
据了解,樟木头房地产开发总公司是樟木头镇政府直属企业,是广东省城市综合开发三级公司,属下有物业管理公司、金属制品公司、房地产咨询服务部、房地产交易所、房地产管理所5个机构。这样看来樟木头房地产公司是一家实力不弱的房地产开发公司,现在大量卖地原因何在?合富辉煌市场研究部对此进行了分析。
该部分析师李兴旺认为,首先是东莞市政府近年来加强对闲置土地的查处力度,樟木头房地产公司名下有大量的闲置土地没有开发,必定要缴纳大量的土地闲置费和土地增值税,这样会增加这些地块日后的开发压力和开发成本预算,迫使开发商进一步加快囤积土地的开发或者转让土地。
第二点就是联系到去年下半年发布的“东莞镇街下属房地产公司挂靠关系将解除”的土地政策,市国土局对镇街下属房地产企业名下的经营性用地进行全面清理,若存在挂靠开发关系的,挂靠双方必须在2007年10月1日前到市国土局申请办理解除挂靠开发关系有关手续。樟木头房地产开发总公司就是挂靠于当地镇政府的,其属下的土地当时可能是低价或者是以合作形式无偿获取本来属于镇政府的土地。现在既然挂靠关系解除,樟木头房地产公司也不得不将土地拿出来拍卖,把所得地款交还给镇政府。
第三个可能性就是在目前惨淡的楼市氛围下,很多开发商都会面对巨大的资金压力,加上对楼市前景的不乐观,卖地求生也是其中的一条出路。
焦点二
地块流拍现象继续
根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示,2008年7月份上市交易的土地共20宗,实际成交地块只有15宗,成交面积为32万平米；5宗地块遭遇流拍,流拍总面积为24.5万米,其中一宗是本月唯一一宗上市交易的商住地块,但也难逃流拍的厄运。进入2008年后,截至目前流拍的地块宗数高达16宗,商住用地流拍7宗,土地市场难觅回暖的迹象。
7月成交的地块以工业用地为主,占总成交面积的57%,没有商住类用地成交。而成交的15宗地块,成交总价为27826万元,平均地面单价为868元/平米。7月仅有一宗位于谢岗的商业地块以超出底价35%的价格成交,其余的14宗地块均以起拍底价成交。
据悉,7月上市交易的商住地块只有一宗,地块编号为2008G025,位于樟木头镇樟洋村,面积为66666平米,起拍价为25400万元。到截止交易时间无人出价而遭遇流拍,这是进入2008年后流拍的第7宗商住用地。
与这宗樟木头流拍地块形成鲜明对比的是上个月成功拍出的2008G026地块,同样位于樟木头镇樟洋村,在面积上两地块相差不远,而在其他一些规划指标上,则存在几乎成倍的差异。2008G025地块规划最大容积率为2.45,最大建筑密度40%,最高层数16层,绿地率不得小于25%。2008G026地块规划最大容积率则仅为1.3,最大建筑密度30%,最高层数仅6层,绿地率不得小于30%。
在价格上,2008G025地块起拍价25400万元,而2008G026地块的起拍价只要10500万元,还不到前者的一半价格。究其原因,一方面是容积率不同,折后容积率楼面单价仅相差325元/平米；另一方面是地块具体位置和周边资源配套有所不同。从地块位置图上可以看出,2008G025地块邻近汽车站和莞樟路,周边环境成熟,酒店、楼盘、工厂、商业配套等环绕四周,而2008G026地块位于樟木头大道西侧,与樟木头林场、黄泥乙水库相邻,周边甚为冷清。
虽然从地块的地理位置和配套资源来说,2008G025地块比2008G026优越,但是后者的低容积率和低总价还是吸引到了买家,而本月拍卖的2008G025地块则由于总体地价稍高而惨遭流拍。在低迷的楼市景况下,价格才是硬道理,在土地市场亦然,低价才是王道。
焦点三
近期出让地块多位于镇区和松山湖
记者从东莞市国土资源局获悉,7月14日该局下属土地交易中心公布了“东土交第3号”预告文件,将于近期出让22宗总计931271平米的土地。除了两宗地块位于南城区西平社区外,其余均位于镇区和松山湖。
在这一批预告的22宗土地中,工业用地比重最大,一共有6宗,分别位于中堂、凤岗、桥头,用地面积共444455平米。其次松山湖地区仍然是土地供应重地,共计有4宗科研用地出让,面积达173480平米；另外虎门港有一宗13万多平米的仓储用地。
与前两次土地预告不同的是,这次预告除了推出了大量的工业用地“巨无霸”,同时还有数量不少的商住用地出让。商住用地的出让主要集中在中堂、塘厦两镇。其中,塘厦社区两块商住用地均超过了3万平米,由于地理位置优越,成为本次土地出让的亮点之一。本次出让土地中唯一两宗市区用地位于南城区西平社区,其中一宗面积为32521平米的商住用地,容积率达到了3.5；另一宗则是面积为39143平米的办公用地。估计这两宗同一区域的地块将会捆绑出让,以吸引更多的开发商竞拍。
