今天下午，10-13号地块公开出让，图为备受关注的10号地块位置图。
其他地块位置图：11号地块 12-13号地块
编者按：
继20天前拱西、九堡两地块出让以后，今天下午杭城迎来了本月第二轮的土地出让。本次出让的四地块总面积约为118680平米，其中住宅用地面积为51201平米。针对本次土地出让，本网采访了几位开发商及专家，他们的的核心观点如下：
华元房产孟力军：蒋村10号地块的楼面价至少在8500元/平米以上
攻略地产祝军华：蒋村10号地块的楼面价不会超过10000元/平米
双赢机构章惠芳：蒋村10号地块的楼面价在8000－9000元/平米之间
文 / 记者 丁晓红 李永生 罗兰
今天下午出让的3块地，分别位于蒋村、滨江和转塘，均是热点板块。据记者获知的消息，其中蒋村10号将最无悬念。蒋村已是今年第三次出让土地，前两次有三块地已经出让，均被绿城联合相关公司竞得。查看出让公告>>> 地块位置图>>>
蒋村10号地块就位于绿城已经获得的三块地的边上，据悉，绿城已经交了土地出让保证金，“卧榻之侧，岂容他人安睡”，绿城又是势在必得。滨江11号地块可能最受关注。该地块10.5的容积率创下了杭州已出让土地的容积率之最，而且该地块位于滨江区政府边上，又沿江，地块天然条件很好，有可能引发拼抢。相关阅读：三宗地18亿成交 绿城再拿蒋村地块>>>
转塘在去年楼市火爆时出让了不少住宅用地，大部分被金都联合九龙仓竞得，另有一块地被雅戈尔竞得，后联合中海合作开发。今天出让的12、13号地块是转塘首次出让商业金融用地，但因为这两块地比较小，再加上转塘是规划中的旅游和创意产业区，不是商业中心，预计这两块地的关注度会相对比较小。进入本网土地频道>>>
本次出让地块详情
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地块编号
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位置
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出让面积
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用途
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容积率
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出让起价
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楼面起价
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杭政储出[2008]10号
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蒋村
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B-12
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51201
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住宅
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2
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95440万
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7700元/平米
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B-15
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10260
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商业金融
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2.1
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杭政储出[2008]11号
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滨江
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10418
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商业办公
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10.5
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26253万
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2400元/平米
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杭政储出[2008]12号
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转塘
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18995
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商业金融
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2
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5699万
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1500元/平米
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杭政储出[2008]13号
