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突围之路在何方?
www.zzhz.com.cn  2008年06月19日 08:40:20  住在杭州网

  A先生是杭州某大型房产集团的财务老总,原本手握大权、风光无限,这段时间却快被项目公司不断上报的资金申请逼疯了。一方面,公司在全国各地的项目销售滞缓,销售回笼资金不能及时补给公司资金库;另一方面,银行不断收缩贷款口子,放贷要求已经越来越难以满足。怎么办?无奈之下,集团只能作出决定:让各项目公司自寻资金出路,合力渡过这一次难关。

  就在这时,央行又宣布上调存款准备金率1个百分点,意味着市场可贷资金又将减少4000多亿元。这对于不少资金已经非常紧张的公司来说,无疑又是一次重创。

  采访过程中,虽然不少开发商对于到底资金紧张到什么程度闪烁其词,但是几乎所有的开发商都坦言资金量吃紧。在杭州气温逐渐升高,开始步入酷暑的同时,杭州楼市却仿若已经提前进入冬天。而对于众多开发商来说,如何备足“冬粮”顺利地“活下来”,将是今年最重要的任务。

  资金连连告急

  “其实今年上半年,所有企业贷款都已经非常紧张了”,任坚刚是广宇集团的总裁助理,在接受记者采访时他表示,历来存款准备金率上调,都是作为CPI公布后配合使用的调控措施,但是这次明知CPI已经有所下浮,央行依旧宣布上调存款准备金率,并且一下子就是1%,其实代表了一种信号,就是资金从紧的政策还将继续,而经济紧缩也将加快。对于已经相当缺钱的房产公司来说,意味着“冬天真正到来了”。

  “向员工进行个人融资早就不再是新鲜事,融资也已经成为许多公司的最重要事情。在一些公司,如果哪个财务总监能融到优质资金,都会得到巨大奖励。”一位知情人士透露。

  “现在缺钱已经不是某个公司的事情,而是全行业的事情。如果真要比起来,也许还是大公司更缺一点。”华元集团副总裁孟力军认为,在前年和去年的高价拿地潮中,小公司往往无钱拿地,这类企业的危机在于手中无地无项目,无米下锅。而一些大公司在高价拿地后,手中又往往同时有多个项目在运作,对资金的需求量更迫切。

  “把前两年拿地的企业名单列出来看一下,再看看哪些项目正在动又还没能拿出来卖,就知道现在谁最缺钱了。”孟力军表示。

  突围之路在何方

  方式1.直接借款

  关于如何保住资金链不断裂,顺利地在此次宏观调控中存活下来,任坚刚表示,目前很多开发商都在寻求多元化的融资途径,主要分为拆借、信托和委贷等三种方式。这些方式的年利率基本上在15%—18%之间,比银行的贷款利率基本上要贵一倍多。

  他介绍说,如果说开发商通过这三种方式都借不到款,那么就只能通过财务公司或者投资公司来借款。投资公司一般资金量并不会很大,但利率很高,一般至少在25%—30%以上,甚至达到50%,差不多相当于高利贷了。平时,一般开发商只是作为临时性的、短期的过桥资金需求,因为支付利息实在太高,风险也实在太大。

  不过从实际情况来看,目前开发商借款利率很多都已经达到30%-40%以上,这从很大程度上也反映出,开发商对于资金的需求已经相当紧张,开始不惜一切代价融资。

  一位“中间人”告诉记者,今年以来让他帮忙借款的房地产企业不少,很多企业目前急需的资金缺口动辄达到几千万元,而借款的利率加上佣金一般都高达30-40%。

  “30%的利率算是起步价了,至少得通过银行或者非常过硬的关系才行。”这位不愿透露姓名的业内人士表示,这些借款一般还款的期限都不长,在3个月到半年之间。

  虽然各当事开发商都对借款一事讳莫如深,但是一些开发商的借款传闻却依旧不绝于耳。某上市公司向百货业借款1亿元;杭州城西某开发商借款4000万元左右;某大型开发商正积极与银行合作发行企业债券,有望融得20亿元资金,以帮助尽快渡过难关……

