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| 童忠益博士 |
童忠益博士，美国RMIC住房抵押贷款保险公司首席经济学家，美国房地产协会常务理事，兼任在美国房地产类杂志排名第一的《住房政策论坛》副主编。
次级贷款危机爆发后，美国的按揭贷款保险公司也被卷入了危机的中心，现在童忠益的工作中，有相当一部分时间得花在分析预测市场和研究设计如何应对危机的战略上，“天天像打仗一样” 。
不过比起自己曾工作10年的老东家，全球最大的专业住房按揭贷款公司——美国房利美公司(Fannie Mae)正面临的史无前例的困境，童忠益表示，住房抵押贷款保险公司所承受的压力实在算不上什么。
正因为“次贷危机的两个风暴圈都涉足过”，让童忠益这位在美国房地产金融界工作了十多年的华人专家，对本次次贷危机有着更深的感触。
上周，本报连线远在美国的童忠益先生，进行了一次越洋专访。
次贷是美国经济不景气的直接诱因 房价并未见底
背景：美国劳工部7月17日的报告说，前一周因季节性调整而提出失业保险申请的文件增长了1.8万至36.6万个，这是自六月末到达40.4万个申请以来的最高值。
童忠益：失业率的上升仅仅是次贷危机对美国经济影响的一方面。有别于以往的是，此次让美国经济濒临衰退边缘的起因是由房价下跌引发的消费性经济下滑，而非投资性的。可以说，美国经济在近一年的不景气，次贷危机是直接诱因。
为缓解次贷危机带来的压力，联邦政府采取了连续下调利率的措施，减少个人及企业借贷的金融成本，但这一举措又加剧了美元的贬值。此外，因为银行的倒闭以及金融部门不得不用大量的钱去弥补次贷造成的损失，造成无力放贷，从而使得次贷危机从次级抵押贷款影响到优质抵押贷款，甚至蔓延至企业贷款等其他金融产品。
而次贷危机对楼市的影响更是严重。房地产市场有自己的周期性规律，一般5~7年上行，5~7年下行，但美国房地产市场这次的上行周期达8年之久，不仅时间过长，而且期间楼价疯涨，这就造成了下行速度特别快，影响也格外厉害。
据美国房地产经济人协会发布的数据显示，2008年第一季度房地产中间价位指数同比下降7.7%，另一著名的Case-Shiller房价指数更是高达同比下降15%的幅度。但这还不算美国楼市的底部，我预计到今年3、4季度下滑幅度将达到最低点，而明年房价将会继续下滑，但速度将会逐渐减慢，到2009年底止跌。美国楼市将会在2010年下半年左右恢复活力，复苏回暖。
7大州影响最严重 或炒作最盛或产业式微
背景：美国联邦住宅企业监督局的数据显示，今年第一季度美国共有43个州房价出现下跌，其中加利福尼亚和内华达等州的房价下跌最猛，跌幅均超过8%。
童忠益：在上世纪80年代，美国也爆发过一次楼市危机，不过这主要局限在美国的十几个州，起因是石油价格猛涨导致企业倒闭，失业率上升，从而引发房价大幅下滑。不过这一次的次贷危机对楼市的影响却是全国性的，因为给信用不好的人、收入储蓄不足以买房的人放贷，并且放贷标准不严，对首付无要求，甚至是零首付、负首付(房贷额超出房价)，这些情况在2004至2006年成为了一个全国性的普遍现象。
在这中间，又属加利福尼亚、内华达、佛罗里达、亚利桑那、密歇根、俄亥俄、印第安纳等7个州受灾最严重，前四个州是因为次贷特别厉害，同时在房价上行期，价格上涨迅猛，年均甚至到达了20%以上，大量的投机客利用次贷疯狂购买投资房，因此在目前的楼市下行期，这些地区的房价下跌也格外严重。而后三个州的楼市不振主要是出于经济原因，这些地区是夕阳产业密集之地，像密歇根州被称为北美的“汽车之都”，美国三大汽车巨头都是从那里起家的，但在次贷危机给经济带来的全面影响下，这些夕阳产业受到了进一步的巨大冲击，失业率上升，造成很多人住不起房，开始违约或者不敢买房。
大量房东成了房客 贷款买房门槛提高
背景：兰迪和拉西苏利万的家位于科罗拉多州某个小区，在这个地区，有10%以上的房屋所有者面临着丧失抵押品赎回权并可能被赶出家门。与此同时，银行却又绝望地倾销没收回来的房屋，能得到多少是多少。
童忠益：在实际生活中，还不起贷款的大部分人是从房主不得不变成了房客，房子被收回后，很多人开始去租房，回到租房客的生活。而那些失去工作又被收走房子的少数真正无家可归的人，则通过睡朋友家的地下室或搬去和父母同住等方式，让自己不至于流落街头。
对这些房子被收回的人来说，真正可怕的并不是没有了房子，而是他们的信用史将被摧毁，至少在3~5年间他们无法贷到包括抵押贷款、汽车贷款、助学贷款等在内的任何贷款，也无法申请到信用卡。
而其他没有被收走房子的人也间接受到很大的影响。不少计划首次买房的家庭以及一些想改善住房条件小房换大房的人在买房时也遇上了麻烦，因为为了应对目前的次贷危机和房价下跌，银行等金融机构在发放住房抵押贷款的标准上均已显著提高门槛，把关极严。
