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7月二手房:成交量再降四成 均价微跌
www.zzhz.com.cn  2008年08月01日 12:31:41  住在杭州网

  浙江在线·住在杭州网8月1日消息(通讯员 阮骏)今年杭城二手房市场的成交量在继三四月的少量回暖后,五六月连续下跌,7月达到淡季,其惨淡程度只能用门可罗雀来形容。从总体成交状况看,7月成交量创今年以来的新低,环比上月降幅达到了37.77%。价格方面,7月二手房成交均价为12277元/平方米,与上月相比小幅下降0.21%。

  7月量价齐跌的现象可以看出,目前市场观望气氛甚浓,消费者购房意愿减弱。在这场价格和成交的博弈中,大多数卖方挂牌趋于合理,甚至有些急于抛盘的房东降价出售,买方市场逐渐占据主导地位,但现在市场上买卖双方不平衡状态还在继续,完全的买方市场还没有形成。

  一是市场需求在宏观调控下被大量压制,这批市场需求有待爆发,市场需求层面的缺乏将会得到缓解;二是现在二手房市场上的有效供需平衡还需要时间,虽然滨江、下沙等新兴区域的发展较大,但是从现在来看还无法完全分担老城区的需求,大量的需求仍集中在老城区的中小户型上,在老城区新增房源量有限的情况下,这批市场供需紧张情况的缓解还须等待。

  一、传统淡季到来 成交萎缩近四成

  2008年1月至2008年2月杭州五大主城区二手房成交状况分析

                      数据来源:透明售房网     时间点:7.1-7.26

  整个7月,杭城二手房市场继续前期弱势调整格局,二手楼市的“寒冬”仍在继续。据我爱我家统计数据显示,本月杭城共成交二手房828套,环比6月减少了501套,降幅达到37.7%,与去年同期相比下降则更为明显,同比减少了1259套。在价格上,延续三四月下滑态势,不过降幅与之前相比有所放缓,7月二手房成交均价为12277元/平方米,与上月相比小幅下降0.21%,同比去年同期10196元/平方米的均价则上涨了20.41%。

  我爱我家市场研究中心分析:目前市场上有大量的刚性需求客户在持币观望,他们对房价回调的希望导致其与卖方在价格上的僵持,减缓了成交速度,部分区域的房价也因为成交萎缩而出现不同程度的下降。另外,银根收紧、股票市场低迷不振使得不少购房者存在资金紧张的情况,使得市场人气不在,随着投资客的退出,自住型购房者已经成为市场上的主力,理性购房行为已成主流。房东方在房屋转让过程中普遍高挂的现象已不复存在,市场上部分优质房源也开始打起价格战来,挂牌价格“松口”也在情理之中。

  最近杭州各大银行对房贷审批标准进行了改变,一些信誉度好的客户和保值房产最高能获得八成的贷款额度。除此之外,7月7日,余杭区的住房公积金信贷政策作出新规定:对于申请经济适用房和套型建筑面积在90平方米以下商品房贷款的,最低首付为两成,即可贷额度控制在总房价的80%以内;申请其他普通住房贷款的,最低首付为三成,即可贷额度控制在总房价的70%以内。住房公积金二手房贷款和二次贷款对于首付成数的要求,仍按照余杭区原先的有关贷款规定执行。一系列信贷政策的放宽对于刺激现在的二手房“淡市”是有利的。

  二、部分区域二手房价格下调

  从各区域成交均价看,五大主城区出现两升三降的局面。其中西湖区、江干区价格上涨幅度明显,环比涨幅分别为14.48%和2.8%。其余三个区域中,下城区降幅最大,环比上月达到了7.99%;江干、上城两个区域相比6月分别下降了2.8%和0.38%。

  图表:2008年6、7月份杭州五大主城区二手房成交价格状况

 

上城区

下城区

西湖区

拱墅区

江干区

2008年6月成交价格

13954

13253

11844

10675

11669

2008年7月成交价格

13901

12193

13559

9857

11996

增幅

-0.38%

-7.99%

14.48%

-7.66%

2.8%

                       数据来源:透明售房网  时间点:7.1-7.26 

  我爱我家市场研究中心分析:一方面,去年二手房市场成交火暴的时候,新盘的开盘价格以及成交情况都对周边二手房产生了拉动作用。但在今年,一些开盘比较集中的区域因为新盘价格较去年理性,甚至出现新盘开盘价低于周边二手房挂牌价的情形,因此这些理性定价的新盘,对部分区域二手房成交价格形成明显冲击。另一方面,部分投资客急于出售套现,从而使房价逐渐恢复理性,挤出了房价的虚高成分。

  三、大、小户型交易比重上升

  图表:2007年7月至2008年7月成交面积比重对比

                               数据来源:我爱我家      时间点:7.1-7.26

  图表:2007年7月至2008年7月成交居室对比图

                               数据来源:我爱我家       时间点:7.1-7.26

  我爱我家市场研究中心统计数据显示:本月受总体成交量的影响,各居室的交易比重也出现了变化,其中一居室交易比重增幅最为明显,环比上涨了7.99%;二居交易比重恰好和一居室相反,环比下降了9.17%;三居室在上月增加1.65%的基础上,本月交易比重又上涨1.07个百分点;四居室相比上月小幅提高了0.11个百分点。从成交面积数据可以看出:中小户型房源交易比重本月有所回调,其中60平米以下小户型小幅下降了1.01个百分点;60-90平米环比降幅达到了5.52%。其余几个区域均出现了不同程度的上涨,其中增幅居于领先地位的是90-120平米区间房源,交易比重变化幅度为3.26%;120-150平米区间房源和150平米以上房源交易比重分别达到了9.43%和3.77%。

  从我爱我家成交记录显示,7月份成交的二手房中有45%为建筑面积在60平方米左右的房子,其中超半数为按揭购房。而且成交量比较靠前小区中,大多为朝晖、采荷、古荡等老房子。我爱我家分析:二手房审批尺度的变化,使得这部分房源贷款额度提高,是近期老、小二手房比例上升的主要原因。

  四、价格150万以下房源走俏市场

  图表:2007年7月至2008年7月杭州交易价格比重对比

                                           数据来源:我爱我家       时间点:7.1-7.26

  从本月统计数据来看,随着各区间段的交易量不同程度的减少,各价格段的交易比重也在发生着微妙的变化。其中200万以上高总价房源向上拉升了3.15%,成为本月价格比重涨幅之首;其次,100-150万区间的房源表现也较为抢眼,以1.27%的交易涨幅比重屈居第二;50万以下低总价房源环比小幅上升0.02个百分点。除此之外,50-100万区间以及150-200万区间房源则反响平平,其交易比重环比分别下降了2.98%和1.47%。

  我爱我家认为:随着自住型客户成为了市场的主力军,地段佳、配套齐全、性价比高的房源逐渐走俏,使得150万以内的房源交易比重不断的被提高。此外,这几年不少主城区的道路改造,使得城区交通越来越便利,市中心的环境大大改善。由此不难想象,地铁线路的构建将进一步推动二手房市场交易份额的提升。

来源: 住在杭州网  作者: 通讯员 阮骏  编辑: 金季仁
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