【韩波：丽江公寓热销取决于四个因素】【丽江公寓开盘首日预定量达72% 】
丽江公寓位置图
浙江在线·住在杭州网5月4日消息(见习记者 王玛咪)开盘当天预定量达72%，开盘三天，销售量达到85%。如此骄人的成绩，在08年上半年持币观望氛围浓重的杭州楼市，丽江的销售已然成为了一个被业内津津乐道的“现象”。【本网独家：丽江、蔚蓝在线“说”房】
丽江是绿城在杭州东部的第一个大盘，它如何让有城西情结的杭州人转移目光的？丽江公寓一期的热销是哪些方面在起主导作用？丽江下一期开盘的情况又是怎样的？
带着这些疑问，目前，记者前往丽江售楼部采访了相关人员。
丽江二期将开的四幢楼位置示意图
一期热销，四大因素的支撑
丽江公寓于3月24日开盘，共推出329套精装,一周签定协议300套,销售率达91%,销售额为4.8亿。
“丽江目前已经只剩6套房子可以卖了，销售已经达到了97%。一期销售能取得如此好的成绩，我们认为是有多方面的因素综合起来促成的。”丽江公寓营销策划部负责人胥霭分析了丽江一期开盘热销的原因。
第一，小户型让更多的人买得起
丽江公寓一期已经基本成形
“户型是绿城逐渐逐渐开始重视的内容，这个毕竟是牵涉到每个客户使用上面。”做客本网直播的嘉和实业有限公司总经理韩波在谈话中表示。
韩波指出，丽江从两个方面来考虑户型，一个方面是经济性，比如说120平米以上都设计成三个房间，像春江相对来讲是180平米也只有三房，从实用性和精来讲，重点去关注90平米以下的户型。“因为本身是精装修的楼盘，把精装修的设计师在建筑的阶段就请过来了，包括平面布置的合理性，然后空间的透视性，主要是这几个方面来讨论，比如像卫生间的布置，也是跟周边房间也好，包括一些更衣室，衣柜的布置也好都是结合起来，包括厨房间的布置也是事前做了样板，再按照样板房去施工的，确实90平米以下的房子我们自己也感到做的还是算让客户满意的。”
“一期推出的329套房源中，小户型占到70%。”胥霭解释，受国家90/70政策的影响，绿城在小户型的开发上也用足了心思，不仅在量上要保证小户型的房源，更要在户型设计上满足客户居住的舒适性要求。
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| 丽江一期雏形已现 |
“小户型不言而喻会降低总价，这也使得一部分向往绿城品质但经济实力尚不够雄厚的人群有能力来购买，也就是说丽江公寓填补了中产阶级的这个市场空缺。”胥霭告诉记者，即使单价高点，由于面积小，所以总价也基本在百万左右，这样，也就使更多的人具备了买房的能力。
在售楼部现场，记者遇到了两位前来看房的年轻人，其中一位刘先生告诉记者：“我们是第一次开盘的时候没选到房子的，就等第二次开盘了。”据记者了解，刘先生和朋友今年都刚刚跨入而立之年，作为杭州本地人，刘先生说自己一直对绿城有一种向往：“虽然没有住过绿城的房子，但是亲戚朋友中有买了绿城的，每次去都亲身感受到绿城营造的小区品质确实不同，但是市区的二手房买不起，而这样的产品更是想也不敢想，丽江14000元/平米的均价首付还是可以承担的，所以就下决心一定要买套丽江公寓。”留庄桃花源
胥霭总结，丽江首批推出的小户型的销售对象一般以第一次置业手头没有充裕的资金年轻人为主；也有一部分想要进行投资的客户，因为小户型总价低，相对容易出手。
第二，合理价格吸引更多新客户
韩波总结了另一个促成丽江一期热销的原因：“我觉得还有一点就是比较合适的定价，14000元/平米。目前测算下来的成本大概是在2800元左右。毛坯房应该是在11000多左右。”跟同地段的楼盘基本上等价甚至比有些楼盘还低一些的均价，跟绿城一直以来的价格政策和绿城品牌来说的，丽江的价格确实具有比较大的吸引力。
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| 从远处眺望丽江项目部 |
“丽江公寓的‘低开’是相对于绿城一直以来的价格政策和绿城品牌来说的。”胥霭热销的真正原因其实还是在于满足了市场需求，即客户的需求。认为14000元/平米的丽江公寓性价比很高。
相对于九堡附近的其他楼盘，例如，毛坯房的均价都达到了12000元/平方米，而精装修的丽江开盘均价仅为14000元/平方米。对于一向采取品牌抑价的绿城来说，这是比较出人意料的开盘价格。
丽江销售部负责人告诉记者：“丽江公寓是绿城在东部开发的第一个楼盘，相对扎根城西发展的绿城来说，在东部的认同度没有城西高，所以这也是一个让利和打响品牌的战略，是让更多的东部人了解绿城的品质，认可绿城的产品。”以价格上的优势来赢得更多的客户，从而打入东部市场，这也不亏为一种明智的市场战略。
