临近奥运会开幕还有不到60天时间，首都北京的奥运气氛也越来越浓重。鸟巢、水立方等亮相的奥运场馆四周远远围着的隔离网外，几乎站满了迫不及待要到这里留影的游客；首都机场新T3航站楼刚刚交用几个月时间，现在几乎已经人满为患，这些现象无疑表明奥运期间将有更多的人来到北京，这是否会给北京楼市带来契机？奥运之后9-11月是否会成为北京楼市一个新的“时间窗”？奥运期间，部分施工企业将停止开工，这是否会对楼市造成影响？开发商们又将采取什么样的措施来促进北京楼市的发展？
北京楼市现状探析
今年五月的北京楼市已不再像以往呈现“红五月”，从一些具体楼盘销售看，除了一些稀缺性、有特点的项目销售较好外，其他项目均有不同程度地下挫，幅度达到10%-20%。北京楼市目前呈现较为低迷的状态。
根据项目销售及市场需求行情看，我们认为北京目前的市场需求分为几个层次：
第一种是刚性需求。随着北京城市化进程的日益扩大，倡导两轴两带多中心的发展模式，城市本身的发展在不断加快，而且也随着北京城市的吸引力的不断增强，这将会吸引越来越多世界的公民到北京来置业，因此这种刚性需求的潜力非常大。一方面是没有置业的需要买房子，另一方面还有大量结婚的年轻人也需要房子，这类群体的刚性需求空间很大。第二种是升级换代的刚性需求。比如说原来从两口之家或单身，变成计划要孩子，房间格局随之就要有质的变化，这也将会产生刚性需求，是改善型的刚性需求。第三种是改善性的需求，这种需求是非刚性的，随着时间变化会有一定的调节，这种需求相对柔性一些的，时间可能是三五年，这是为中产阶级打造的一些中间带产品。
第四种是柔性需求，是更为改善型的需求，就是从原来普通的公寓转变成城市高级的公寓或者是低密度住房，这种需求时间要求更加柔性一些，可能会更加漫长一些。
从整个北京市场需求层次来看我们的产品，我们发现以下三类产品还是很有市场的：
一类是像万科开发的这种产品，首先本公司战略清晰，客户群定位明确，主要面向最大众的中产阶级，这类客户群的需求量很大，所以相对它的产品层次范围显得更加宽泛，从年轻的单身一直到年老的中产阶级需求。而且公司战略是随着市场的步伐而不断调整变化的。在成本控制方面，核心部分比如公司战略研究、拿地及前期产品制定等都是牢牢掌握在自己开发公司手中。一些下游产业链如营销层面则面向社会，外包资源，实现产业化经营，极大地压缩了成本，这样在进入每一个城市的时候，都可以提供相对应最大量需求客户性价比较高的产品，而且他们的整个价格策略、营销策略会随着市场的变化而变化，可以很好的调节其利润空间，这样的产品会持续热销的。
第二类是刚性需求的客户产品。目前北京城市正在不断向外扩张，房价越来越高，被迫挤压到外围，比如昌平、密云、房山、大兴等。如果某个项目在区域内是标志性的项目，或者是性价比较高的项目，例如美利山、紫金新干线等，就成为了区域内高性价比的产品，这类产品在市场中也是比较热销的。
第三类是针对改善型的，但时间柔性度较大的需求。这类产品往往会占据一些稀缺资源，例如占据城市中核心的交通位置或最优的产业资源整合优势等，像银泰中心、财富中心、盘古大观等，都是或者占用了非常稀缺的自然资源的项目，或是占用了顶级的教育资源。这种项目或许一时的消化速度较慢，但是由于它整个产品的打造、整体先天的优势，加之开发商资金实力及整体资源整合的优势非常强大，从长线来看这类产品销售前景是非常良好的，是可以在市场立足的，并且随着城市价值的提高，这种项目可能会成为领涨的标志。
业内有观点认为：9-11月将成为北京楼市一个新的“时间窗”。对于这种观点，我们不敢妄加评论，但我们认为，预测战略比预测时间更为重要。9-11月能否成为北京楼市的一个“时间窗”，9-12月份全国通胀程度到底能得到多大的缓解？中国经济今年是软着陆、硬着陆还是不着陆，这些我们都不好预测，也很难预测这个时间窗是否会出现在9-12月。可以肯定2008年的北京楼市永远无法回到06、07的暴利时代了。从总体上看，开发商都会抢一段今年的销售旺期，但是客户是不可能永远无限的增长，谁能够抓住它，这个是很关键的。可能这段时间是有时间窗，但关键是谁能够抢得到、谁能够抢先发射的问题。在这一点上，万科的做法就显得很明智。公司以前走的基本是高位价，后来他先降价了，虽然从绝对值看还很贵，但是总有一个差值，所以销售得就特别快。很多开发商都不愿意先走这一步，而实际上谁先走，谁就可能获得比它原来计划的利润还要高。谁先打开这个时间窗，就会在一定程度上产生多米诺骨牌效应，就会走在市场的前面。
