跟离2007年6月1日新《合伙企业法》的生效实施已经快一周年了，在工商局注册的有限合伙制企业已经成千上万，虽然大多集中于旨在从事私募股权融资业务的金融领域，但仍有相当一部分企业，极其精明地利用了合伙企业免交所得税的法规便利，绕行各种政策壁垒，打着“擦边球”发财。
其中，典型的一种方式就是利用“有限合伙制”的形式规避土地增值税，在地产调控的紧要关头聪明绕行。
“有限合伙”提供避税工具
陈同(化名)是深圳某房产经纪公司的老板，虽名为经纪公司，但它并不像其他经纪公司一样只是帮助别人买房卖房或租房，他还有最大的一块业务——炒作房地产。由于手里有大量的现金流，所以他很能抓住机会低价买入高价卖出。
然而，自从2007年1月16日国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》并于当年2月1日开始实施后，陈同的二手房交易明显受到了影响。
“土地增值税虽然主要是冲着房地产开发商来的，但是，二手房交易中也存在这一项。按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十二条的规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。”
“这也就是说，如果你买卖的是2003年以后的房产，土地增值税一项是免不掉的。而有炒作价值的房产，往往是2003年以后的。”
据了解，土地增值税税率各省市有所不同，但一般是房屋总价的1%，普通标准住宅增值额未超过成本20%的，免征土地增值税；但对高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅，将按其全部增值额计税。这对高端的炒房者来说不啻是很大的一块。
“你知道，在二手房交易中，增值部分已有了个人所得税(按增值部分20%征收，有的按成交总额的1%征收)，还有营业税(按交易额的5.5%征收)，契税(一般为交易额的3%)等，如果再征收土地增值税，一套500多万元的别墅，光税费就要贡献近100万元，炒家的利润空间相当有限了。”陈同说。
所以，当新合伙企业法一推出后，合伙企业可以免税的规定就让陈同激动万分，但是普通的合伙企业经营起来风险太大，而且虽然避掉了企业所得税，但个人所得税的税率更高。经过与律师的多次沟通，陈同决定：与自己的爱人王萍一起成立一家有限合伙企业。
具体的操作模式是：陈同将自家的资产全部放在爱人王萍的名下，然后由王萍担任有限合伙企业的出资人(LP，LIMITED PARTNER)，而自己作为管理人(GP， GENERAL PARTNER)申请注册有限合伙企业。
“按照新合伙企业法的规定，有限合伙企业的股东要由2～50人组成，夫妻两人刚刚满足了这一条件。”
陈同告诉记者：“由于当前合伙企业法的实施细则还没有出台，在地产买卖过程中增值税是否缴纳以及如何缴纳还属于模糊地带，所以，只要企业不分红，我们就不需要纳税。”
事实上，有着充裕资金流的陈同根本就不需要分红，他只需要把钱放在有限合伙企业里，让它变成资产，然后升值，然后套现；然后再买入资产，再升值，再套现；让财富像雪球一样滚大。它就像一个很好的理财工具，唯一的差别：可以避掉很多税。
“如果真的要用钱了，我还有一种方式，就是从有限合伙企业里提取管理人佣金。其佣金的多少，只需要我跟王萍讨论决定就行了。”陈同很诡秘的笑言。
绕行“地产调控”政策
陈同的律师告诉记者，在深圳，像他一样打着这种算盘的企业不在少数，甚至有些开发商也在暗中筹划，争取从地产调控的紧箍咒中挪出些许空间，在一片蠢蠢欲动中，陈同开始担心起自己这样的好日子到底能挺多长。
“这关系未来合伙企业法实施细则的具体内容。”陈同的律师说。
事实上，不只是陈同，霸菱亚洲的执行总裁曾光宇在近日一次教育创投会议上就曾呼吁：“新合伙企业法的实施细则应尽快出台，以明确相关的税收问题，及涉及外资的外汇汇出问题。”
而曾光宇的话也不得不让人担心：如果是不按照游戏规则运行的地下资本或者外来游资，像陈同一样以有限合伙的方式进入到地产行业，其庞大的资金流会带给地产行业怎样的影响？现行的地产调控政策是否还能束住对手的咽喉？
“这道题可能会给政府及业内人士留下足够的想象空间。”
“但问题的本质不在于此，而在于我们的地产宏观调控政策到底什么时候才能真正地均衡地发挥效用。在我看来，每一次有钱人(财富的拥有者)都能通过各种技术手段巧妙绕行，留下忍受调控之苦的往往是不具有大宗炒作能力的中小企业或者普通老百姓。”
或者，恰恰是这样，当调控的意义与威慑在缩减的时候，绕行的意义却正在被无限放大。
