继深圳澳城降价风波之后，南山开发商再出新招。据报道，桑泰地产近期将推出特惠单位，而此前已经购房的业主，开发商将按照特惠单位的价格全部进行差额补偿。桑泰地产由此成为深圳首个全额补偿前期业主差额的开发商(见昨日本报A6版《深圳某楼盘全额补偿买“贵房”业主》)。
深圳是此轮全国房价调整的领军城市，部分楼盘下跌幅度达到3000元/平方米。部分前期高价购房者因为房价下跌而被套牢，并且开始集体要求开发商予以赔偿。从此前万科部分楼盘提出以装修款的形式部分补偿，到如今桑泰地产全额补偿，开发商这些看似善意的举动违背了市场经济的基本规律，其中酝酿着极大的市场风险。
从市场经济的基本规律看，任何买卖行为都是有价格下跌风险的，房地产市场的买卖行为当然也是如此。在政府三令五申调控政策取向、房价明显高于市场理性定位的情况下，购房者仍然选择买房，其对于自身买房行为的价格风险不可能不知晓。正所谓“买者自负”，既然选择了高位购房，就理应能够承担房价波动带来的损失。但遗憾的是，现实中的高位购房者拒绝接受市场结果，而选择通过集体施压等形式迫使开发商予以补偿。这样的行为显然违背了商业契约的基本规则，是对市场经济“买卖自愿”原则的挑战。
更为关键的是，部分开发商面对业主的要求，居然愿意提供全额补偿。如果抛却市场经济的基本原则，这样的结果也可以被视作是弱者(购房者)战胜了强者(开发商)。然而，这样的胜利只是表面现象，在开发商大举让利的背后，商业诉求已然非常明显———接受补偿的业主在事实上不过是进一步助推开发商强势话语权的棋子而已。
整个房地产市场陷入低迷乃至价格下跌已有半年左右的时间。从历史经验看，“半年时间”往往是市场走势出现转折的关键时刻，或者市场的刚性需求压抑不住而爆发，继而带动房价向上；或者开发商因为资金链条彻底崩溃，而不得不大举抛售清盘。此外，房地产市场买卖具有明显的投资特征，也就是买房者往往是“买涨不买跌”。因此，愈加低迷的房价，就愈发无人问津；反之，一旦市场价格开始出现止跌向上，市场需求往往在一夜之间就被激发出来。而后者正是开发商在弱市之下的如意算盘。对于这一规律，显然开发商要比业主，以及潜在购房者熟稔得多。因此，采取一切可能的措施刺激购房需求的爆发，就成为开发商唯一的选择。
对部分被套牢的买房者实施全额补偿，其实质就如同为购房者提供了类似“保值储蓄”的服务。其潜台词就是，结婚、落户等刚性需求不必再等待了，即便房子价钱买高了，开发商也会予以补偿，为何不早点置业入户呢？显然，该举措对于急迫购房的需求者具有极大的吸引力。在“全额补偿”的诱惑下，市场的刚性需求先期爆发，而后一旦房价企稳上扬，追涨买盘自然随之进入，新一轮房价上涨就此展开。
这样的市场策划对于开发商而言可谓万无一失。一方面，如果市场果然启动，房价因此而上扬，就根本无需为后来购房者提供任何补偿；另一方面，即便市场意外地并未随之整体启动，开发商最多也只需承担前期购房者的补偿款，至于后来因看重“全额补偿”而买房的客户，开发商完全可以放弃单方面的“慈善行为”，且无需承担任何法律风险。
商业行为的事实真相往往就是这样无情。“在商言商”的房产开发商慈善行为的背后，隐藏的是扭转市场颓势、重新谋求暴利的企图。而看似能够获益的部分业主，不过是这场商业秀的群众演员而已。
□马红漫(经济学博士)
