“这算得上是年后国家房地产宏观调控政策组合中的一记隐形拳。”对于日前国家税务总局发布的《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(以下简称《通知》)（详细<<<），一位杭州开发商表示，预缴的计税方式从原先的“预计毛利率”变为现在的“预计利润率”，对开发企业的资金流将形成一定的影响，“在现在这样的形势下，我们的资金链压力会加大。”
新规有两处大变化
记者咨询了浙江省和杭州市的国税和地税部门，业内人士表示，和以往房产企业的所得税缴纳方式相比，《通知》中有两处显著的变化。
第一个变化是预缴的计税方式做了改动，从“预计毛利率”改为“预计利润率”。
根据原先国税发[2006]31号文件，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
而在《通知》中则规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
第二个显著变化是外商投资房地产开发企业的预缴应纳税额将与内资房地产企业一视同仁。《通知》的最后一条明确表示，已按原预计利润率办理完2008年第一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从第二季度起按通知执行。“杭州此前对外商投资的房企规定的预计计税毛利率只有10%多，而现在和内资一样是20%。”一位杭州市地税局知情人告诉记者。
所得税金额占预售收入比从3.3%提高至5%
预缴的计税方式从原先的“预计毛利率”改为现在的“预计利润率”，省国税局的一位工作人员表示，“这对房地产企业来说是个相对从紧的规定。”
因为根据老办法，对房地产预售款的企业所得税应纳税额的计算方法是：按照预计毛利率计算预计毛利额，再扣除相关的期间费用、营业税金及附加后，再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
由于期间费用等环节具有较大的操作弹性空间，房企通常会通过加大期间费用的方法，减少当期应缴纳的企业所得税，从而获得税收的时间效益。而此次新规直接规定了利润率，企业无法通过期间费用减少应缴的税额。这相当于说，按照25%的企业所得税率和20%的利润率，房地产企业每月或者每季的预售款至少有5%必须用于缴纳企业所得税。有业内人士表示，原规定下需预缴所得税金额占预售收入比重约为3.3%左右。
而第二点变化对于越来越多进入杭州市场的外资房地产公司来说，也不是一件值得高兴的事情。
虽然所得税预缴新规对房地产企业的资金压力不像银行开发贷款从紧、证券市场融资增发受限等措施来得明显，但是由于涉及到企业的现金流，具有隐性影响。
根据浙江省房地产业协会和浙江大学房地产研究中心的《2007年浙江省房地产业发展报告》，2007年，定金及预售款、银行贷款、个人按揭贷款、自有资金依次为浙江房产开发企业的主要资金来源，四者的资金规模分别占开发总资金的35.2%、19.6%、18.2%和10.5%，其中定金及预售付款和个人按揭贷款的占比呈现提升状态。
不过也有业内人士认为，房企所得税预缴新规对大企业的影响有限，因为预留税款本身就是在产生利润的前提下才产生，真正受到影响的是那些运行不规范的中小规模房地产企业。
