“上海转按揭真的变相叫停了吗？”昨日，一直有意投资上海楼市的李先生向本报记者抛出他的疑问。
事实上李先生的疑惑在相当大一部分有意购房人士中很有代表性，而这种疑惑的由头，则是来自于近日上海市近日推出的“二手房交易资金监管”系统。在这个模式中，最吸引人们眼球的便是“在系统内交易的二手房不需要还清贷款就可以过户”。
7月1日，上海房地产研究专家顾海波在接受《每日经济新闻》采访时表示，虽然名义上是对交易资金进行监管，提高了交易的安全性，但其操作方式却类似于使曾经被叫停的转按揭业务变相复活。
保交易安全资金监管范围扩大
《每日经济新闻》日前从汉宇地产获悉，一直在业界风传的上海“二手房交易资金监管”，终于在6月有了明确的消息。但与原来实施有所不同的是：资金监管从“贷款环节的监管”扩展到“全资金的监管”。
值得关注的是，在这个全新的二手房交易资金监管平台中，二手房卖方不再需要筹措资金还清贷款，便可以进行房产过户。在监管系统内，银行可以对仍然处于抵押状态下的二手房，进行抵押、并且放出房款，进入监管账户，由中介公司和银行共同合作，首先用房款还清卖方的银行贷款，并在完成过户手续后，再通知卖方取款。
2日，汉宇地产董事总经理施宏睿在接受本报记者采访时表示，上海市推出这套二手房交易系统，主要是为了整顿中介行业二手房交易秩序，保证了二手房交易资金的安全性。同时也为了避免再发生创辉、中天置业等二手房中介公司门店关闭或者携款逃跑事件。
在这个资金监管系统中，各个机构各司其职，原本由中介公司从头至尾全面负责的“一条龙”，将按程序归属到各个专业机构的职能范围中去。
施宏睿表示，原先要先还清贷款才能交易，而现在，就可以在一个平台上不还清贷款，便能交易。资金监管平台为交易提供了便捷。
打击炒房举措受抑有利市场投机？
分析人士认为，新交易方式在防止中介吃差价、携款潜逃等方面具有一定效果，因此提高了交易的安全性。但与此同时，也让楼市过热时打击投机炒房的一味“猛药”——叫停“转按揭”瞬间失效了。在目前房地产市场交易较为冷淡的情况下，这一举措被业界认为将起到活跃交易的“托市”作用。
上海房地产研究专家顾海波认为，上述举措是对禁止转按揭政策的变相放松，这是否有利于房地产市场发展还有待观察，但可以肯定的是，它有利于房地产市场投机。
叫停转按揭是在3年前的2005年4月初实施的。当时为打击投机炒房，上海房地局公布：“为了配合上海市银行同业公会《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》实施，对交易登记环节进行了梳理，规范了房屋‘转按揭’的交易登记程序”。出文的核心内容为：凡有抵押的房屋转让，卖出方必须先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记，办理小产证。也就是说，这等于是全面取消了贷款转按揭业务。
在2005年叫停转按揭措施出台前后，楼市正处于火热状态，投机客异常活跃。这些短线投机客，往往在投入房屋首付款后，其余房款都利用银行贷款，完成交易后，再通过“转按揭”的方式将贷款转给下家，从而在房屋买卖中赚取差价。随着转按揭的叫停，对短线炒房者的现金流提出了较高的要求，炒房成本大大增加，从而有力打击了利用银行资金炒房的短期行为。
在去年9月份，央行、银监会曾经联合下发359号文，明确叫停“个人住房循环贷”、“加按揭”等业务。随后，央行又将非交易类贷款“转按揭”叫停。
时隔3年后的今天，即使卖方没有还清银行贷款，也能在二手房资金监管系统内进行买卖过户。
但与顾海波的观点不同，施宏睿则认为，二手房资金监管不会催生房地产投机。他表示，对于投机客来说，若想不还清贷款便转让房产，其实可以借用担保公司、中介公司来变相处理掉，根本就没必要借用这个系统平台。
成交大幅下滑有形之手托市？
“转按揭的变相放松，再联系到当前上海房地产市场相对较浓的观望氛围，此举明显具有‘托市’的考虑。”顾海波说，而在此促动下，同时亦能产生将购房者诱导入市的效果。
在此时机出炉的二手房资金监管系统，与当前上海房地产市场成交量的下滑或许也有一定关联。一位业内人士表示。
施宏睿则认为，近期上海楼市成交量确有下滑，但政府绝对不是因为最近市场的冷淡才出台这个政策，更多的是因为去年出现了部分资金监管缺失事件，市场的确急需第三方资金监管。
综观刚刚过去的6月份，在整体房地产市场需求观望、成交量大幅下降的大背景下，二手房市场自然难以为继，成交量降幅明显。中原各门店最新统计数据显示，与去年同期相比，今年6月上海二手房市场成交量下降30%~40%。
上海中原研究咨询部经理马冀同时表示，从近期上海中原研究咨询部所做的问卷调查来看，超过一半的受访者表示还将继续观望等待。而在二手房市场未来走向方面，超过80%的受访者表示有信心，市场仍将稳步发展，二手房市场不会出现超大幅度的降价现象。
7月2日，北京伟嘉安捷投资担保有限公司业务主管曹鑫平在接受本报记者采访时表示，放松二手房交易“转按揭”方面的约束，对于弱市行情是有正面影响的。
施宏睿则认为，从政策面来看，二手房资金监管不是为了市场，而是为了优化中介市场。这个政策出台，对房价未来的涨跌与该政策牵连不大，这只是强化了行业监管。以后市场走势与供需关系密切相关。
新闻延伸
楼市僵持部分银行放开循环贷
就在上海变相放开转按揭的同时，重庆市场传来可办理“循环贷”的信息。这是偶然还是必然？
“在目前楼市僵持的情况下，这种松动对于银行来说还是受欢迎的。”业内人士称。
所谓房贷“循环贷”，其实类似于抵押贷款，就是将商品房抵押给银行，然后获得一定贷款额度，在抵押期限内可分次提款、循环使用，同时还可享受房屋贷款相关优惠利率。
而事实上，据媒体报道称，央行去年9月出台的房产信贷调控政策中明确规定：商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
业内人士认为，“循环贷”的再次出笼，且有增多的趋势，主要是因为该业务对经常需要融资的个人比较有利，但这也显示出一些银行为争夺房贷市场而在打“擦边球”。
北京伟嘉安捷投资担保有限公司业务主管曹鑫平在接受本报记者采访时表示，在房地产市场相对观望的状态下，银行催生的这些业务，对楼市回暖有一定的促进作用。
