住在杭州网记者 李永生
“89平方米能做到五房两厅”，听起来就像是神话里的故事。对于见惯了130平方米做三房两厅的杭州人来说，如果不是亲眼所见，恐怕是怎么样也难以相信的。
“每一套房子都送一个‘阁楼’或‘地下室’”，虽然不一定是“神话”，但也迹近天方夜谭了。 (杭城“赠送面积”热点楼盘情况表附在文末)
然而，神话也好，天方夜谭也罢，这些都已经变成了现实。如果您去滨江的中海·钱塘山水和钱江·水晶城看看样板房，然后听听售楼小姐一番“忽悠”的话，保管您信服得豁然开朗。
相较之下，桥西的天阳·上河90平方米的三房两厅已经是中规中矩了。而在1年前，华元·芳满庭89方的三房面世的时候，杭州人还惊为异类，一度追捧至一房难求，漏夜排队，纷纷托关系找开发商高层要号子而不可得……
策划专题：杭城新房“赠送面积”大PK
逼出来的创新
搅动这一切背后的魔棒就是：90/70新政。准确地说，已经是“旧政”了。而“魔杖”的背后，则是市场上越来越多的90方以下中小户型，以及开发商为取悦购房者的“绞尽脑汁”。 进入滨江板块>>>
据富动机构的数据，2007年杭州主城区共出让6771.9亩土地，其中住宅用地4943.6亩，可建住宅719.7万平方米。如果按“90/70”政策计算，719.7万平方米的住宅，90平方米以下的户型将占到500万平方米。按套均85平方米(有些户型会设计成80方以下)计算，光07年杭州主城区出让的土地就可以建至少6万套90方以下的中小户型。这个数字远远超过了07年楼市最火时杭州主城区的住宅总销售量。 盘点：90平方米，杭城六大板块各领风骚
面对正像潮水一样涌向市场的海量90方以下户型，开发商被迫祭起“创新”的大旗，用本网评论员丁建刚的话说，90方以下的户型正开始“搏杀”。 [疑问] 90平米户型搏杀从滨江开始?
核心字：送
“高层的得房率本来就比较低，90方又小，而市场上真正买得起90平方米房子的人，其居住需求往往又是三房。而正常情况下，90方以下的高层做三房是很困难的。”工信房产总经理助理蔡华军认为，国家政策和市场需求是矛盾的，这迫使开发商通过寻求“创新”来与市场接轨。 [独家评论] 政府应该统筹90/70原则<<<
因为面积不够，无疑，“创新”的核心就是“送”。中海·钱塘山水，赠送5.8米高的露台，再加上其它赠送的露台及附属空间，其结果就是，“90方的户型比110方的还好用”。水晶城送得更夸张，其1#楼赠送叠层面积，在奇数层和偶数层中间有2.18米高(小于2.2米，不计算面积)的一层,这一层一半划入奇数层,一半归偶数层，每套房子等于多了一个“阁楼”或“地下室”。天阳上河的设计算是比较“中规中矩”的，但送得也不少，其5.8米高的双层挑空阳台，按普通阳台的面积一半来算，89平方米的户型，大约可以“变”出12平方米的赠送面积……
关键词：可变空间、赠送面积、挑高空间、创意阳台
“送”的表现形势多种多样，从目前面世的户型来看，大致有“可变空间、赠送面积、挑高空间、创意阳台”等几种。
钱江·水晶城的夹层户型属于纯“送”类型，而钱塘山水和复地·连城国际的“送”更多地是通过“挑高空间”和“可变空间”来实现。这其中，最可利用的就是阳台和露台等非完全计入建筑面积的空间。开发商通过对阳台、入户花园的功能升级，为购房者预留可拓展的空间，待业主入住后，可通过连通露台、入户花园、封闭阳台等手法使户型实现户型的多样变化，以此增加房屋的实用性能，使以前中、大户型才具备的功能，在紧凑的空间里得以实现。
不只是“大”，还有“小”
不过，在90方以下户型中，开发商也并非一味“偷面积”求大求全。市场中，也有反其道而行之者。其中，既有出于主动的策略，也有无奈尴尬者。
前者的典型是凯德·视界，后者的典型则是发展绿城·留庄。说实话，当记者第一次听说留庄还有不少小户型单身公寓时，着实吃了一大惊。一边是1000万以上的平层大宅，一边是90方以下的小户型，这两者的对比太强烈了，也真难为了绿城。而造成这种结果，除了受新政制约外，别无他解。 户型咨询专贴<<<