  一时间,资金成为决定各开发商生死存亡的关键因素。

   方式2.项目合作

  与直接向外界借钱相比,合作开发也是开发商选择最多的另一种“过冬方式”。

  一位不原意透露姓名的业内人士告诉记者,去年楼市火爆的时候,很多公司拼命拿地,对市场过于乐观,战线拉得过长,导致市场冷下来的时候措手不及。比如有个公司,去年销售形势火爆,一下子拿了好几块规模很大的地,并且有些地地价一次性付清,结果银行贷款一收紧,土地抵押贷款迟迟放不下来,导致其中一个项目资金链出现问题,只能寻求项目合作。

  但他同时表示,一般项目寻求资金进入,往往是在资金链快要断裂等万分紧急的情况下,出让方十万火急,丧失了话语权,而受让方则抱着一种“捡便宜”的想法,会采取一再拖延和压价的方式,所以地块最后平价转让的几率很小,出让方的损失则会比较大。

  对此,任坚刚也表示,因为知道接下来货币政策将继续从紧,所以一般企业都会很慎重地考虑资金链的问题,既然银行贷款得不到满足,那么就必须考虑销售回笼资金和自有资金。所以现在很多公司即使手头有现钱,也会再三掂量着用,不敢把全部钱都投进去。毕竟,首先要绝对保证手头项目的正常开发,拿地节奏因此放缓。

  “因为现在政策面还不是太明朗,观望一段时间再行动会更稳妥一些。”他说。

  方式3.降价销售

  虽然目前杭州楼市总体房价还比较平稳,大幅度降价销售的情况也还没有出现,不过业内专家纷纷表示:8月将是楼市的一个“槛”,要不顺利迈过,要不就会被关在门外。

  攻略地产执行董事祝君华认为,资金紧张无疑已经成为市场的主旋律。在这种行情下,行业从业人员将会感受到前所未有的压力,因为需要更多渠道和工作量去推广房子。在推盘节奏和定价策略上,有些公司会阶段性追加广告投放,希望突破僵局;有些会进入深度观望,一再推迟广告投放和定价信息发布,希望出台更为安全的计划。而具体反映在营销策略上,一些低成本、可重复、实效性强的营销活动将比较活跃。

  一位开发商毫不讳言地告诉记者,今年公司销售的主要任务就是尽快回笼资金。要在竞争激烈的楼市中达到这一目的,当然就是理性定价。这对于首次开盘的楼盘来说比较简单,也就是定出一个市场最能够接受的价格,即使比周边楼盘要实惠很多,也因为没有比对目标显得无可厚非。

  但是,这对于那些已经开在高位,性价比明显不高的老盘来说,要重新获得市场认同,显然就只能降价了。但与此同时,开发商也就需要应对有可能出现的,因楼盘高开低走引发的老业主退房的尴尬局面了。

  专家认为重要的是合力渡过难关

  “对于企业来说,这是一次极具挑战的洗牌经历,只能靠自救。如果你有土地没钱,那就找合作伙伴,或者把地卖个好价钱。如果卖不了好价钱,低价也要卖,现在要做的只是生存下来。”一位业内专家这样表示,因为城市化进程、人口红利等带来的需求依旧存在,土地资源也依旧稀缺,所以捱过这个槛,前途还是光明的。重要的是如何渡过难关。

  针对目前开发商资金短缺的现状,汉嘉地产执行总经理梅杰表示:“前两年的调控基本只是针对房地产行业的,但是这次的资金紧张受到全球经济整个大环境的影响,而不是单个行业的,持续的时间可能会比较长,预计下半年的情况将更为严峻。从目前的金融政策看,对开发贷款的限制将更为收紧。”

  而一些手中有钱却没有太多项目的公司,虽然短期内没有资金紧张的忧虑,却也积极准备在“过冬”。孟力军透露,他们目前就在寻找国外一些环保装修材料的品牌代理。“将来做精装修都是趋势,再加上我们现在还有一些精装修项目要做,现在就努力做好这一块吧,争取在环保装修房上抢个先机。”

来源: 今日早报  作者: 吴彩萍 余丽  编辑: 沈莹茜
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