【编者按】
为进一步保护商品房买卖合同双方当事人的合法权益，浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局拟对《商品房买卖合同文本(2000年版)》进行修改，新版的《商品房买卖合同示范文本》较2000年版，有了更进一步的细化。 相关链接：查看原《商品房买卖合同》、新版《商品房买卖合同》
目前正在对新版购房合同进行公示。浙江腾飞金鹰律师事务所金鹰主任参加了之前的内部征求意见会，并在会上提出了相关修改意见和建议，有些建议在此次公布的文本上已有所体现。为方便社会公众更好地了解新文本，住在杭州网特别约请金鹰律师和吴方荣律师撰文，就新文本的一些修改重点、亮点作一详细解读，期望能使网友有所收获。
解读专家：浙江腾飞金鹰律师事务所 金鹰 吴方荣
解读条款：第三条 买受人所购商品房的基本情况(原文本第三条) 查看原条款
第四条 建筑区划内相关物业归属的约定(新增条款)
修改亮点：增加了关于车库(位)、绿地的权属和交易状态的约定。
小区车库(位)、绿地和小区公共配套设施设备的权利归属早在物权法草案征求意见时就是一个争议焦点，物权法为此几易其稿，而这些内容也是商品房买卖中的一个纠纷高发点。我们可以
在媒体上看到不少小区因为开发商和业主之间、业主和物业公司之间、业主与业主之间争车位、争绿地、争会所而闹得不可开交的案例，纠其原因主要是合同约定不明确。
《物权法》最终对这些问题作了界定，该法第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。第七十二条第二款又规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”上述条文的立法本意也是认为小区内的车库(位)、绿地等的权利归属，情况较为复杂，不宜一刀切进行处理，有必要给买卖双方留下自行约定的空间，由双方在签订商品房买卖合同时进行明确约定。 专题：《物权法》改变我们的生活
正是鉴于上述立法背景，新文本在老文本的基础上在第三条中增加了附件三，要求双方在该附件中明确除了商品房买卖外，出售(或赠送、出租等)车位、车库、绿地或其他物业的交易事项，并在第四条中，要求明确约定物业服务用房的面积、位置、其他属于开发商的设施设备等。这在一定程度上可以防范开发商恶意侵犯买受人权益，任意改变小区的配套公共设施设备的权属和使用性质的情形，具有积极的意义。
但此处需要注意的是，合同第四条第二款采用的是排他表述，即“下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有”，出卖人和买受人在填写该条款时，必须严格依据现行有效地法律法规政策规定、土地出让条件、规划设计要求以及项目建设的实际情况等，对相关权属作出约定，既不要超出法律允许的范围“超额”约定，也不要遗漏约定，导致本应属于开发商的权益得不到保障。如果自行确定不了，建议最好由法律专业人员协助填写。
解读条款：第五条 计价方式与价款(原文本第四条) 查看原条款
修改亮点：明确房价中不含物业维修基金，由购房者在交房时缴纳。
物业维修基金的缴纳主体是商品房买受人，开发商是代收代缴义务，这些内容虽然在《物业管理条例》等法规中已作了明确约定，但在实际商品房交易过程中，一部分买受人因为缺乏购房经验和相关专业知识，对此仍存在不少的疑惑。新文本在第五条中将相关法规的规定直接放入合同条款中，并根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》的最新规定，将物业维修基金的缴纳时间明确为物业交付时，这样就彻底打消买受人在此问题上的疑虑，也规范了开发商的代收代缴行为。
解读条款：第六条 面积确认及面积差异处理(原文本第五条) 查看原条款
修改亮点：增加了关于按套计价方式下的面积差异处理的约定。
按套计价也是商品房交易中常用的计价方式之一，相比按照建筑面积计价的方式，按套计价更能综合体现所购商品房的整体价值，因此这种计价方式在别墅、排屋的销售中经常采用，但这种计价方式在原合同文本中有一个很大的不足，就是没有关于面积差异处理的约定，造成的后果就是开发商和购房者都不知道按套计价的房屋面积有差异时，应不应该结算、如何结算。新文本第六条解决了这个问题，在该条约定中，开发商和购房者既可以约定在一定条件下，总房价款不变，也可以约定其他结算条件和方法，相信今后会有更多的商品房买卖选择按套计价。
