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| 上海外滩。王再峰/CFP供图 |
2008年对于全国房地产市场来说，都是艰难的一年。作为中国的经济、金融和贸易中心，上海楼市的近况更为引人关注。
房地产市场的区域性较强，“杭州楼市是浙江人的市场，而上海楼市却是全国甚至全球人的市场。”拥有强劲需求的上海楼市，在这波大调整中是否有着最强的抗跌性？相对杭州楼市，上海楼市是否有一定的参照性？带着这些问题，记者近日赴沪进行了多方调查。
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| 销售不错的翠湖天地。 |
成交量下跌了，
房价同比仍上涨
不管是一手市场，还是二手市场，上海也陷入一个成交低谷。
上海易居房地产研究院研究中心副总监陈啸天从事上海房地产市场的研究已有多年。根据上海房地局的官方网站“上海网上房地产”统计，今年上半年，上海一手商品住宅月均成交面积为86万平方米，而去年上半年，月均成交面积达174万平方米。上海上半年楼市成交量下跌了50%左右。
应该说，这样的成交困局是2000年以来前所未有的。从历史上看，上海楼市曾遭遇过三拨调整。1993～1998年，投资过热，国家紧缩银根，楼市成交量萎缩；2005～2006年，国八条和国六条等调控政策出台，上海楼市也一度成交低迷；今年的这次就是第3次。
虽说自去年10月开始，楼市成交量便开始缩量，据“上海网上房地产”的数据统计，今年6月一手住宅成交量78.13万平方米，尚达不到去年10月167.67万平方米成交量的一半。但上海的房价却未出现下跌。
根据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的数据，今年1月至5月，上海房屋销售价格指数同比上涨幅度都超过了9.5%，6月份上涨幅度下降，但仍达到了8.7%。从环比看，从今年2月来，上海楼市基本停止了上涨的步伐，除5月份和4月份环比略上涨0.1%和0.2外%，其余月份房屋销售价格指数环比都在0%。
成交量在萎缩，房价却并未下跌，这一现象是否说明上海楼市具有极强的抗跌性？对此，上海财经大学教授、上海房地产经济学会副会长印堃华认为，这是上海楼市强大的经济实力和需求支撑造成的。他觉得，房地产区域市场有着自己独特的发展规律。
作为全国的经济中心和金融中心，上海聚集了众多的世界500强企业总部，境外高端需求成为上海楼市的独特力量。上海楼市流传着这样一句形象的口头禅：“内环说英语，中环说普通话，外环说上海话。”虽不确切，但也部分反映了上海楼市强劲的外地需求。今年6月1日开盘的翠湖天地嘉苑地处淮海路这一黄金地段，单价高达7.5万～8万元。而就是在楼市成交低迷的眼下，该楼盘创下了至今销售率达40%的旺销现象。
陈啸天如此理解上海市场的强势表现：上海是全国乃至全球购房者的市场，境外购房者、外省购房者和外地来上海工作的年轻人成为托起上海市场的“三外”力量。另外，珠三角房价之所以出现下跌，是因为珠三角制造业相对发达，而上海的经济重心并不在制造业上，受这次调整的影响自然要小一些。
6月，新开楼盘房价出现松动
虽说上海房价还在上涨，但在成交量萎缩的态势下，6月份，上海新开楼盘的房价今年首次出现松动迹象。
万科旗下的项目金色雅筑，位于浦东大三林，属于上海中外环的位置。该项目新一期报价出现了下调。该项目即将新推20、22号楼90平方米精装修三房，目前报价在130万～160万元之间，单价在1.4万～1.7万元/平方米之间。而据上海易居研究院提供的数据，该楼盘在今年3月推出的房源售价为1.8万～2万元/平方米。开发商解释说，因为现在这批房源装修标准有所降低。
中大房产的中大·九里德项目，地处松江，今年6月推出首批多联排屋房源，报价在1.5万～1.6万元/平方米。而去年12月份，该楼盘推出精装修公寓时，报价为1.2万元/平方米。相比公寓定价，排屋的定价其实比较实惠。
虽说新盘低开是楼市降价的信号之一，但大多数被采访的业内人士都认为，这只是楼市的少数现象，并不普遍。5、6月份，大多数上海的新盘还是平价开盘，还有的楼盘甚至高于市场价开盘。如位于浦东的金地·未未来，6月8日推出220套公寓，定价反而比周边楼盘高出500～800元/平方米。
从记者的调查看，目前上海楼市中心区域房价依旧十分坚挺，但外围区域新盘在近一两个月出现低开现象。而受去年地价带动最大的杨浦房价低开较为明显。
业内盼望
九、十月份成交回暖
“近期上海楼市可能会经历一场较大规模的调整。不过价格上，上海楼市的下跌空间有限。”上海房地产时报新闻部主任梁志超说。
梁志超在上海从事了20多年的房地产报道工作，作为一直在新闻一线体验市场脉博的记者，他认为，上海楼市正处于“开发商不降价，购房者也不买账”的胶着时刻，现在大家都在撑着，成交量短期内很难回升。到了九十月份的传统旺季，成交量若进一步萎缩可能导致房价出现小幅下降。但他也认为，如果国家能出台相应的利好政策，上海楼市也可能在九十月份直接回暖。
作为2004年便进驻上海市场的杭州知名开发公司，中大房产上海公司总经理唐伟深感目前的成交情况对开发商有很大压力。“2005年上海楼市房价也有下跌，但那时没有现在这样的担忧，对楼市走出低谷还是有信心的，但这次，不知道在九十月份能不能回暖。”
唐伟说，这次调整，众多公司普遍感到资金紧张。上海楼市成交量萎缩已有半年时间，大家都在等待九十月份的旺季，如果届时市场再不回暖，部分开发商可能压力会更大。
中原地产在上海拥有中原地产门店178家，另外还有38家宝原地产门店，成交量位居上海二手房市场的头把交椅。中原地产兼宝原地产董事总经理谭百强还表示，中原集团在内地一线城市的大分行，今年上半年基本只能做到保本经营。作为上海中介业的老大，目前都不会主动关闭门店。但如果市场颓势再继续一年以上，不排除收缩的可能性。
面对这一市场现状，也有开发商积极地在产品创新、品质提升上下功夫，快速回笼资金。如金地集团上海公司的两个项目在上海市场近日开盘，都创造了热销现象。金地·未未来，在上海首推90平方米中小户型高层TownHouse概念，首批房源开盘当天销售率便达到95%。
这次调整是否预示着上海楼市从此出现拐点？印堃华认为，相比炒客较多的深圳等地楼市，长三角市场特别是上海市场相对来说还是健康的。只要中国的宏观经济面不出问题，上海楼价将呈现波浪型上升的走势，这是改变不了的趋势。上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监陈宁则认为，从上海新开楼盘看，一般比周边房价低个20%左右，销售率便可达到80%以上。因此，上海房价即使要下跌，跌幅也不会超过20%。
