在去年“高位买楼”的炒楼投资客现在所面临的,已经不仅仅是资产的账面损失,需要每个月真金白银支付给银行的按揭款,成为他们无法回避的现实问题。
这些情况最突出的是在房价持续大幅下跌的深圳。不少深圳投资客发现他们此前高价买入的房子却在不断“价值缩水”,他们所欠银行的购房贷款金额甚至超过了房子现在能卖出的市场价。也就是说,这些房子已经成了负资产,于是,部分投资客打算不再偿还银行的按揭贷款,也就是“断供”。在这一背景下,深圳“千亿房贷断供”等消息陆续传出。
那么,广州是否存在“断供潮”?房价下挫会否引发银行房贷风险的“海啸”?昨天,在接受本报记者采访时,工商银行广东省分行相关人士表示,广东工行尚未出现因国家宏观政策调整、房地产市场价格波动等引起的断供潮。
◎银行
楼市跌幅不大广州未现“断供潮”
事实上,深圳不少有“断供”意愿的投资客还处于观望的关键时刻。
在接受本报记者采访时,长期关注深圳楼市的世华地产市场研究中心总监肖小平表示,的确有不少在深圳按揭购房的客户向她咨询,应当如何应对房价下跌的现实,“但他们都还没到要选择‘断供’的地步。”肖小平介绍,一旦“断供”,就会在银行的征信系统留下不良记录,未来再买房子或者申请信用卡等,都会遇到障碍,所以即使不少投资客有“断供”的意愿,但当真的要采取行动时,人们还是相当谨慎的。
根据人民银行深圳分行的数据,截至去年底,深圳个贷余额接近2300亿元,而且2007年的贷款主要发生在上半年,仅至2007年5月末,深圳个贷余额为2130.9亿元,比2006年12月末增长411.2亿元,增幅为23.9%。而且,相关研究显示,深圳的个贷增长与房价呈现正比例增长,其高峰均发生在4—7月。去年7月份,深圳的个贷增长额达到历史最高值201.9亿元之后,才开始逐步减少,直到11月下滑到60亿元左右。
目前,深圳的房价已经回落到去年5月之前的水平。这意味着去年5月之后买房者多数面临亏损,而由此发生的贷款,也徘徊在安全线的边缘。
至于广州的情况,广东中原地产项目部总经理黄韬向本报记者表示,据其估算,一般来说,房价下跌30%以上,人们才会“断供”；就广州楼市而言,整体跌幅不大,只有在去年9月份房价最高峰买入的人,到现在才会承受30%的房价跌幅；而去年9月份买房的人,其中只有10%是投资客。“从这些实际情况来判断,广州不会形成‘断供潮’。”黄韬说。此外,满堂红研究部高级主任肖文晓也认为,广州楼市的“断供”现象并不普遍。
◎业界
若房价跌40%房贷风险会骤增
广州银行业人士向记者表示,相比深圳,广州楼价下降并不明显,投资客占比也不算太多,因此断供风险相对不大。对于自住贷款买房的人来说,一般不会轻易选择断供,在房价下降过程中,通过出卖自住房来断供并不划算。有银行表示,该行已经采用了实时监控系统,一旦支行不良贷款率超出1%,对有“断供”迹象的贷款,会进行追收。此外,银行还设立了一些先期的风险指标,例如30天、60天的偿还逾期率,来观察贷款质量是否明显变坏。
目前,对于总房价,房贷比例一般最高可以达到7～8成。因此,一般来说,只要房价下跌幅度不超过30%,银行通过拍卖抵押房产换来的资金可以弥补房贷。但是,为了避免不良贷款率的提升,银行通常会建议“断供”客户继续供房。
有银行分析人士估算,由于不少房贷是在以前放出去的,随着原来房子曾经在去年大幅涨价,加上正常还款和提前还款,那么,目前的房贷余额比当前的抵押物价值,估计银行整体房贷实际比例其实不到5成。
因此,对于银行来说,即使房价再往下跌,还是有一定缓冲风险的空间。“不过,假如房价较去年最高峰跌幅达到40%,甚至50%,‘断供潮’就很可能形成,银行的房贷风险会骤增。”黄韬表示。
-分析
楼市投机客越多断供风险越大
“断供潮”的背后,是国家宏观调控累积效应的体现。这既包括央行去年6次加息后增加购房者的房贷压力,也跟开发商资金链紧张而降低房价有关。
从目前的情况来观察,“断供潮”主要发生在投资客身上。而深圳作为去年房价涨幅最大、涨速最快的城市之一,楼市的投机气氛甚为浓厚。既然宏观调控措施适用于全国,那么其他也存在较多楼市投机的城市,不排除会被“断供潮”蔓延所至。
