上世纪90年代中期，受常平、樟木头等楼盘外销香港所致，东莞楼市经历了短暂的辉煌，随即迅速进入萧条期。在此后短短10多年间，东莞房地产业又逐步经历了从走出阴霾步向高峰的过程。最近5年，东莞楼市的发展变化更让人惊讶，飞速发展后又急速结冰。
业内人士认为，这一时期可分为四个阶段：2003年～2005年的市场发展期、2006年～2007年的市场投机期、2007年底～2008年春节前的市场冷淡期，以及2008年春节后至今的市场僵持期。
发展期：(2003年～2005年)
穗房价上涨波及东莞几大开发商联合提价
新世纪伊始，在经历了低谷之后，随着东湖花园、东盛大厦、东泰花园、新世纪豪园等楼盘的陆续面市，东莞市场慢慢进入了复苏阶段，呈现出交易量、房价逐步回升的趋势。从2003年起，东莞房地产开始进入快速发展期。
2003年～2005年，东莞房地产项目主要集中在东城。而东城也成了整个东莞地区房地产行业发展最早、最快、最成熟的地方，陆续出现了以“星河传说”、“新世界”、“景湖别墅”等中档别墅项目。中信新天地售罄、凯旋城一期售罄，以及阳光澳园部分户型供不应求的现象，都显示了东莞楼市存在庞大的刚性需求。
在这个阶段，东莞的房价水涨船高。从2005年3月开始，东莞楼价上涨通道开始启动。据中原地产研究部数据显示，地价上涨、容积率较低，是当时房价上涨的原动力。当时，中档楼盘从此前的均价3000元/平方米，涨到4000元/平方米。
回首当年的涨价历程，首先是2004年广州开发商联合涨价刺激了东莞楼市；随后2005年3月，中信阳光澳园首先进行了几次调价，并带动周边楼盘跟进涨价。
与此同时，广深系开发商、代理商、中介加速进入东莞楼市。由于这些开发商的产品品质较高、户型创新，如尚书苑赠送面积、小复式项目开发等，以及高档洋房、公寓产品供应比重提高，进一步拉升了整体房价。当时，还出现了中信、光大、宏远、金地、富通、世纪城等几大开发商联合提升房价的现象。
2006年～2007年9月，尝到甜头的东莞楼市进入飞速发展期。闻名全国的深圳炒楼团、温州炒楼团开始频频现身东莞，市场上大部分闲置资金从银行流向楼市，东莞楼市的投机气氛也越来越浓。从这个时期开始，房价开始让人“看不懂”，一路飚升，甚至出现了“一个月一个价”的现象。
投机期：(2006年～2007年9月)
炒楼团现身房价飙升深圳客炒高东莞地价
从当时东莞全市的商品房均价来看，短短一年多时间内，均价从4000元/平方米一路快速向上，突破各个整数关口。从个盘来看，表现得最为典型的是万江区的0769，2004年第一期推盘时均价为2000多/平方米，第三期则涨到5000元～6000元/平方米，到第四期“沁园”推出时，均价已达9000元～10000元/平方米。此时，房子在很多人心目中不再是单纯的居住，而是具有保值、增值功能的投资产品。
同时，由于当时深圳楼市高位滞涨，风险加大，导致大量来自深圳的投资资金流入东莞市场。深圳开发商在莞频频拿地，地王频现。深系开发商、代理商、中介则共同将目光盯向深圳市场，企图通过深圳客来快速消化在东莞的项目。在此期间，很多房地产项目均创造了当天开盘便售罄的销售神话。
在此期间东莞楼市的发展也并非一帆风顺。受“国15条”影响，广深楼市出现了大幅度的观望势头，成交量锐减，这也使得东莞楼市出现了彷徨的情绪。等“国15条”的系列项目细则推出后，才一扫楼市的阴霾，继续朝着理性的势头迈进。
冷淡期：(2007年底～2008年春节前)
房贷新政给楼市降温开发商捂盘买家观望
2007年“9·27房贷新政”出台后，一路高温的东莞楼市急转直下，楼市环境遭受了很大打击。由于首付比例提高及贷款利率提高后，有效需求大幅下降。面对高位房价，住家和炒家开始观望，住家等待房价回落，炒家等待房价继续攀升，导致市场成交量大幅下降，出现“有价无市”的局面；同时，房价过快上涨的势头也有所趋缓。而开发商由于在前两年获利较大，即使市场进入观望调整期，但为了护盘保持价格的坚挺，甚至采取了“捂盘”政策，推迟推房时间，等待市场好转。
中原地产研究部指出，房贷新政出台后之所以会出现上述情况，主要是因为“90/70”规定、经济适用房和廉租房的建设，都反映在市场上的中低端供应开始持续增加，物业税出台的预期越来越近，导致了整个楼市一手二手供应高速扩容；加上第二套购房及持有的成本增加、税收的提高，都将导致投资需求大幅下降，因此，供求组合调控使楼市不可避免地进入结构性调整。而此前东莞房价上涨过快，当楼市进入结构性调整阶段时，非理性市场的炒作必定会出现逐步降温。
该研究部还指出，按照房地产的“租售比”计算，通常房价与住房租金水平的比值合理区间为200～300倍。东莞城区的二手房平均租金水平为20元/平方米/月，按300倍的租售比计算，东莞城区合理的房价应在6000元/平方米左右。而当时东莞城区普通住宅均价为7666元/平方米，所以大部分市民因此判断东莞房价会出现下调。
据东莞市房产管理局公众信息网上公布的成交数量，2008年1月仅成交2714套，平均每天成交不足百套；住宅成交(以建筑面积计)24.9万平方米；非住宅成交377套，成交面积2.7万平方米。创下自2007年3月以来的新低，而2008年2月6日～12日的春节长假期间，东莞楼市仅成交3套，整个东莞楼市持续低迷。
僵持期：(2008年春节后至今)
房价不降就只看不买压力下楼盘频推团购
东莞楼市经历了一段时期低迷后并没有出现回暖的迹象，买、买双方更是在2008年春节后进入了僵持期，出现了“房价若不降，消费者只看不买；房价若降到合理范围，消费者就出手入市”的情况。
这从2月最后一天万科和光大推出的团购活动可以看出。由于当时的团购价为5000元/平方米，所以两家开发商推出的团购房均被消费者抢购一空。而前段时间入市的丰盛名苑、丰泰城等个盘，也是因为定价较为合理，都取得了不错的销售成绩。
据了解，五一前后东莞不少开发商都已计划推出团购活动，以刺激楼盘的成交量，其中包括最早尝到“团购甜头”的万科和光大。
对此，业内人士车德锐分析认为，这几年楼市快速发展，推货很容易，所以目前市场形势营销人员的心理落差肯定很大，必须尽快适应和调整过来，从粗放型向精细化营销转变，从被动的“守株待兔”变为主动出击；开发商也需要调整心态，根据自身情况在资金回笼速度和利润率之间作出平衡。各开发商通过团购等方式进行价格快速探底，最大的贡献就是终结了年初以来的“无量阴跌”局面，更避免了全年处于“无量阴跌”状态。
2008年的东莞楼市，面对以自住需求主导的市场，以及中国经济处于周期性顶部、增长趋缓的经济大环境，车德锐指出，发展商要赢得市场，就必须承认这两年的楼市有水分，要把之前的水分主动给挤出来，将价格回归到合理房价水平，即全市为5000元/平方米左右，城区为5500元～6000元/平方米，才能将消费者的刚性需求激发出来。
