从“英雄主义”到“平均主义”
5月行情骤冷，从二手房市场也可以看得出来。今年5月，杭州市区共成交二手房1849套，而去年同期是2484套，今年5月只有去年同期的74.4%。事实上，去年五一长假是7天，而今年的“五一”假期只有3天。从图二可以看出，去年“五一”因为假长，二手房成交受假期影响明显， 7天只成交了144套房子。而今年因为“五一”只有三天，二手房成交受假期影响很小，前7天二手房成交量为284套，几乎为去年同期的两倍。 【相关阅读：杭城二手楼市 近一月呈下跌趋势】
可以想象，如果今年“五一”假期也为7天，成交量必定会大幅下滑，5月份二手房总成交量将会更难看，比去年同期下滑将会更严重。
图二： 2007、2008年5月份二手房每日成交数据对比
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1日
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2日
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3日
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4日
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5日
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6日
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7日
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8日
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08年5月
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14套
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22套
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34套
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70套
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70套
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74套
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33套
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75套
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07年5月
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18套
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8套
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15套
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13套
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20套
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24套
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46套
|
55套
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9日
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10日
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11日
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12日
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13日
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14日
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15日
|
16日
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08年5月
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36套
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50套
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66套
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56套
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79套
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48套
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62套
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64套
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07年5月
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69套
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68套
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59套
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52套
|
67套
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75套
|
87套
|
63套
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17日
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18日
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19日
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20日
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21日
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22日
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23日
|
24日
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08年5月
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52套
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47套
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72套
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63套
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68套
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76套
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61套
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54套
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07年5月
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78套
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66套
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58套
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120套
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94套
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100套
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115套
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107套
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25日
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26日
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27日
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28日
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29日
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30日
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31日
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08年5月
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65套
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67套
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91套
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75套
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55套
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73套
|
35套
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07年5月
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126套
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128套
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185套
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199套
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178套
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129套
|
71套
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从图二也明显可以看出，比之去年，今年5月份的二手房成交呈现明显的“平均主义”特征，每天的成交量起伏不大。其中，成交最多的一天是5月27日，91套，最少的一天是5月1日，14套。每日成交量主要集中在50-75套之间，有20天的成交量在这个区间。
而在去年5月，二手房每日成交呈现明显的“英雄主义”特征，成交量起伏很大，最多的一天有199套，而最少的一天只有8套。成交量在100套以上的有10天，在50套以下的也有7天。
在一手房上，“英雄主义”和“平均主义”的对比更为明显。我们看图三和图四，分别是去年和今年5月份的月度成交排行榜。在07年5月，排名第一的万家花城成交量达574套，是排名第十位的海天城成交量73套的7.9倍。而在今年5月，成交量最大的世茂江滨花园成交量244套，不到排名第十的伊萨卡127套的两倍。而且，去年5月份只有排名前三位的楼盘成交量高于今年5月份排行榜的前三名，后七名的成交量均低于今年5月份成交量排行榜的后七名。
分析两张排行榜可以发现，去年5月份排名前十的楼盘只有万家花城是首次开盘，而今年5月份排名前十的楼盘有5个是首次(或接近于首次)开盘。这或许比较好解释去年5月份冷热不均的“英雄主义”和今年5月份的“平均主义”。
图三： 2007年5月份杭州主城区成交排行榜
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序号
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楼盘名称
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所属区域
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销售套数
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销售均价
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1
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万家花城 |
拱墅区
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574
|
8099
|
|
2
|
中央花城 |
滨江开发区
|
325
|
7707
|
|
3
|
文鼎苑 |
西湖区
|
302
|
9511
|
|
4
|
亲亲家园幸福里 |
拱墅区
|
132
|
7033
|
|
5
|
红苹果家园 |
江干区
|
122
|
6942
|
|
6
|
风雅钱塘世纪花园 |
滨江开发区
|
120
|
7416
|
|
7
|
海天城 |
下沙开发区
|
105
|
4993
|
|
8
|
景上公寓 |
拱墅区
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80
|
9505
|
|
9
|
盛世钱塘花园 |
江干区
|
77
|
13163
|
|
10
|
海天城 |
下沙开发区
|
73
|
4897
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图四：2008年5月份杭州主城区成交排行榜
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序号
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楼盘名称
|
区域
|
销售套数
|
销售均价
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1
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世茂江滨花园
|
下沙区
|
244
|
8047
|
|
2
|
天阳·上河
|
拱墅区
|
235
|
13834
|
|
3
|
银爵世纪公寓
|
滨江区
|
232
|
8050
|
|
4
|
汇盛德堡
|
江干区
|
205
|
10064
|
|
5
|
丽江公寓
|
江干区
|
204
|
15533
|
|
6
|
魅力之城
|
江干区
|
177
|
10910
|
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7
|
紫金港湾
|
西湖区
|
144
|
9182
|
|
8
|
星光国际公馆
|
滨江区
|
142
|
15907
|
|
9
|
万家花城
|
拱墅区
|
136
|
13127
|
|
10
|
伊萨卡
|
下沙区
|
127
|
7715
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虽冷犹暖，6月份回转暖？
丁建刚认为，虽然今年5月份杭州楼市成交量大幅低于去年和前年，但比之全国一线城市如华南的深圳、广州，甚至北京、上海的“冰冷”，杭州楼市仍然称得上是“温暖”。
“跟去年不太好比，去年从5月份开始杭州楼市就开始进入疯狂阶段，去年的楼市太不正常了。”丁建刚认为，今年的市场算比较正常，总体呈现出成交量复苏、价格稳定的态势。
不过，丁建刚也认为，比之去年从5月份之后开发商陆续开始的“捂盘”，消费者越来越买不到房子。今年消费者则因为选择余地过大，反而呈现出浓厚的观望气氛。“部分人还在观望宏观经济和全国地产形势，购房者很理性，不急。”
“如果宏观经济不走坏，全国地产形势没有继续恶化下去，杭州楼市在接下来应该会回暖。反之，杭州也难以继续独善其身。”
尽管如此，丁建刚还是认为，杭州楼市至少在6月份会维持相对的“温暖”。
“6月份开盘的楼盘达10多个，这些楼盘大部分都是第一次开盘。从5月份的成交排行榜可以看出，目前的热点在新盘，成交排名靠前的以新盘为主。新盘的好处就是定价压力不大，没有降价的压力，定价会比较‘准’，从而拉动成交量在一个比较理想的位置。”
“在形势好转之前，观望依然会比较严重”，对于接下来的市场，丁建刚表示审慎乐观。
