刘先生咨询：
去年9月，我通过中介公司得知陈某有一套登记在其名下的旧房要出售，我们经过洽谈签订了买卖协议，当时他也出示了三证，房产证上写着的就是他的名字。去年11月，我在付清房款后办理了过户手续。而且在过户后，我花了15万元左右，对房子重新装修了一下。
今年4月底，陈某与妻子周某闹离婚，在分割夫妻共同财产时，周某方知丈夫背着她把共有的旧房卖掉了。于是周某就找到我，提出虽然房产证上只写着陈某的名字，但房子是他们结婚后所买，属于夫妻共同财产。她认为丈夫未经其同意擅自转让共同财产，侵犯了其合法权益，这种买卖行为应属无效，要求我返还房屋。
我想咨询一下：
一、我是以当时的市场价格与陈某进行交易的，这样的交易行为是否有效？
二、如果我必须退回房屋的话，我因装修房屋而造成的损失谁来赔？
律师解答
从你所介绍的情况来看，解答如下：
一、从你购房时以当时的市场价格进行交易来看，你对所购房屋属于善意取得。
所谓善意取得，是指无权处分他人动产或不动产的占有人，将财产转让给第三人，如果买受人(即第三人)在取得该财产时系出于善意，并以合理的价格转让，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还的一项法律制度。
我国《物权法》第106条规定：“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
从你的交易情况来看，陈某所卖房屋是登记在他自己名下的，你也已审核了产权证书，按产权证登记与陈某进行交易，然后办理了过户登记手续，交易价格也是合理的，而且你也确实不知道该房屋属于陈某夫妻的共同财产，符合善意取得的要件。因此你无过错，你属于善意第三人，周某不得以共同财产为由对抗你善意取得的行为。
二、《物权法》也规定：“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”按照上述规定，对你依法所取得的房屋所有权，周某无权主张返还。周某即使起诉，法院也会依法驳回其诉讼请求的。但该房屋既然属于陈某和周某的共同财产，周某有权向陈某要回该房屋售价的一半钱款。不过，这属于他们夫妻间的纠纷，跟你无关。所以你也不必担心万一房屋需要退还，可能造成的装修损失。
三、以上建议，供你参考。
凯安律师事务所潘家永律师
