近年来德国楼市的发展用钱钟书先生的“围城说”来形容最为恰当：城外的人想进去，城里的人想出来。
从2004年开始，大批“海外炒房团”涌入德国，每年抛下数百亿欧元。同时，拥有大量房产的德国政府、公司、地产基金等却急于脱手，纷纷向外资抛出大单以求套现。
“围城现象”突出
2003年德国只有6万套房屋成交，2004年则跃升至35万套，而掀起热潮的正是境外资本。去年前三季度，德房屋交易额中仅有不到30%是由本土投资者完成的。向来封闭的德国楼市一时间成为外资竞相前来掘金之地。
城外的人想进去，自然有他的期望。按美国不动产投资商弗朗西斯的话说：“德国是目前全球最充满机遇的市场之一。”他所说的机遇便是德国房产价格尚处于低谷，正是买进的黄金时期。数据显示，在过去10年里，英国、西班牙等国的房价已涨了3倍，德国房价却一直波澜不惊。
既然德国楼市如此具有潜力，德国房产拥有者会不会“捂盘惜售”？事实恰恰相反。
对德国各级政府而言，出售公共住房可缓解其巨大的预算、债务压力。过去6年中，德国各级地方政府已向海外私人股权公司出售了127万套公有住房，总值360亿欧元。
同样的大规模出售也发生在德国公司身上。经济学家解释到，德国公司之所以拥有这么多住房，主要因为政府鼓励公司修建住宅，并对其提供税收和补贴优惠。但随后，楼房空置率不断攀升，租房收入随之下降。另外，房地产并非各公司主业，占用了其大量资金。因此，德国公司多年来一直急于出售旗下房产。
“护城”三大杀手锏
随着外资大量涌入德国楼市并成为主导性投资者，它们是否会借机抬价并获利出逃？
记者与德阿瑞尔地产银行分析师郝鹏就此问题进行了交流，他介绍了德国政府抵制房价炒作的“三大杀手锏”。一是指导价制度，二是刑罚威慑，三是重税限制。
目前，德国的地价、房价等由独立地产评估师来评估认定。德国还成立了各地“房地产公共评估委员会”，负责制定当地的指导价。这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务照此执行，在合理范围内浮动。
指导价之所以能得到执行，还缘于其有效的“执行威慑机制”。德国法律规定，导致房价、房租等超高者甚至要承担刑事责任，其威慑作用不言而喻。
税收手段同样是德政府遏制炒房的有效武器。在德国，用于买卖的房产首先要交不动产税，房屋买卖还要交纳交易税。通过买卖盈利后，还要交差价盈利税。自有房屋的出租除交不动产税外，租金收入还要交个人所得税。
炒房团败走德国
去年6月，百仕通和瑟伯勒斯等连续大规模抛售买进不久的德国房产。市场观察家表示，其变现举动并不意外，因为“它们的投资出现失误”，收益远低于预期。外资在德国楼市仓促退出的举动，也直接体现了德国“遏制炒房机制”的成功。
与此同时，德国民众也开始对国内主要房产所有者、特别是各级政府大量抛售房屋提出质疑。去年底，由于德国房屋租赁者联合会的抗议示威，弗赖堡地方政府放弃了一次性向私人股权公司出售7900套住房的计划。
在打击海外炒房团、保障国民住房稳定的问题上，德国社会各界正在重新取得一致。德国《明镜》周刊载文指出，炒房团如果在德国吹了个气泡，到头来吃亏的还是德国老百姓。德国房屋租赁者联合会也认为，如果支持地方政府继续出售其房地产公司或公有住房，虽然一时会有不少进账，但从长远来说必将付出沉重代价。政府一旦没有了自己的房产公司，将不能再向弱势群体提供廉价房屋。这样一来，为弱势群体租房提供补助的重担同样将落在政府头上，最后导致其不堪重负。
