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5000亩地成烫手山芋
www.zzhz.com.cn  2008年06月19日 08:38:33  住在杭州网

  “以前都是别人来找我买地,现在都是来找我卖地。”金山(化名)算是杭州土地界的资深人士了,他说受到楼市整体不景气的影响,土地二级市场“空前地”活跃。许多手中有土地,或者项目开发了一半的公司,都要求他帮忙牵线找合作。

  “说说是找合作,其实大部分都是想直接出手的。”金山说,从今年元旦以来,找他卖地的项目近20个,根据他的判断,目前杭州地区活跃在二级市场上的土地规模至少有5000亩以上。而其中的大部分,在经过多轮谈判后,仍然没有找到下家。

  目前坊间流传的已经成交的项目,包括某外来大鳄在富阳的两个项目;某公司在杭州城西的某个项目;还有某公司在余杭刚谈成的一块土地。整体而言,用金山的话说是“谈得热闹,谈成的少”。

  从“人找地”到“地找人”

  这些等待“改嫁”的土地遍布富阳、千岛湖、九堡、下沙、余杭等各个区域,甚至杭州市中心也有小规模的住宅和商业写字楼地块,在暗中找下家。

  “九堡和下沙的土地相对价格会比周边地区高很多,出手比较难。而余杭、富阳、萧山等地的价格就相对更好谈一点。”另一位知情人士透露。

  “今年前前后后找我卖地的起码有15个以上,他们都比较着急。这些土地规模小一点的有十几亩,最大的有600亩。”金山说,千岛湖想出手的二手土地有不少,前两年来找他的人都是想买地的,现在都是手中有地的,想通过他的路子找一些公司来谈。“以前是人找地,现在是地找人。”

  今年年初国务院出台了《关于促进节约集约用地的通知》,再次强调将严格执行闲置土地处置政策,要求土地闲置满两年、依法应当无偿收回。专家认为这也是目前二手土地活跃的原因之一。

  在上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来,由于今年贷款政策从紧,部分开发商资金紧张,没有能力再高价拿地。而在一系列土地政策高压之下,开发商势必要考虑投资风险。近期一些地产股、金融股的暴跌,在一定程度上也限制了部分开发商拿地的欲望,削弱了其拿地实力。

  这样看来,去二级市场上择价增加必要的土地贮备,也是一种选择。

  吐地的大多为外行企业

  “前一阵子,有个原来做外贸的朋友在钱江新城的某个楼盘订了一套房子,总价几百万元,订金就付了100多万元。结果这个朋友的外贸生意最近非常不景气,房子他是买不起了,想找开发商退房,结果押金被扣下来了,着急死了。”一位不愿透露姓名的业内人士认为,今年楼市资金的紧张,不是单个行业的调整,而是受到了外围经济环境的影响。

  “原来卖高档楼盘的销售员最清楚了,买家里很多是做外贸的,但是现在外贸也不太好,许多豪宅的买家也少了很多。其他行业的资金少了,流入楼市的资金也少了。”这一现象在二级土地市场上,也体现得淋漓尽致。

  现在急于吐地的企业中,许多都不是专业的房地产公司,而是前两年趁楼市火热准备进来捞一票就走的外行企业,他们占了很高的比例。

  “这些外行企业想急着卖地,一般有三个原因:一个是资金紧张;一个是没有很好的开发团队;还有就是短期内对房产行业的信心不足。这三个原因都造成了他们想快点把手里的土地卖掉。”分析人士认为。

  在寻求买主的时候,这些想出手的企业大部分都想全部把项目卖掉。而实际成交结果,都是保留了小部分股权。“这是与买家妥协的结果。”一位业内人士表示。

  而一些纯粹想寻求合作的企业,找合作伙伴的要求也是非常高的,往往都倾向于寻找像万科或绿城这样的比较具有品牌号召力的大公司合作,对一些有意向的中小公司抛过来的橄榄枝,他们却兴味索然。

  大小买家心态不同

  同样是买家,大公司和小公司的心态也非常不同。

  一些大公司因为有比较专业的开发团队,对行业的“执着度”也更高,一般拿项目的决心都是比较高的,关键就在于价格问题,所以会拼命压低价格。“对于有实力的企业而言,这时候去拿成本比较低的项目,真是捡便宜了。”有人认为。

  而一些中小公司的心态就更为复杂。

  某位正在协商从另一公司手里拿下城西一块地的开发商,最近也非常地犹豫:“想想吧,现在手里还有钱,有便宜的项目总想买下来做一做的。但是现在也看不准,项目看了一个又一个,还没定下来。也不知道这样的形势会持续多久,怕是从别人手里接过来的地,把自己给套住。”

  华元集团副总裁孟力军表示,前两年市场好的时候,土地市场实在是太疯狂了,连连创出天价,许多开发商在正常的土地招拍挂市场上,根本拿不到一些相对比较好的地,公开的土地市场成了上市公司和地产大鳄的盛宴。中小房产公司捧着大把现金参加拍卖往往是屡战屡败。而这也造成了目前一些小公司因为有钱没地,资金链反而不太紧张,只是担心后期没有土地项目可开发,现在倒可以去二级土地市场上“淘宝”。而一些手中有多个项目的大公司,虽然有的也在拿项目,资金较为吃紧。

  要想成交难度较大

  “卖的地多,要的人少。”知情人士透露,由于需求少了,土地价格自然是上不去了。“有一块前年拿的地,以原来拿的地价分文未加想‘平进平出’,竟然还卖不掉。你就可以想想这个市场的情况了。”

  据一位二级土地“中间人”表示,目前在二级土地市场上虽然在谈的项目很多,但光开花不结果的现象比较普遍。很多项目都要谈上好几轮,也不一定有结果。而价格是比较关键的因素。“现在市场不太好,压价实在压得太厉害了。”

  据坊间流传,某地产大鳄目前在协商想拿的二手土地和项目起码有四个左右,但目前敲定的只有一个。主要原因就是价格和付款方式。

  “说实话,现在谁的钱都紧,大企业的钱更紧,买项目的钱当然最好分期支付。但卖家也都急于回笼资金,在这个问题上也就协商不好了。”这位“中间人”表示,许多土地和项目原本都想全部出手的,但部分买家们考虑到节省资金开支等其他因素,通常只想买下大部分股权来操作。因此许多想卖的地,往往最后成了“合作”的形式。

来源: 今日早报  作者: 余丽  编辑: 沈莹茜
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