业内一直期待的“红五月”,同样没有在房地产市场出现。
去年10月广州楼价“见顶”之后一路下跌,而在消费者普遍“看跌”的预期下成交量亦是持续萎缩。
传统的5月楼市销售旺季本被开发商寄予打翻身仗的厚望,“五一”小黄金周刚刚重聚一点人气,然而,5月12日,一场突如其来的大地震让广州楼市不得不继续其“探底”之旅。刚刚结束的端午小长假,虽然有不少开发商推出各种优惠折扣,但楼市的观望气氛还是相当浓。搜房网在节前的一项网上调查显示,86%的网友表示端午期间暂无购房计划。尽管说房价降了,但认为房价接近合理状态的只有2%,90%的人认为房价比合理价位高出12%—20%。
房价何时会见底?市场众说纷纭,比较有代表性的有三种观点:开发商和房地产中介认为房价早已见底,甚至还会继续上涨,只是涨幅会低于2007年的水平；投机客和银行则比较矛盾,但更倾向于房价即将见底；唯有潜在的自住需求者,在苦苦等待房价的底部出现。
那么,房价底部在哪里呢?很明显是开发商的预期与购房者的预期比较接近的时候,市场均衡的房价才会出现,即本轮理性价值回归的终点。如果开发商预期房价会上涨,哪怕是拆借地下资金,也会拿地扩大储备,毕竟丰厚的利润就摆在眼前。如果购房者预期房价会上涨,无论是自住需求还是投资需求,都会想方设法从市场上得到满足。可实际情况是什么样的呢?土地频频流拍,成交持续低迷,以至于银行消费贷款余额出现负增长。这种情况下,房价将何去何从呢?
地价变局
地王成“烫手山芋”，开发商纷纷“退地”
近日,房地产市场出现的两个事件令人关注。
一是广州标志性建筑———珠江新城东塔地块的竞买申请时限一再延长……用地面积26494.184平方米、建筑面积36.8万平方米的珠江新城东塔地块,楼面地价的起叫价为2860元/平方米,总价达10.6亿元。作为广州标志性建筑之一的珠江新城东塔地块本是今年广州土地市场中最受关注的一块地,但是在楼市低迷的当下也是“招亲”不顺,两次延期。4月1日广州市国土房管局发出公告招标出让后,直到4月30日竞买申请报名最后期限,广州市房地产交易登记中心收到的开发商竞买报名申请仍然不足5家———连出让公告明确的最低竞买家数要求也达不到。于是,国土房管部门当即将出让期限从4月30日推迟到5月12日。到了5月12日虽然竞买人数已达要求,但其中部分竞买公司不完全符合竞买条件。广州市国土房管局再次将接受竞买申请的期限延长至6月10日,同时,放宽报名竞买的公司的审核条件,最后的公开竞价时间也从8月份延后至9月12日。
就在广州东塔地块“招亲”不顺之际,地产龙头企业万科又开始在东莞卖地。5月14日,万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块,当时折合楼面地价为3772.3元/平方米,如今当地房价已经降至5000元/平方米左右,按当时拿地价格,开发商几乎没有利润可言。昔日地王开始成“烫手山芋”。开发商开始为去年高价拿地的疯狂埋单。
地价持续攀升是推动房价上涨的最重要力量。
去年,全国各地“地王”一个接一个出现,拿地已经到了近乎疯狂的地步。开发商敢于高价拿地最重要的原因是,他们能将拿地的成本向房价中转嫁,而在我国房地产市场供应主体单一,开发商垄断供应市场的情况下,这种成本转嫁几乎是轻而易举的。成本从土地向房价的传递过程,也是房价疯狂上涨的过程。由此形成了一个恶性循环:地价上涨构成房价的强大推动力,而房价上涨又成为开发商高价拿地的信心支撑。
但是,所谓物极必反,当开发商通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候,他们也在从源头上制造并累积泡沫。当“面粉贵过面包”的时候,意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险!事实也正是如此,当部分城市的房价从去年年底开始首先步入下跌轨道,高价拿地的风险立即显现出来。如果开发商继续囤积土地,不仅面临着房价继续下跌带来财富缩水风险,还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。于是,在银根收缩的宏观背景下,在资金链捉襟见肘的情况下,一些开发商开始“退地”、“卖地”。这是楼市泡沫累积的必然结果,同时,也是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段的终结。
