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| 付业兴/CFP |
一度被认为将再创新高的2008年楼市，却寒意阵阵，成交量萎缩、观望气氛浓重。眼下这一轮楼市低潮会持续多久？对市场会产生什么样的影响？在这一波宏观调控中开发企业的表现不尽相同：有的疲于应付、怨天尤人，也有的反省过后努力自救——我们已经能看到一些积极的力量。
每套房子明码标价真正进入市场
按照省物价局《浙江省商品房销售明码标价管理规定》，从今年2月1日起浙江省商品房销售必须明码标价。尽管当时开发商纷纷承诺会遵照执行，但是一直以来几乎没有一家开发企业主动向购房者提供楼盘中所有房源的价格，对这项规定执行效果更是态度暧昧，规定出台半年，却“名存实亡”。直到中海·钱塘山水开盘。
6月21日，中海进入杭州后的第一个项目钱塘山水首次开盘，推出263套房源。与以往不同，这次购房者在开盘前两天就拿到了一份价格明细，其中包括所有房源的单价、建筑面积、套内面积、银行按揭或一次性付款的总价，每个单元、每个楼层、每套房源，都在价格表上，一项项清清楚楚。
“确定了首次推售房源的价格后，我们就赶印了价格表，来现场领取筹号卡的客户都同时领到了每个单位的价格明细，总价、单价、银行按揭、一次性付款都非常清楚地公示了出来。”中海地产杭州公司相关工作人员告诉记者，提早公示房价，一方面是为了让客户提前对价格有个系统的了解，能在自己可承受范围内挑选最喜欢的房子，另一方面也是给客户留下好印象，让他们看到实实在在的诚意。
房价如此开诚布公，这在杭州是第一次。一位中海员工私下透露，中海在全国18个城市有项目，但像这样实行开盘前公示价格的城市只有两个，杭州是其中之一。回想起今年1月初，记者在对杭州商品房明码标价情况进行暗访时，听到的诸如“这是公司的商业秘密”、“你先确定要哪一套再问价格”之类托辞，这薄薄两页纸的价格表实在让人感慨。
采访中，有业内人士认为，这样做让同行很容易通过楼盘定价推断出某个开发企业的定价系数，从而让竞争楼盘之间的价格更透明、竞争更激烈。
同层排水、新风系统等技术推广速度加快
“萝卜快了不洗泥”，反过来，“慢工出细活”，商品房销售滞缓，购房者开始注重房产品的居住舒适度和实用性：配套网球场的小区并不见得就比配套篮球场、兵乓球室、羽毛球场的小区更高档、更舒适；同层排水、新风系统等技术开始在普通住宅中普及；实用紧凑型户型设计受到更多关注，很多新的设计思路开始冒头……市场要求开发商不断创新产品，以适应购房者居住要求的提高，这推动着房地产开发向一个新的层次发展。
不久前，保利·东湾的高层公寓户型图出炉，其中的双向入户式独立电梯门厅设计让人眼前一亮：电梯到达业主所在楼层后，电梯门打开是近6平方米的私人入户花园，经过这个过渡空间才是入户门——节省了公摊面积、增加了私密性，不增加购买面积。
这样的设计出现在金色海岸、东方润园这样的“豪宅”里并不奇怪，但保利·东湾并不是一个高价位公寓楼盘，它锁定的目标客户是普通工薪阶层、企业白领。事实上，不仅仅是在保利地产这种大牌企业的项目里，包括一些品牌知名度并不很高的开发企业也在采用这样的设计。
还有一些在户型上看不出来的技术，比如同层排水。所谓同层排水是指卫生间排水管道每户独立，一旦发生需要疏通清理的情况，在本层套内就能解决，不干扰下层住户，而且排水噪音小，容易清理、疏通，住户还可以根据自己的爱好和意愿，个性化地布置卫生间洁具的位置。
杭州采用同层排水技术的楼盘很少，且多在高端住宅中，比如沐桥公寓。“其实同层排水技术已经非常成熟，只是造价稍高一些，所以杭州普通公寓几乎没有采用。”保利杭州公司相关负责人告诉记者。
新风系统、全小区室外无线网络覆盖、电梯入户……这些原本被视为高端小区才会有的“高科技”配备，不过两年时间已经成为普通住宅楼盘的标准配置。为了从众多竞争楼盘中脱颖而出，开发商开始在自己的项目里采用更多成熟技术，提高楼盘技术含金量。
融资整合能力提高
