从四五月份房地产圈内认为的“2008年杭州楼市相对比较平稳”，到六七月份“最近楼市真的很冷”，不难发现杭州楼市已骤然“降温”。
但是否杭州楼市已真如大家口中说的那么冷？中海·钱塘山水，中凯·东方红街等个别楼盘的热销又说明什么问题？对此，时报记者进行了深入的调查。
数据
7月相比5月成交量只下降三成
7月杭州透明售房网显示的商品房成交数据折射出一个问题：到7月20日为止，杭州透明售房网显示已成交商品房1319多套，按此数据预测，7月份杭州主城区商品房成交量将在2000套左右；而今年5月，据透明售房网数据显示，共成交商品房3000多套。两个月从成交量来看，相差30%多。
“7月份相比5月份成交量相差30%左右，是非常正常的现象，七八月，例年都是销售的淡季。”有业内人士分析认为，虽然相比2007年，2008年销售总体放缓，但从整体走势来看，整体销售形式相对比较稳定，并没有出现大幅下降现象，且这样的下降幅度完全属于传统销售淡季原因所致。
从2007年销售情况来看(详见图表)，也很好地说明了这问题：2007年7月，相比销售旺盛的五六月，销售最大差比达到了40%左右。
市场
定价合理的“90m2”销售火爆
无论从天阳·上河、绿城·丽江公寓、中海·钱塘山水，还是近期开盘的中凯·东方红街、泊林公寓等，90平方米中小户型的优势在淡季中十分明显。虽然杭州整个楼市的成交依然低迷，但是这些个盘的交易量却十分可观，而且也是促进楼市总成交量的主要部分。
“从这些新开房源的价格也可以看出，开出的价格基本上都是低于市场预期，再加上前期积累的客户也比较多，而这些客户也都是存在刚性需求的，认为一个新盘的‘头口水’相对要实惠，所以从个别新盘来看，成交还算是可以的。”不少业内知情人士指出。
记者也亲临不少开盘楼盘现场，发现很多购房者还是冲着价格来的。“原先我们的预期是12000元/平方米，而现在开出只要11000元/平方米，确实让我很心动。”在中海·钱塘山水开盘当天，专程在温州赶过来的张先生这样告诉记者，他这次就定了89平方米的户型，他觉得这样的中小户型总价又不是很高，所以也可以承受，打算购置作为儿子的婚房。
“90/70”政策推行已逾2年，其对供应结构的影响效应也已悄然凸显。易居中国房地产研究所统计结果显示，今年上半年期间，杭州市主城区一手住宅新增房源中，90平方米以下中小户型比例高达49.8%，与去年同期，增幅达到31.6%
由此可见，在“90/70”政策影响下，杭州主城区新推住宅房源结构已呈现明显的小型化趋势。可以预见，随着时间的推移，“90/70”政策的效力将进一步显现，可供购房者选择的中小户型房源将会逾加丰富。这对经济承受能力有限，家庭结构简单的青年置业群体而言，无疑是个重大的利好。
另外，再加上银行房贷政策的放宽，购买新房的首付房款，原先基本上都要三成以上，到现在两成也能申请到，所以也导致了一部分原先无法承担首付的买家也可以实现买房计划。
改善性、投资性需求受遏制
随着90平方米中小户型对杭州楼市的充斥，大中户型的比例也随之缩小。俗话说，物以稀为贵。但是，虽然大中户型数量减少了，但是市场仍然不领情。
据数据显示，今年上半年，90-120平方米的经济户型所占比例基本不变，维持在23%左右；120-144平方米及144平方米以上的舒适享受户型比例下降趋势明显，分别仅占16%和11.1%，降幅分别高达19.2%和12.6%。
“楼市出现了冰火两重天。中小户型热销，但是大中户型却处于冰点，市场扑朔迷离也导致改善型需求受到抑制。”中粮集团浙江区域营销总监张晓莉坦言，高品质、高性价比的中小户型楼盘受到市场追捧，但是，一些大中户型，虽然品质也有保证，甚至有些是品牌房企的楼盘，但是销售上却举步维艰。
例如位于滨江一桥附近某楼盘，开盘已经20余天，至今仍无任何成交和预定记录，销售部交了连续20多天的“白卷”。而有个别楼盘销售有在走动，但是其速度却像蜗牛，做了半年多的客户积累工作，换回来的是周成交仅10%的下场。
另外，一些酒店式公寓等投资类楼盘的交易也受挫。如市中心某楼盘前段时间开盘，虽然楼盘的整体品质包括精装修都让人垂涎，但是不少准业主还是坦露，由于手头上没有多余的资金，股市被套牢，所以原先下的订单都被撤回了。
观点
结构性需求矛盾凸显
“原以为宏观调控影响的是投机性需求和投资性需求，对自住型需求影响不大，但现在来看，改善性需求已明显受到遏制，而且，由于受整体经济形式的影响，高端消费需求也呈减弱趋势。”汉嘉机构相关负责人告诉记者，他们经过大量数据分析得出，“现在最大的购房群体来自首次置业的刚性需求。”
7月整体成交量相比5月并没有出现大幅下降的局面，而且下降比例甚至小于2007年同比，但为何给人的感觉是7月楼市明显比5月冷很多。其实，主要原因正如王炜敏所分析的，结构性需求问题凸显。
大量成交房源集中在个别以90平方米为主的自住性楼盘上，而大部分房源因为户型、定位、总价等种种原因，销售遇泠，导致给人整体感觉：楼市冷淡。
“整体来看，2008年杭州楼市将比较平稳，不会出现大幅波动现象，但结构性矛盾将非常明显。”绿城集团营销副总监候志伟表示，“难卖的不是所有房子，自住型物业只要定价合理，产品定位准确肯定有销售市场，但投资性物业可能将面临一个相对比较困难的局面。”
