浙江在线·住在杭州网8月1日消息(通讯员 阮骏)今年杭城二手房市场的成交量在继三四月的少量回暖后，五六月连续下跌，7月达到淡季，其惨淡程度只能用门可罗雀来形容。从总体成交状况看，7月成交量创今年以来的新低，环比上月降幅达到了37.77%。价格方面，7月二手房成交均价为12277元/平方米，与上月相比小幅下降0.21%。
7月量价齐跌的现象可以看出，目前市场观望气氛甚浓，消费者购房意愿减弱。在这场价格和成交的博弈中，大多数卖方挂牌趋于合理，甚至有些急于抛盘的房东降价出售，买方市场逐渐占据主导地位，但现在市场上买卖双方不平衡状态还在继续，完全的买方市场还没有形成。
一是市场需求在宏观调控下被大量压制，这批市场需求有待爆发，市场需求层面的缺乏将会得到缓解；二是现在二手房市场上的有效供需平衡还需要时间，虽然滨江、下沙等新兴区域的发展较大，但是从现在来看还无法完全分担老城区的需求，大量的需求仍集中在老城区的中小户型上，在老城区新增房源量有限的情况下，这批市场供需紧张情况的缓解还须等待。
一、传统淡季到来 成交萎缩近四成
2008年1月至2008年2月杭州五大主城区二手房成交状况分析
数据来源：透明售房网 时间点：7.1-7.26
整个7月，杭城二手房市场继续前期弱势调整格局，二手楼市的“寒冬”仍在继续。据我爱我家统计数据显示，本月杭城共成交二手房828套，环比6月减少了501套，降幅达到37.7%，与去年同期相比下降则更为明显，同比减少了1259套。在价格上，延续三四月下滑态势，不过降幅与之前相比有所放缓，7月二手房成交均价为12277元/平方米，与上月相比小幅下降0.21%，同比去年同期10196元/平方米的均价则上涨了20.41%。
我爱我家市场研究中心分析：目前市场上有大量的刚性需求客户在持币观望，他们对房价回调的希望导致其与卖方在价格上的僵持，减缓了成交速度，部分区域的房价也因为成交萎缩而出现不同程度的下降。另外，银根收紧、股票市场低迷不振使得不少购房者存在资金紧张的情况，使得市场人气不在，随着投资客的退出，自住型购房者已经成为市场上的主力，理性购房行为已成主流。房东方在房屋转让过程中普遍高挂的现象已不复存在，市场上部分优质房源也开始打起价格战来，挂牌价格“松口”也在情理之中。
最近杭州各大银行对房贷审批标准进行了改变，一些信誉度好的客户和保值房产最高能获得八成的贷款额度。除此之外，7月7日，余杭区的住房公积金信贷政策作出新规定：对于申请经济适用房和套型建筑面积在90平方米以下商品房贷款的，最低首付为两成，即可贷额度控制在总房价的80%以内；申请其他普通住房贷款的，最低首付为三成，即可贷额度控制在总房价的70%以内。住房公积金二手房贷款和二次贷款对于首付成数的要求，仍按照余杭区原先的有关贷款规定执行。一系列信贷政策的放宽对于刺激现在的二手房“淡市”是有利的。
二、部分区域二手房价格下调
从各区域成交均价看，五大主城区出现两升三降的局面。其中西湖区、江干区价格上涨幅度明显，环比涨幅分别为14.48%和2.8%。其余三个区域中，下城区降幅最大，环比上月达到了7.99%；江干、上城两个区域相比6月分别下降了2.8%和0.38%。
图表：2008年6、7月份杭州五大主城区二手房成交价格状况
|
|
上城区
|
下城区
|
西湖区
|
拱墅区
|
江干区
|
|
2008年6月成交价格
|
13954
|
13253
|
11844
|
10675
|
11669
|
|
2008年7月成交价格
|
13901
|
12193
|
13559
|
9857
|
11996
|
|
增幅
|
-0.38%
|
-7.99%
|
14.48%
|
-7.66%
|
2.8%
|
数据来源：透明售房网 时间点：7.1-7.26
我爱我家市场研究中心分析：一方面，去年二手房市场成交火暴的时候，新盘的开盘价格以及成交情况都对周边二手房产生了拉动作用。但在今年，一些开盘比较集中的区域因为新盘价格较去年理性，甚至出现新盘开盘价低于周边二手房挂牌价的情形，因此这些理性定价的新盘，对部分区域二手房成交价格形成明显冲击。另一方面，部分投资客急于出售套现，从而使房价逐渐恢复理性，挤出了房价的虚高成分。
三、大、小户型交易比重上升
图表：2007年7月至2008年7月成交面积比重对比
数据来源：我爱我家 时间点：7.1-7.26
图表：2007年7月至2008年7月成交居室对比图
数据来源：我爱我家 时间点：7.1-7.26
我爱我家市场研究中心统计数据显示：本月受总体成交量的影响，各居室的交易比重也出现了变化，其中一居室交易比重增幅最为明显，环比上涨了7.99%；二居交易比重恰好和一居室相反，环比下降了9.17%；三居室在上月增加1.65%的基础上，本月交易比重又上涨1.07个百分点；四居室相比上月小幅提高了0.11个百分点。从成交面积数据可以看出：中小户型房源交易比重本月有所回调，其中60平米以下小户型小幅下降了1.01个百分点；60-90平米环比降幅达到了5.52%。其余几个区域均出现了不同程度的上涨，其中增幅居于领先地位的是90-120平米区间房源，交易比重变化幅度为3.26%；120-150平米区间房源和150平米以上房源交易比重分别达到了9.43%和3.77%。
从我爱我家成交记录显示，7月份成交的二手房中有45%为建筑面积在60平方米左右的房子，其中超半数为按揭购房。而且成交量比较靠前小区中，大多为朝晖、采荷、古荡等老房子。我爱我家分析：二手房审批尺度的变化，使得这部分房源贷款额度提高，是近期老、小二手房比例上升的主要原因。
四、价格150万以下房源走俏市场
图表：2007年7月至2008年7月杭州交易价格比重对比
数据来源：我爱我家 时间点：7.1-7.26
从本月统计数据来看，随着各区间段的交易量不同程度的减少，各价格段的交易比重也在发生着微妙的变化。其中200万以上高总价房源向上拉升了3.15%，成为本月价格比重涨幅之首；其次，100-150万区间的房源表现也较为抢眼，以1.27%的交易涨幅比重屈居第二；50万以下低总价房源环比小幅上升0.02个百分点。除此之外，50-100万区间以及150-200万区间房源则反响平平，其交易比重环比分别下降了2.98%和1.47%。
我爱我家认为：随着自住型客户成为了市场的主力军，地段佳、配套齐全、性价比高的房源逐渐走俏，使得150万以内的房源交易比重不断的被提高。此外，这几年不少主城区的道路改造，使得城区交通越来越便利，市中心的环境大大改善。由此不难想象，地铁线路的构建将进一步推动二手房市场交易份额的提升。
