浙江在线·住在杭州网5月4日消息(记者 丁晓红 李永生) 收紧的土地闸门再度放水，再过两天，也就是5月6日，杭州将迎来春节后的首次土地出让。而据本网记者获悉，虽然不断传出开发商资金链紧张，但是不少憋足劲一直等待着去竞买的开发商们并不在少数，一场精彩的龙虎斗大戏即将上演。
本次挂牌出让的四块地杭政储出[2008]1-4号地块分别位于西湖区、拱墅区和滨江区，出让面积总计113674平米(约170.5亩)。在这4块地中，最值得关注的是位于蒋村的杭政储出[2008]1、2号地块，这两地块紧邻，均为住宅用地，出让面积分别为67亩和67.3亩；杭政储出[2008]3、4号分别位于拱墅桥西和滨江区政府附近，分别为商业金融和商业办公用地，占地较小，分别只有7.4亩和28.8亩。 查看出让公告>>>
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本网口水网友讨论：大家猜一下(5月6日)杭政储[2008]1号、2号地块(蒋村地块)出让价格<<<
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| 5月6日将要出让的地块位置图（点小图可以看大图） |
因为是土地由“放量”到“紧缩”后的第一拍，也是春节后的第一拍，又值楼市多空博弈激烈、市场欲暖还寒之季，这次土地出让被业界和公众赋予了浓重的“风向标”意义。
不过，种种迹象显示，对于一些人想借本次土地出让地价创出低价从而打击房价的期望，可能会落空。在对本网专家和网友进行采访前，记者曾随机采访了几位杭州本土实力房企高管，结果，他们全部表示将参加本次土地出让的竞拍。
一面是本土实力房企摩拳擦掌，一面是在杭外来大型房企跃跃欲试，可能还会有一些一直想进入杭州房产市场的地产大鳄搅局其中，本次土地出让的总面积不过170.5亩，住宅用地不过134.3亩。用一位开发商的玩笑话来讲，如果上述房地产企业全部扑上去撕咬的话，这点地可能还不够它们塞牙缝。而对于资金链的质疑，这位开发商认为，如此低量供地，开发商对土地的饥渴可能远甚于对资金的饥渴。而且，去年楼市大牛之年开发商卖掉了很多房子，而楼市趋淡在杭州也不过数月时间，杭州开发商的资金链问题并没有一些人想象的那么严重。
土地竞拍的大幕正在徐徐拉开，5月6日土地竞拍现场将上演怎样的大戏、好戏或跌眼镜戏？在悬念被揭开之前，我们不妨先听听本网专家和资深网友的看法。
No.1 蒋村两块地有可能会被一家开发商拿走
核心观点：蒋村两块地楼面价能卖到1.1万/平方米
（昌黎君：资深建筑师，本网口水楼市资深网友、热心网友）
先从大的市场背景来讲，政府拖了3、4个月才推地，而且只推了两块体量并不大的住宅用地和两块体量很小的商业用地，足见政府心态之谨慎。因为准备了这么久，而且地块都分割得很小，面向的企业很广，所以有些人担心或期待的流拍应该不会发生。
蒋村两块地基本上没有市场风险，所处的蒋村和三墩区块都比较热，配套也不用讨论，该来的都会来，加上西溪湿地概念，比之耀江文鼎苑1.5-1.8万元/平方米和西溪蝶园1.9-2.0万元/平方米的售价，我认为这两块地可能会卖到1.1万/平方米。
蒋村两块地是紧挨着的，隔在中间的蒋村六号路也比较小，所以这两块地非常适合被同一家开发商拿去，然后做成规模小区。事实上，最终结果也很可能就会是这样。因为对已经拿下一块地的企业来讲，他再拿第二块地的时候，因为有规模优势，能承受更高的地价。就像去年金都包揽转塘4块地一样。
桥西3号地块可能会做成20层左右的裙房加塔楼，上面办公，下面金融。根据消防规范，楼层面积超过1000平方米就要两个以上的防火分区，所以标准层可能会在1000平方米以下。这块地很可能某家银行拿去做办公之用。不过，这块地体量很小，容积率比较大，就一个孤楼，品质很难做上去。楼面价预计在7000-8000元/平方米之间。
滨江4号地块因为目前周边没有成形的商业项目，可比性比较差。这块地周边是大量的楼盘，做成写字楼办公氛围很差，很可能就是给周边楼盘做社区配套的。预计价格在5000-6000元/平方米左右。
No.2 地块都比较好，有钱的开发商赶快拿
核心观点：蒋村两块地的价格会在7000-8000元/方，最高不超过1万元/方
（章惠芳，本网专家团成员，双赢机构总经理）>>>住杭博客：双赢置业
这四块地的位置都比较好，她很看好这几块地。尤其是1、2号蒋村地块，周边有在售楼盘耀江文鼎苑、万坤西溪蝶园、坤和西溪里等做比较，地块的前景可预测性很强，也就意味着风险很小。对比文鼎苑目前15000元/平方米左右的均价，这两块地比较的楼面价格是7000-8000元/平方米，最高应该不会超过10000元/平方米，后者基本上是保本价。
3号桥西地块的价值取决于板块未来的价值空间。鉴于杭州开发商对商业项目向来比较怵，而这块地容积率有比较高(意味着造价高)，这块地的价格可能会以略高于起拍价的价格成交，预计在6000-7000元/平方米左右。
滨江地块除了江景概念，最好的就是区政府概念和地铁概念，4号地块离区政府和地铁都不远，做商业配套比较适合。不过，滨江的住宅已经得到了大家的认可，但滨江的商业还不成熟，还需要培育，需要有实力的企业慢慢打造。所以，这块地最好是被实力比较强的企业拿去，这样有利于发挥地块的价值最大化。
总体来讲，这几块地都位于城市的次中心，规模也很适中，适合各类型的房地产企业，所以有可能引发激烈争夺。这对开发商来说，既是机会，也是挑战。
No.3 万科、坤和肯定会抬价
核心观点：蒋村地块价格肯定会比万坤西溪地块价格高不少
（陆磊，本网专家团成员，杭州浩思房产咨询总经理）
目前，与蒋村1、2号地块同一个板块的西溪蝶园销售情况并不好。由此推论，即便资金链紧张，万科、坤和也会去抬高1、2号地块的价格。如果这两块地以低价成交，西溪蝶园的销售压力会进一步加大，而且会面临降价的压力。因此，万科与坤和应该会去参加这两块地的竞拍，再加上其它企业，预计这两块地的争夺会相对激烈一点，价格应该会比西溪蝶园地块高不少。不过，本土房地产企业可能不会去参加血拼，这两块地创天价的可能性只能是出在想进入杭州房地产市场的外地企业，像去年的雅戈尔一样。
目前，住宅市场有转弱之势，而商业正在热起来，所以，两块商业用地比较看好。桥西板块比较好，但目前缺乏大型和一流的房地产企业耕耘其中，所以，桥西板块的价值没有得到充分的发掘和体现。具体到3号地块，这块地最好由很专业的商业企业来运作，做成商业、酒店、办公都比较好，建筑形态上可以做成中空环形，以提高使用效率。
地处滨江的4号地块离星光大道比较近，所以可能会被星光大道庞大的体量所覆盖。不过，这块地容积率很低，只有1.5-1.6，建筑密度40%，也就意味着建筑可以盖成每层7500平方米左右的4层建筑，是很好的大卖场建筑。联系到滨江正在努力引进沃尔玛和宜家，所以，这块地很有可能就是政府的招商项目，沃尔玛或宜家。如果这样的话，低价可能会很便宜。
即便不是沃尔玛和宜家，因为滨江的商业目前还没有成形，还是一个“隐形市场”，其价值还在想象当中，难以预测。从这个角度来讲，4号地块也卖不出高价格。
No.4 名企、大牌将博弈
核心观点：蒋村两块地，一定程度上将抬高价格
（周展，本网专家团成员，富动机构总经理）>>>住杭博客：周展
经历2007年的跌宕起伏，2008年应该是房地产思考的一年，土地当然也值得所有人思考。开发商今年在拿地策略上必定是经过深思熟虑，冷静会多些，冲动会少了些。