第三，精装修的好品质受客户青睐
“我们是3月24号开盘，我们的精装修样板房和售楼部提前六天对外开放了，现场的实景一方面是售楼部本身的建筑的外立面出来了，特别是四套样板房，也是新古典的风格，也是有大师级的人物设计的。”丽江公寓一期的客户中新客户比老客户所占据的比例还要多，韩波认为精装修在其中所起的作为不可小觑。丽江公寓本身的平面布置比较合理、实用，很多的客户看过以后，一眼就会喜欢。
绿城从深蓝广场做大面积的精装修，积累下来精装修的经验，在精装修营造管理上一有一个比较好的历史，一方面是好的经验，一方面是好的样板，这两者的结合在丽江公寓精装修样板房的打造上发挥了淋漓尽致的水平。
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| 198平米样板房的客厅带大阳台，非常通透 |
第四，品牌效应是最强劲的助推力
“第一个原因是绿城集团的品牌。”谈及丽江开盘短短一个月达到97%的销售率，韩波毫不犹豫地认为绿城品牌影响力所起的作用是首位的。
丽江公寓虽然是绿城在东部开发的第一个楼盘，但是由于它是的升级版，所以丽江公寓对很多客户来说并不陌生。“丽江公寓是春江花月的升级版，一方面对于江干区来讲，是绿城第一次进入江干，很多江干当地的客户、业主对绿城一直是有印象的，品质非常好，绿城的房产非常好，但是一直没有这个机会，亲身到绿城的房子里面，或者说亲身去购房，可能给这部分的业主，丽江公寓是第一个项目给他们这么一个机会。”韩波认为春江花月的景观、配套、建筑，包括一些整个园区的规划，给很多人留下了非常美好的印象，很多人也是通过对春江花月的认识积累起了对绿城品质的信心，从而通过丽江公寓的购买来弥补拥有春江花月的梦。
“丽江热销的真正原因其实还是在于满足了市场需求，即客户的需求。”胥霭分析客户的需求分居住和投资两种。
而绿城这几年来在二手房市场上的优异表现，已经强有力地从正面诠释和验证了“绿城”两字所代表的品牌价值。从到深蓝广场，绿城的精装修小户型物业，一直是杭州市场上升值最快的投资品。有数据表明，2006年到2007年，黄龙板块楼盘价格的平均涨幅为21%，而绿城丁香公寓的涨幅是56%；朝晖中心居住区的平均涨幅为25%，位于该板块的绿城深蓝广场涨幅则为50%。对投资者来说，这些过往的“业绩”正是积累了他们对绿城的信心。
“在销售的过程中体会最深刻，我们认为丽江的热销是绿城长期积累的品牌效应的一次大爆发。”丽江销售部章靖告诉记者，“很多城东的客户其实并没有很多个置业经验，对绿城也没有直接的居住体验，但是这么多年来，他们一直耳闻了绿城名声，这次就直接奔了绿城这个品牌来的。”
丽江项目现场销售展示中心
在丽江销售部一位任姓客户告诉记者：“2005年，我买了一套深蓝广场30多平方米的精装修小户型，当时每平方米才18000多元，现在已经涨到30000元以上。”任先生告诉记者，即便这样他依然舍不得卖，他说：“每一次绿城的房子造出来后，实际的成品总是比效果图更出色。租出去也不错，绿城的房子租金回报率总比周边的房子高30%—40%，最多的可高达50%！”现在，陈先生又盯上了蔚蓝的一室一厅户型，他很看好杭州东部的未来，更相信绿城造出来的产品会再给他一次“惊喜”。
北区块二期即将推出均价14500元/平米
丽江二期什么时候开？二期开盘的价格会提多少？这是众多关注丽江楼盘的人最想问的。
“丽江北区块二期将在5月10号开盘推出，均价略有提升，大概在14500元/平米左右。”丽江公寓销售部章靖告诉记者。
据记者最新从销售部得到的消息，丽江公寓已于7日开始领号，需预交10万元诚意金。
据记者了解，北区块二期将推出的为丹霞苑2幢、丹霞苑3幢、白云苑5幢、金沙苑2幢这四幢楼，共计276套房源。其中丹霞苑两幢为小高层，其余两幢为高层。“这四幢楼位于小区的西南面，应该说是整个北区块最好的位置的房源了，西面是规划中的小学，而金沙苑更是可以看到整个小区的中心景观。”章靖在沙盘上给记者指出即将推出的四幢楼。
另据记者了解，此次开盘小户型仍然为主力，85、89、103平米的两房占总房源的70%，143、145、156平米的三房占20%左右，另外还有198平米的四房，该户型位于能看到中心景观的金沙苑，预计均价在17000—18000元/平米。
“目前登记的有700多组客户，一部为一期客户介绍而来的朋友，而九堡当地做生意的客户一般习惯跟父母住一起经济实力也雄厚看中的是较大户型。”章靖告诉记者北区块的组团今年将全部推完。