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转塘
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27806
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商业金融
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2
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8342万
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1500元/平米
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No.1转塘去年虚高，今年应该会有一个回归
核心观点：有人抢的话，10号地块最少会到8500元/平方米以上
(孟力军：华元集团副总裁，长期参与土地竞拍)
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本网资料照片：华元房产孟力军
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蒋村10号地块楼面地价7700元/平方米，已经接近很多企业的心理价位。这个价格就是告诉很多企业，你不用去了。如果是5000元/平方米的楼面起拍价，很多企业都会去参与，我们也会去，说不定可以捡个便宜呢，毕竟绿城现在也缺钱。
这块地如果有人竞争的话，8500元/平方米的楼面价应该至少会到，高的话，可能到9200-9300元/平方米，应该不会超过1万/平方米。之前两块地1万多的楼面价是虚高了。
滨江11号地块容积率高达10.5，肯定是超高层建筑，应该是打造滨江区地标性建筑。近一两年，杭州市政府作了要求，沿江地块要提高容积率，所以才会出现这么高的容积率。高容积率对政府和企业都有利，前者可以多卖钱，后者可以造更高端更独特的产品。
这块地因为容积率高，又是商业办公用地，对拿地企业的实力要求比较高，外地大鳄拿的可能性比较大，甚至可能事先有企业就已经和政府谈的差不多。不过，这块地的价格可能拍不高，类似的地块，江对岸的钱江新城楼面价也不过五六千每平方米，所以，这块地的楼面价可能会在4500元/平方米以内。
转塘的两块地楼面起拍价很低，只有1500元/平方米，这主要是因为转塘在杭州属于7类地块，级别比较低，价格评不上去。
转塘的住宅地价在去年拍到上万元，我认为是虚高了，今年应该会有一个回归。而对于今天出让的两块商业金融用地，我个人尤其不看好。因为转塘目前来看，定位的是旅游区，那边企业少，人也少，交通也是问题，所以，商业金融用地可以看淡。更重要的是，转塘有2400亩的农村留用地，其中至少有1000亩在镇中心，而这些地都适合商业金融和办公。这也就意味着，转塘这此类用地供应非常多，根据供需原理，价格自然就上不去。
No.2市场低迷，销售比拿地重要
核心观点：蒋村地块楼面地价不会超过1万/平方米
(祝军华：攻略地产董事长)
5月份那次拍卖，情况还是不错的。除了绿城高价拿走了蒋村两地块，拱墅、滨江两块地也以6000多一平米的价格被拍走。但是到7月9日那次土地出让，情况明显不好，可以感受到土地竞拍的积极性在回落。
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本网资料照片：攻略地产祝军华
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5月份能拍出那么高的价格，可能是因为绿城与万科之争，绿城想在万科边上造房子。此后，政府为避免流拍，推地就比较谨慎，基本是试探性投放。
本次土地出让的地块中，转塘这两块地在绕城外面，而且是商业金融用地，前景堪忧。那边目前也没有知名楼盘作为地块依托。若是住宅用地，发展的态势还好些。很可能在拍卖前已经有房产商表达了购买意向，可能有地块会直接成交。
10号蒋村地块体量不大不小，位置还是不错的，若是纯住宅用地可能价值更高，但吸引到大鳄竞争的可能性很小。所以，价格也不会涨到5月份那个价格。毕竟1万多相当于房价了。中海有6块地在手，更看重资金回笼，应该不会再出手；万科有盘在售，目前市场行情不大好，销售压力比较大，可能也不会在这个时候再拿地。
滨江现在的办公氛围还是偏冷的，没成气候，有些极端的商家甚至连“免费的午餐”也不要吃，不收租金请他们去那里办公都不去。1月份时中海拿的沿江1号地楼面价是4000多，估计本次出让这块达不到这个价格。因为11号地的容积率是个关注点，10.5的容积率必然是个超高层了，开发成本很高。很多开发商可能会考虑回报周期的问题而不出手。
No.3土地市场也处于观望期
核心观点：蒋村10号地块的价格可能会在8000-9000元/平方米之间
(章惠芳：双赢置业营销机构总经理)
10号蒋村地块中，有一部分是商业金融用地，2的容积率还是偏高，楼面价应该不会超过1万，可能8000多9000不到。因为那边的商业金融目前还不成熟，就算纯住宅用地也不会到5月份绿城拿地的价格。
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本网资料照片：双赢机构章惠芳
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虽然7700元/平米的起拍价比较合理，但这块地的总价太高。目前市场上，能拿出10亿来买地的开发商已经没几家了。之前，绿城高价拿蒋村两块地，有些拉动了周边地块的价格，但总价将影响楼面价的提升。
11号地的区位不错，2400元/平米的起拍价还是比较低的，成交价可能会达到4000多，到5000元/平米就比较困难了。因为容积率太高，造价也会比较高，开发商必须考虑到建筑成本。将来地下车库的处理也会是难题。
好在这块地占地面积不是很大，所以总价3、亿左右会比较合理。一方面，如果以景观办公楼为卖点，那么高层也是有优势的，到时售价可达1.2万/平米到1.3万/平米。
转塘的12号和13号地块更像是规划用地，很可能以楼面价成交，因为那边无论是住宅还是商业都不成熟，投资的话，回报周期会很长。
总的来说，目前土地市场也在一个观望期。
7月29日出让地块位置：（点下面小图可以查看大图）