蒋村1、2号地块地都位于西湖区蒋村区块一带，这两宗地的地段相当不错，目前在这一区块开发建设的项目尚不多。纵观文一路到文一西路，金都·城市芯宇、华浙·银马公寓、钱塘·梧桐公寓、滨江·金色蓝庭、绿城·桂花城、坤和·西溪里、万坤·西溪蝶园，可以说城西是名企、大牌的必争之域。本次蒋村土地挂牌出让，将引来众多开发商的眼球，当然包括本地和外来的实力房企。随着竞争的加剧，在一定程度上将抬高土地的价格。
从周边的一些配套来看，西溪湿地是这两块地的最大优势所在。此外，还有浙大紫金港校区、银泰等。同时更加靠近该两宗地的还有富越2005年10号地块，该地块容积率相对较低，规划为高档住宅，楼面地价达到8225元/㎡。另外像西溪蝶园、西溪里都已经向高端楼盘靠拢。而本次出让的两块地由于受容积率限制，因此按照常理来讲，这两块地的楼面价不超出富越2005年10号地块的楼面地价才是合理的。
结合周边在售楼盘的价格，目前形势下该两宗地建成楼宇后的销售价格应该在15000元/平方米左右；但是随着杭州楼市价格的攀升，正常情况下按10%-15%的增幅来算，这两宗地建成楼宇后的销售价格至少在18000元/㎡左右。通过成本利率计算法，这两块地合理的楼面价应该在7500元/平方米左右。
那么，正常情况下，蒋村两块地的楼面地价在6500-7500元/㎡左右算是比较合理的。但由于是2008年第一次土地挂牌出让，积压已久的土地出让势必让更多的开发商关注并参与，所以价格存在一定的不可预见性。
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5月6日出让的地块详情：
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地块编号
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地块坐落
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出让
面积
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用途
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容积率
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建筑
密度
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出让起
价(万)
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杭政储出[2008]1号
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西湖区，东至双龙村，南至规划蒋村一号路，西至规划蒋村六号路，北至政府储备地块
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44664M2
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住宅
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≤2.2
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≤30%
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53061 |
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杭政储出[2008]2号
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西湖区，东至规划蒋村六号路，南至规划蒋村一号路，西至规划蒋村东路，北至规划双龙路
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44870M2
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住宅
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≤2.2
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≤30%
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53306 |
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杭政储出[2008]3号
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拱墅区，东至小河路，南至莫干山路绿化，西至政府储备土地，北至政府储备土地
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4937M2
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商业金融业用地
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≤5.0
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≤40%
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13308 |
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杭政储出[2008]4号
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滨江区，东至政府储备地块（江陵-月明地块），南至滨宁路，西至新建设河绿化，北至杭州骏宝行汽车维修服务有限公司、欧乐（杭州）汽车科技有限公司
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19203M2
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商业办公用地
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1.5～1.6
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≤40%
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12290 |
[最近一次出让：1月23日 杭城“首个地铁盖上物业”地块 详细>>>]
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| 5月6日将要出让的地块位置图（点小图可以看大图） |