现在全国数万家房地产企业，不少是项目公司，弄块好地，向银行抵押一笔贷款，拉一帮人马，就大模大样地加入房地产市场的掘金行列。但脆弱的资金链，短期的操作手法，注定他们中的绝大多数经不起一次市场波动——曾经豪掷20多亿元在杭州买地的某项目公司，遇上2004年开始的那场调控，只得退地了事。收购、兼并、合作、转让这些资源整合戏码，如今正以更大的规模、更快的速度重演。
到期债务和庞大的开发资金需求，即使对上市公司来说一样负担不轻。由于大量资金沉淀于土地，尽管今年一季度的销售已经回笼了部分资金，但通过各种方式积极融资仍然是绝大多数企业需要面对的问题。有媒体报道说，今年4月~6月，以资产认购的股份折合成资金的话，全国13家上市房地产企业的融资规模总额超过420亿元人民币。
对上市企业来说，但如果希望继续得到投资者的追捧，充分表现企业的成长性是唯一途径。5月29日刚刚在深交所挂牌交易的滨江集团，通过上市发行募集资金12亿元左右。6月19日，滨江集团公告称，该公司与杭州欣盛房地产开发有限公司和恒通实业有限公司以货币资金对东方海岸(淳安)房地产开发有限公司增资28000万元人民币。增资完成后，该公司持有东方海岸(淳安)房地产开发有限公司51%的绝对控股权，由此将增加该公司权益土地储备面积131187平方米，权益建筑面积97011平方米。预计该项目收益率不低于公司的平均投资收益率水平，将进一步提升公司未来的经营业绩。
6月19日，广宇集团也发布公告称，将对全资房地产公司浙江广宇丁桥房地产开发有限公司增资30000万元，该公司主要负责杭政储出[2007]48号和49号地块的房地产开发、销售等全部工作。两幅地块占地面积合计88831平方米，规划建筑面积合计256758平方米，预计在2010年左右可以实现销售收入和利润。
同时，广宇集团还计划以总计5378万元转让两子公司股权。一是将以3000万元转让杭州广宇紫丁香房地产开发有限公司10%的股权共计3000万股。二是将以2378万元转让杭州新龙坞旅游开发有限公司35%的股权共计2100万股。另外，广宇集团还通过银行获得控股股东杭州平海投资有限公司委托贷款，贷款金额不超过2亿元，贷款期限1年，年利率10%。
万科则乘机兼并了不少开发商的项目，抄了土地市场的底。其中，惠州的海景别墅项目，地价仅605元/平方米；上海宝山区罗店项目地价约4689元/平方米；在东莞万科通过二级市场新增的近50万平方米大盘，地价仅为3144元/平方米。
好的企业能在顺的市场里生存，更要在逆境里发展。调整期，是挑战也是机会，开发商一面拼命回笼资金、寻找融资渠道，另一方面也在等待时机“抄底”。
专业化分工越来越细
楼盘销售代理，这在3年前的杭州还是一个很新鲜的词汇，但现在购房者开始接受越来越多的专业销售代理公司的服务。
“这已经是我们在杭州接手代理的第三个项目了。”当记者在观澜时代销售中心遇到邢朝阳时，他除了是该楼盘销售主管，同时也是上海新联康投资顾问有限公司的员工。新联康同时还代理万科魅力之城和万坤西溪蝶园的销售。
如果说2005年、2006年时开发商找中介公司做销售是尝试性的，那么现在这已经非常普遍。邢朝阳告诉记者，公司曾做过调查，杭州至少有30个以上楼盘是由销售代理负责营销，有的一个楼盘还委托了不止一家公司代理销售。
随便翻翻杭州楼盘的资料就知道这个数字并不夸张：逸天广场是易居中国代理的；和家园由世联代理；连还未开盘的万象城都早早地与戴德梁行签下了销售代理协议。
“楼市必然要进入精细化分工阶段，开发商做开发，营销策划公司做广告设计，销售代理公司做销售，大家都做自己擅长的事。”采访中，和家园相关负责人表示，专业代理公司在销售技巧、产品定位、前期的市场调研方面都有比较成熟的体系，能帮助项目进行产品分析、定位，能够整合资源，把营销介入各个环节中去。
事实上，现在很多开发企业都在忙着寻找资金、疲于应对调控，确实也没有很多力气花在营销上。而销售代理的提成一般是项目销售额的1%~2%，一个项目如果回笼资金5亿元，只需要分给销售代理公司500万~1000万元，还能节省一部分人员开支，何乐而不为？
据了解，现在在杭的各类房产专业服务机构已从设计、策划涵盖到销售、全案服务，有的甚至帮开发商找资金、拿土地。
