编者按：
7月下旬，九堡的海景城爆出了“物业管理真空20天”的新闻[详细<<<]。而在本网的业主家园里，不少网友发表了自己对小区物业管理的不满，有的甚至坚决要求更换物业公司。 进入本网业主家园<<<
杭州的物业管理公司怎么了？为什么业主与物管公司的矛盾总是化解不了？针对网友提供的几个存在物管问题的小区，本网记者深入行业内部进行了独立调查。
以下为本文核心提要：
物管“三座大山”：三金五险增加、CPI高涨、物权法削减收入
困境难解：物管费为何难涨价？
破解之道：从包干制过渡到“酬金制”
记者 李永生 见习记者 林娇
“如果任由目前的情势发展下去，可能很快就会引发杭州物管公司的撤退潮，目前已经出现了这样的苗头了，一些物管公司开始从小区撤出。”作为杭州物业管理行业协会的副会长，南都物业董事长韩芳女士面对行业出现的困境，不无忧虑。 [杭州：物业管理公司擅自撤出小区要受罚]
 |
| 高楼建起 物管问题却愈见突出 |
“也许，目前杭州很多物管公司都存在生存的困难，需要得到政府部门和媒体的支持，才能走出困境。”韩芳说道。
问题的严重性在于，目前的物管困境似乎无解。
“酬金制是较好的解决办法之一，”中国物业管理协会常务理事、耀江物业董事长陈家豪认为。但同时，他也指出，在杭州实行酬金制还面临着很多客观的困难，还需要一个过程，短期内很难大面积推广。[相关阅读：“物管草案”引来串串问号>>>]
物管“三座大山”：三金五险增加、CPI高涨、物权法削减收入
“物管是典型的劳动密集型行业，人员成本占整个成本支出的70%以上，”陈家豪告诉记者，去年出台的新劳动法对劳动密集型行业影响最大，物管行业受冲击严重。他告诉记者，近年来，因为CPI、最低工资上调等因素，物业管理的综合成本比五六年前上升了150%-160%左右，但大部分小区五六年来都没有涨过物管费。
 |
|
本网资料照片：南岸晶都楼盘实景
|
“原先，物管企业基本不给保安交三金五险；新《劳动合同法》实施后，国家执法力度很大，这一块成本增加了不少。”韩芳给记者算了一笔账，表面上保安的月平均工资在1100-1200元之间，但好的物管公司为了留住员工，食堂和宿舍通常必不可少，再加上服装费、三金五险以及节假日福利等，综合算来，一个保安一年的成本大约在2.6万左右。
“新劳动法让我们增加了用工支出，CPI让我们增加了物管成本，而物权法则进一步削减了物管公司的经营性收益。”韩芳指出，一方面是成本和支出的不断增加，一方面是收益的减少，两相挤压，本来就“薄利”的物管公司变得无利可图，不堪重负，甚至入不敷出。
于是，为了盈利或生存，一些物管企业选择了减少保安人员，减少小区的日常维护内容或频次……来压缩成本。另外一些公司则选择从部分小区“撤退”，或战略转移。绿城物业光是2007年一年，就已经在外地撤出了六个小区。最新的消息是，绿城物业服务的南岸晶都，在明年6月份合约到期后，绿城物业将不再续约。
 |
|
浙江耀江物业管理有限公司
|
南都物管的重心则选择了向盈利能力更强的高端物业和写字楼项目转移，韩芳告诉记者，近一年来，南都物业已经接手了不少写字楼项目，连绿城物管目前也在向写字楼大举进军。
绿城、南都、耀江都是国家一级资质的物业管理企业，目前已经形成了规模和品牌效应，日子相对来说还好过一些，还可以通过撤退或战略转移来以求自保，更多的物管企业则可能不得不面对“关门”的窘境，也就是韩芳所说的“撤退潮”。
撤退潮一旦发生，对物管和小区双方打击都是很大的。目前，杭州已经有小区因为老物管撤出，新物管没有接上，结果发生小区停水停电、设备瘫痪、垃圾堆积等“不和谐”事件。[实例阅读：九堡海景城物管真空20余天>>>]
继续阅读下页——困境难解：物管费很难“与时俱涨”
