受益于去年北京房价的疯狂上涨,SOHO中国2007年度的财务报表相当好看。但3月10日年报公布当日,该公司股价仍下挫逾4%,收盘价比之于发行价8.3港元跌幅超过40%。
虽然SOHO中国董事长潘石屹声称并不关心公司的股价,但他不能不关心自己快煮熟的"鸭子"。政府部门突然撤销北京前门地区8幅土地的招标,令SOHO中国的募资投向平添变数。
饶有意味的是,SOHO中国到处张扬他们有150亿元的现金及存款。
潘石屹介入前门代价不菲
潘石屹花了多少钱,才拿到了前门项目?答案是近54亿元。
北京前门综合改造地区,因其历史和现实的重要性,而备受关注。一年前的2007年3月,潘石屹凭借其非凡的自我商业推销技巧,成功介入前门项目改造。
根据SOHO中国招股说明书介绍,前门项目是此次上市募集资金首要的投向。前门项目共有44块土地,其中33幅土地、规划总建筑面积16.5万平方米,由北京崇文区所属的北京天街置业发展有限公司(简称天街公司)负责开发建设,另外11幅土地、规划总建筑面积19.5万平方米,由天街公司进行土地一级开发。
北京丹石投资管理有限公司(简称丹石公司)是潘石屹个人全资拥有的公司。因其夫人为外籍身份,故由老潘全资注册。2007年3月19日,丹石公司从老潘的另一个公司——北京红石实业有限责任公司手里,接收了后者拥有的天街公司49%的股份。仅仅10天前,红石实业公司与崇文区国资委、北京崇远投资经营公司、天街公司签订合作协议,注资1.441亿元购入北京天街49%的股份,潘石屹为前门项目付出了高达53.941亿元的代价。
值得注意的是,合作协议规定,丹石公司虽然只拥有天街公司49%的股份,但投入100%的资金并享有100%的收益,承担全部风险。目前的<公司法>允许这种按照实际投入进行利润分配的方式。
2007年5月14日,上述合作各方及SOHO中国再次订立一份协议,丹石公司将其所有权利和负债转入SOHO中国。其时,SOHO中国尚未上市。
同年10月8日,SOHO中国成功挂牌,募集资金128.6亿港元。如果上述协议顺利推进,前门项目近54亿元的投资,最终将由投资者买单。
但2008年新年伊始,变故顿生。
"我们也在等待"
SOHO中国业绩发布会的前一天,即3月9日,包括潘石屹、张欣夫妇在内的SOHO中国的高管们连续开会到子夜,据说就是为了准备次日如何应对记者们对前门项目三块土地撤销招标的追问,由于两天前香港媒体已对此事做了大量报道。果然,发布会上所有香港记者和股票分析员的轮番发问,几乎都与前门项目受阻有关。
说SOHO中国前门项目受阻,有两种意义的受阻。
潘石屹拥有100%权益的前门33幅土地,由于土地证在手,建设和招商均很顺利。
但另外11幅土地,天街公司进行一级开发后,按规定要向社会公开招标出让。2008年1月28日,北京市土地整理储备中心网站上挂出了包括前门地区商业用地在内的土地招标信息。前门上述11幅土地的8幅土地,被分成三个组团对外出让,规划总建筑面积为15.3万平方米。这8幅土地预定于2月29日公开投标。
3天后,亦即1月31日,这三个组团的土地招标信息被从土地整理储备中心网站悄然撤下。"我们得到消息后很快就与政府有关部门进行了咨询,但至今没有得到答案。"在香港记者猛烈"围攻"之下,潘石屹似乎被逼得无路可退,索性无奈地表示,"和你们一样,我们也在等待消息。"
潘石屹否认了这三个组团、8幅土地的出让信息被临时撤下是由于文物的原因。33幅土地所在区域有文物,但其地块已单独划出,交由崇文区国有公司另行保护。并不在33幅土地之内。而11幅土地区域没有任何文物。
虽然11幅土地出让时间后延的原因未明,但前门部分项目受阻,却是不争的事实。
SOHO中国前门项目受阻的另一层意义是,丹石公司权益转入SOHO中国,也被阻遏。也就是说,SOHO中国上市募集资金的第一个投向,还完全没有着落。潘石屹对此的解释是,"受宏观调控和政策的影响"。具体来看,可能是由于限外政策的影响,丹石公司是内资公司,而SOHO中国却是境外上市公司。"我们也还是在等待",老潘依然一脸诚恳地对记者说,"我不知道审批什么时候获得通过,但我相信政府会合法合规地处理这个项目"。
为了配合奥运会,前门大街改造工程将比原计划提前两个月,即于5月1日开街。但后11幅土地出让的延迟,会不会影响工程提前竣工和开街?"我们完全按照政策的审批进行工作,连建筑的立面、色彩是什么,我们的发言权是零。"潘石屹说。
3月7日,汇丰银行就SOHO中国发表的报告称,由于该公司成功收购11块地的风险增大,故对其评级由买入降为"中立"。