留庄单身公寓面积从40-90平米不等，40—60平米的为一室户型，而70—90的则为一室一厅型户型。而不管是“精致一室户”，还是“华贵一室一厅”，
留庄即便90平方米的户型，也小到了极致，只做一室一厅，与
中海·钱塘山水的“户型”正好是两个“极端”。
凯德·视界也设计了部分70方的豪华“一房”户型，据售楼人员介绍，这部分房源针对的是小户型里的高端人群，据说销售形势非常好，目前该类房源已接近售完。
创新之惑
“2.18米高的夹层，去掉板厚、粉刷层和强化地板后，实际净高仅1.9米左右，住人有点欠缺，实际上等于多层买的储藏室。”在和本网网友hujing001一起去看房的时候，他对水晶城夹层户型的实用性表示质疑。
而且，因为夹层户型均价1.6万/平方米，而2、3号楼非夹层户型均价只要1.25万/平方米，hujing001认为，“所谓‘赠送’面积不便宜，更谈不上赠送，只是一种概念。”
他给记者算了一笔帐，“拿1号楼B户型85方送40方测算(单价若1.6万)，85*1.6=136万，与不送40方的差价为，楼梯4方*1.6+85*0.35=36.15万，实际上等于花9000元/平方米买了2.18米的夹层，羊毛还是出在羊身上。”
中海·钱塘山水的户型尽管颇受赞许，但仍然不乏质疑之声。以赠送的双层露台为例，本网网友子妗认为，“朝北的那个双层赠送空间的利用，或者就做成奢侈型的6米层高空间的餐厅，或者就封成上下两层，但若封为上下两层，考虑到增设楼梯的因素，则上下都无法作为完整的起居空间。也就是说，赠送的空间，不能报以太高的期望。”
另有网友评价道：“中海拓展90方小户型的思路还是值得肯定的，但我觉得有点鸡肋的感觉，看上去不错，真要使用起来，又不够实用，忽悠的成份不少。”更大的质疑来自开发商，蔡华军认为，“双层露台赠送的实用性在于可以封闭，而封闭是改变外立面，涉及到物管的问题，也涉及到所有业主统一的问题，交付之后可能是一件麻烦事。”不过，瑕不掩瑜，他很肯定各楼盘在户型创新上的尝试。
“钻了政策规范空子的部分，虽然不计入测绘面积，但这些面积是真实存在的，势必影响到真实的容积率、建筑密度、楼间距等。”某网友的质疑更根本，他质疑的是这种“创新”的可持续性。“在去年年底杭州市重新出台设计规范后，开发商打擦边球的空间越来越小了”，据说，中海在三墩的项目就没法像钱塘山水那样大送面积。
“王国平控制的容积率，他能继续答应开发商‘偷’吗？”hujing001玩笑似地说。不过，他倒是认为，“漏洞会越来越少，倒不妨趁现在市场上还有，有钱的话弄个一两套”。
杭城“赠送面积”热点楼盘情况一览表：
| 楼盘名称 |
赠送方式 |
点评 |
| 中海·钱塘山水 |
赠送5.8米厅高的露台，再算上其它赠送的露台及附属空间。
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| 钱江·水晶城 |
1#楼赠送叠层面积，在奇数层和偶数层中间有2.18米高的一层,这一层一半划入奇数层,一半归偶数层。
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| 天阳·上河 |
赠送5.8米高的双层挑空阳台，普通阳台的面积按一半来算。
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| 复地·连城国际 |
5号楼、6号楼户型均带“可变空间”。
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| 坤和·和家园 |
公寓送挑高露台、地下储藏室。
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| 住在杭州网统计 |
