本次出让地块位置图
【核心提要】章惠芳：起拍价高，8号地有可能“流拍”
黄连友：九堡地块楼面价不会高过7000元/平方米
网友“gx11980”：楼面价6000元/平米，对两块地都是“坎”
富动机构：两块地楼面均价5000元/平米是相对缓和又相对理性的
浙江在线·住在杭州网7月8日消息(记者 丁晓红 王玛咪 罗兰) 继5月推出华家池、蒋村等三地块[回顾]以来，明天下午杭城将再次出让两宗地块，这也是今年下半年首次土地出让。本网将对本次土地出让进行现场实时报道，直播从下午14：30开始，敬请关注。 进入本网土地频道>>>
据地块资料显示，本次出让的有两块地分别为位于拱墅区的杭政储出[2008]8号与位于九堡的杭政储出[2008]9号。其中8号地块起拍价为8394万，楼面价4900元/平米；9号地块起拍价为36516万，楼面价为5000元/平米。【论坛价格竞猜>>>】
其中8号地块位于桥西板块，与金瑞·风景大院一墙之隔。目前桥西板块的住宅项目已经大规模地启动，包括凯德·视界、天阳·上河、嘉泰·馨庭、名城·燕园、金瑞·风景大院、香溢德信·银树湾、方正·信步闲庭，在售楼盘的均价为14000元/平方米。而该地块作为商业金融业用地出让，备受关注。
随着杭州市政府1500个亿“决战城东”战略的实施[专稿：城东新城的“心”怎么造？]，近年来九堡板块在杭州楼市中所占分量越来越重。由于交通便捷、配套完善，万科·魅力之城等九堡楼盘纷纷引起热议。而本次出让的9号地块虽然体量不大，但胜在地理位置优越，与万科·魅力之城一路之隔的9号地块或将吸引一些已进驻九堡或即将进驻九堡的开发商的关注。
本次出让的地块详情：
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地块编号
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地块坐落
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出让
面积
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用途
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容积率
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建筑
密度
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绿地率
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杭政储出[2008]8号
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拱墅区，东至规划吉祥寺路，南至杭州瑞都房地产开发有限公司地块，西至规划道路，北至轻纺路
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4894M2
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商业金融业用地
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≤3.5
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≤40%
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25%
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杭政储出[2008]9号
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江干区，东至规划九昌路，南至杭州聚英投资管理有限公司，西至浙江环球控股集团有限公司，北至九华路
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33196M2
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住宅（设配套公建）用地
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≤2.2
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≤30%
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30%
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【专家预测一】
No.1：试探性出让，对土地市场影响不大
核心观点：九堡地块楼面价不会高过7000元/平方米
黄连友(杭州资生顾问总经理)
这两块地都比较小，位置也不是很好。作为下半年第一次土地出让，这两块地更多起了一个试探作用。最终能不能拍走，对整个土地市场的影响都不会很大。
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| 资料照片：黄连友 |
8号地是商业用地，依托的是北站周边的商业人气。那边除了汽车城，还有小商品交易中心，附近经商的人很多，这块地有一定的商业价值。但是3.5的容积率很高，肯定是高层，这个做纯商业是很难的，市场需求不大。虽然旁边的易构·街区商铺均价达1.9万/平米，但该商铺沿街而设，数量也不多，所以卖得比较好。而8号地块东、西两边的道路都在规划中，售价1.2-1.3万/平米就差不多了，所以该地楼面价估计5000元/平米多一点。
九堡那边的配套还不完善，原本房价7000-8000元/平米，后来因为地铁概念以及万科的进入，房价有被短暂拔高的趋势，万科·魅力之城现在均价1.2万/平米，9号地块与其一路之隔，但是不可能达到万科的价格，能维持在1.1-1.2万/平米就不错了。5000元/平米的楼面起拍价已经有些高，这块地如果高过7000元/平米就不正常了。
【专家预测二】
No.2：手头没项目的地产商将蠢蠢欲动
核心观点：起拍价高，8号地有流拍可能
章惠芳(双赢置业营销机构总经理)