“发展商的日子愈发不好过了。”广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说,事实上,南方很多大公司如富力、合生创展等有七八个月没拿过一块地,楼市的气氛近段时期一直都比较低迷。
有专家分析,不能单纯地看待“退地”现象,这是楼市将步入新一轮调整的又一征兆。由于目前全国房价有下滑趋势,这些当年如获至宝的天价土地正在变成开发商资金链上的出血点。
震灾变局
地震延缓楼市复苏，投资投机需求大降
“在今年通胀高企的背景下,广州楼价原本有希望在持续低迷之后重拾升势,但四川汶川地震延缓了广州楼市的复苏。”赵卓文表示,地震对广州楼市气氛产生了影响。现在大家的注意力都集中在地震消息,没有心思和时间来进行投资。
地震打乱了人们正常的生活秩序、影响了投资行为。自5月12日汶川地震发生以来,广州楼市成交低迷与此有很大的关系。而要消化地震对人们心理的影响还需要一段时间。
此外,值得注意的是,地震灾害更多的是改变了人们对房地产的置业价值观。事实上,金融手段已经抑制了房价的暴涨,购房者陷入集体观望。还有不少人在蠢蠢欲动,等待房地产市场的复苏。然而,汶川地震提醒人们,再优质的住房在这样的地震中也会失去价值,一般的置业者拥有更多住房的意义何在?这都是市场今后面临的问题。
“地震对地产业影响最大的恐怕是造成人们消费心理发生变化。”业内人士分析,加之通胀、宏观经济等方面的影响,楼市需求减少难以避免。
最近网上调查表明,有60%以上的民众宁可租房也不愿意自己买房,有51%以上民众不会进入房地产市场投资。从这一点看,地震打破以往住房投资的神话,使房地产投资者重新评估住房投资价值,加深了市场观望情绪,投资投机需求大为降低。
房地产市场正经历近10年来最长的观望期,21世纪不动产高级分析师孟奇说,目前看这种观望态势不会发生大的变化。楼市主要受经济发展、消费预期和房地产自身规律的影响。汶川大地震不会是主导楼市转变的标志性事件。
消费变局
楼市整体趋势下降，消费需求呈现分化
近日,广州市国土房管局公布的4月份广州房价重返万元的消息,引起市场关注。10997元/平方米,一手住宅成交均价比3月大涨1681元/平方米,涨幅达18%!经过连续3个月在“9字头”徘徊后,广州房价重返万元,楼市真的回暖了吗?
对此,市场的分析还是理性的。把4月房价放在去年至今的房价走势中看,数据显示,跟去年10月相比,整体房价还没回到当时的水平,所以并不代表市场回暖,而且楼市的整体趋势仍在下降。分析4月一手住宅均价上涨的内在原因,合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江、中原地产项目部总经理黄韬均认为是结构性上涨,是位于市中心,交通便利的高档楼盘的一个带动。像一些位于天河区、越秀区的高档楼盘,成交量大,从而拉动了整个房价的上升。
赵卓文更直白地指出,尽管4月均价上涨,但成交的都只是高价位的楼盘,是高端物业的成交均价过万元。更关键的一点是成交量没有放大,赵卓文表示:“回暖的一个指标是成交量,现在的成交量只有40万平方米,是一个偏低的水平。而且一个局部成交的价格不能反映总体的价格。从广州市场看,至少要达到60万平方米的成交量才算是真正的回暖。”
从区域看,房价的区域分化十分明显。如广州中心城区目前楼盘的价格基本企稳,但外围区域的价格则继续下降。白云区的很多开发商就表示,端午节期间会推出活动以及促销,以带动楼市。花都和从化两区新货中的洋房价格,都重新回归至“4字头”水平,折扣之后的少数单位不到4000元/平方米。这个价位已直接回归至去年年初水平。
“价格始终是最大的竞争力。”广州中心区域的楼价在5月份回落后,表现出很强的承接力。黎文江说,中心城区,例如珠江新城、工业大道等,5月份有成交量的支撑,说明价格底线已经探明,继续往下调整的空间不大。
戴德梁行研究部分析,在不同的市场竞争层面,消费需求的分化趋势已十分明显。在目前的淡市下,限价房对低价位的商品房的刺激性更加明显,会带动整个楼市价位的下行调整。而对于贵价盘市场,价越贵受限价房的影响就越少。
从紧的货币政策,在今年依旧不会有大的改变。赵卓文称,现在有人说,2008年是“现金为王”年,对发展商是这样,对购房者也是这样。双方博弈,还将继续。6月的广州楼市,在层层迷雾中等待转机。