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| 资料照片：章惠芳 |
方正房产有块地在轻纺路北，而此次出让的8号地正是在轻纺路南。对这块地有所了解，8号地东西两边的道路都在规划中，人气并不旺。方正房产拍下的地块楼面价为3000元/平米，容积率大约在2.0-2.5，所以8号地4900元/平米的楼面起拍价有些高，而且容积率达3.5，起码是20层以上的建筑，提高了造价。作为商业用地，那纯商业的可能也就小了，可能以写字楼和公建项目为主。
综合看来，8号地的楼面价不会超过4900元/平米很多，甚至有流拍的可能。
相对来说，9号地的起拍价较合理，根据九堡周边的配套情况来看，要达到万科·魅力之城的价格不太可能，因为万科的品牌效应很大，而且魅力之城是现房。估计将来的楼盘价稳在1-1.1万/平米就不错了。这样看，该地楼面价会在5500-5600元/平米之间。
总结：这两块地都比较小，而且从价格绝对值来看，起拍价都不高，但是作为下半年首次出让的土地，对今后的地产市场仍具有指导意义。那些刚结束了项目、没有作出新投资的地产商会蠢蠢欲动，吸引“大鳄”的可能性很低。
【网友预测】
No.3：政府在这个时候推土地要体现“缓和性”
核心观点：楼面价6000元/平米，对两块地来说都是个坎
gx11980：(本网资深网友、热心网友)
8号地块起拍价8414万，没到一亿，应该说是一个中偏上的价格，总体来讲的话是比较实在的。因为看问题还是要结合市场情况的，如果放在去年的话，这个价格就相对低了，但是现在不一样，市场形势不好了，开发商都会小心翼翼拿地，不会再那么豪气冲天孤注一掷了。所以说，在开发商变得相对理性的情况下，8号地块楼面价拍到6000元/平米会是一个坎，过了这个价格，才是开发商真正竞争开始的时候。
再则，从8号地块的本身情况来看，它处在拱西板块，与金瑞·风景大院一墙之隔。我们都知道现在的桥西板块是一个住宅项目集中之地，凯德·视界、天阳·上河、嘉泰·馨庭、名城·燕园、金瑞·风景大院、香溢德信·银树湾、方正·信步闲庭这些项目都已经启动起来了，业主的徐徐入住必然需求商业配套的支撑。【网友参观桥西板块>>>>】但是，另一方面来看，该区域的商业价值是尚未体现出来的，如果作为纯商业用地的话，它的辐射范围也是不大的，毕竟应该看到还有远洋CBD这个大商业中心的存在，它的商业氛围应该是更为浓厚的。
8号地块本身体量就小，限高是65米，如果开发商能以较低的价格竞得的话，就可以考虑做些创新的东西，如果价格偏高，那就只好往高端的方向走了。
政府在这个时候推出以商业金融用地的8号地块其实是要体现一个缓和性，对市场的调节作用。因为这样一块小的地，大开发商应该兴趣也不是很大，所以以较低的总价起拍的8号地块，如果资金还有储备的小开发商就可以拿到，然后在政府允许的期限内适当地存地，然后等市场转机就可以面市赢利。政府也不会因此而流拍土地。
9号地块的话，我认为拍到6000——6500块/平米也是一个坎。目前九堡板块的话，本身价格已经也是透支了，尤其是万科、绿城这样的大开发商进驻以后，更是把价格抬高了。
13000元/平米以上的价格会让想要再进驻九堡的小开发商面临压力，利润空间会很小。如果小开发商能够以5000多点的楼面价拿下这块地的话，还相对好处理，以快进块出的开发方式迅速回笼资金，如果是大开发商以低价格拿下该地块的话，就比较有发挥的空间，可以通过差异化处理、做精装修等品质上去用功的话就有望突破现在九堡的区域价格。如果是以比较高的价格拿地的话，那么就需要捂一捂再说了，不过从现在的市场形势来看，就算是资金雄厚的开发商也不太会去选择走这条路吧。
总之，如果这次9号地块的楼面价突破6500的话，对整个九堡区域来说，也是一个新的台阶了。毕竟，魅力之城那块地拿的时候连3000元/平米的楼面价都不到。
【机构预测】
No.4：两块地楼面均价5000元/㎡是相对缓和又相对理性的
核心观点：8号地块填补商业空缺价值大，9号地块考证九堡价值
富动机构
8号地块为袖珍的商业金融地块，容积率为3.5。该板块的住宅项目的体量非常大，像凯德·视界、天阳·上河、嘉泰·馨庭、名城·燕园、金瑞·风景大院、香溢德信·银树湾等近20几个楼盘。但是该板块的公建部分目前迟迟没有启动，因此，此次商业用地可以说是填补了大型居住区中的商业空缺，其地块价值比较大。
从2005年到2007年该地块周边的商业性质土地出让的价格来看，该地块周边的商业性土地的楼面地价均未超出过3000元/㎡，而今年距该地块相对较近的位于莫干山上路的3号地块楼面地价达到了6522元/㎡。
结合出让价格的发展和地块的地理位置来看，本地块虽没有3号地块交通出行方便，人流量相对集中，商业氛围相对密集等优势，但该地块在大型的住宅物业开发的包围下，商业形式显得单薄。从本项目的出让面积和容积率来看，可以做一些企业总部或者酒店之类的，但由于该地块业态面临的操作问题也是开发商值得思考的一个问题，在该地块，面临着大型的商业模式的冲击，像南面的远洋运河商务区，北面的万达商业广场等综合商业中心。因为在该地块的拍卖中开发商也是需要经过斟酌的。预测该地块的楼面地价应该在5000元/㎡左右。
9号地块与目前正在热销中的万科·魅力之城仅一路之隔，从万科进驻杭州市场的发展形势来看，九堡是万科魅力之城取得成功的重要的一步。并且万科在该区域已经形成了一定的区域影响性，普通开发商进驻的话难以在综合方面和万科进行竞争。因此该地块非常有可能是万科再次囊入怀中。
从该地块历次土地价格来看，九堡科技园住宅地块周边已出让土地及成交楼面地价分别是：华鸿·汇盛德堡地块(楼面地价2835元/平方米)、万科·魅力之城地块(楼面地价分别为2510元/平方米和2502元/平方米)、大家房产地块(楼面地价分别为2543元/平方米和2773元/平方米)、华鸿地块(楼面地价为4884元/平方米)、华浙房产地块(楼面地价为5749元/平方米)。而此次地块的最低楼面地价为5003元/平方米，比华浙房产地块略低。
在今年房产销售形势低靡的市场下，我们也看到了九堡市场上的亮光，像附近的汇盛德堡，连续几周来取得相对火爆的销售业绩，九堡板块再一次体现了其板块所在的魅力。因此难免会有其他开发商对该地块表示出一定的兴趣，形成了一定的竞争氛围。
综合上述因素，我们预测该地块将很有可能再次被万科摘得，因此楼面地价也不会太高，5000元/㎡的楼面地价是相对缓和又相对理性的。
