十一届全国人大一次会议和全国政协十一届一次会议分别于3月5日和3月3日在北京开幕。今年两会，楼市、房价依然是绕不开的主题之一。不过和往年不同的是，今年两会的楼市风向更多的是关注保障房问题、房贴问题等。[2008全国“两会”的房产话题]
在杭州楼市处于乍暖还寒的关口，大家都在关注中央是否有进一步的宏观调控政策，两会自然就是一个“窗口”。这次两会，本报记者特意收集了一些关于楼市的精彩观点，并就其实施的可行性采访了业内专家。
对经济适用房试行零首付
[精彩观点]
全国人大代表、西南财大MBA教育中心主任易敏利建议对经济适用房等保障性住房试行零首付，普通商品房三成首付，别墅、花园洋房等高档商品房五成或五成以上首付甚至取消按揭政策。他说：“至于家庭，可以按购买商品房套数实行不同首付政策。”他还建议按商品房面积实行不同首付政策，如90平方米以下商品房较低甚至零首付，150平方米以上商品房四成首付。
易敏利建议，对经济适用房等保障性住房执行优惠利率甚至免利率政策，普通商品房执行基准利率，别墅、花园洋房等高档商品房执行上浮10%~50%的按揭贷款利率。物业税的开征也需要差别对待，分类征收。
[记者解读]
在前不久举行的杭州两会上，人大代表、杭外事旅游汽车公司司机金永新举的一个例子引起了记者的关注。金永新说，曾经有一个乘客坐车时谈起了一件事。他一家3口，老婆下岗，儿子还没工作，月收入3000元左右。去年，他摇经济适用房摇到了号，101个平方米，40多万元，很多人都羡慕他。可是他最终还是放弃了。为什么呢？40多万元对他来说已是沉重的负担了。
有经济适用房的申购资格竟然因为支付不起购房款而放弃了，这样的事听起来也许匪夷所思，但这却是我们身边真实发生的事。这样的案例在杭州究竟多不多？杭州市房改办保障处处长卢琼向记者明确表示，这样的例子确实有，但究竟有多少比例尚未统计过。
其实目前浙江也有相关政策扶持中低收入者拥有经济适用房。去年8月，浙江省政府正式下发了《浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》。《实施意见》提出，可以采取多种形式实施经济适用住房制度。除购买以外，对因经济困难等原因无力购买的，可以实行租赁，也可以实行“先租后买”、“租买结合”。对有稳定的补贴资金来源、房价相对稳定的城市，可实行一次性货币补贴的方式，鼓励符合申请经济适用住房条件的家庭购买商品住房。
[业界声音]
杭州市城乡建委房地产开发处工作人员：
杭州市现行的经济适用房购买首付及利率政策并没有明显的优惠，首付和普通商品房一样实行3成首付，利率呢，也一样。但去年发的“国发24号文”即《国务院关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》就经济适用房购买的利率政策有新规定：经济适用房购买利率不得上浮，并由财政局、央行等部门联合出台相关优惠政策。至今，这个“相关优惠政策”没有明朗化。
深圳发展银行杭州分行个人贷款中心主任杜志良：
为贯彻落实《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)精神，中国人民银行中国银行业监督管理委员会近日刚出台关于《经济适用住房开发贷款管理办法》的通知。通知规定，经济适用房开发贷款利率可下浮10%。虽说，经济适用房个人按揭贷款方面还没有出台优惠政策，但这个政策可视作国家支持保障性住房建设的一个信号。
就银行个体而言，真正实行零首付比较难，因为银行面临着贷款风险谁来承担的难题。普通商品房贷款，一般首付为3成，这一块首付资金就成为银行抵抗还贷风险的基本保障。因为房产抵押，即使处理起来也需要税费等处理成本，银行真正收回的可能只有房价的70~80%。经济适用房购买人群的收入又比较低，实行零首付风险较大。除非国家改变按揭管理办法。
[精彩观点]
为留住外地人才建“青年公寓”
全国人大代表、民建上海市委副主委、上海市政府发展研究中心咨询部主任张兆安表示，这次两会期间，他酝酿的建议为：在房价较高的地区，建设一批“青年公寓”，解决大城市“夹心层”年轻人的住房需求。
“我所谓的青年公寓，单套面积一定是很小的，但配套是很好的。”张兆安代表说，“青年公寓”既不同于经济适用房，也不是廉租房。在他的设想中，由政府出面推动的“青年公寓”，是针对那些有知识有学历有一定收入的工作，但是工作时间不长，而又确实有结婚成家等住房需求，十分希望能在大城市扎根落户的年轻人的。
[记者解读]
对于买不起商品房又达不到经济适用房购买条件的夹心层人群，杭州这方面的住房保障政策一直在尝试中：先是2万平方米的租居房，再是大学生人才公寓，前段时间又传出相关部门就经济适用房的租售并举政策进行深入调研的消息。但杭州这一系列处于摸索阶段的政策基本上都是租赁房源。
目前杭州首批大学生人才公寓建是建好了，但相关购买条件还未制定，租居房和租售并举政策也没有实质性进展。对于来杭州工作的大学生来说，购买经济适用房的条件可能不符合，如果去购买商品房，除非“啃老”否则也望尘莫及。广州、北京等地相继建设限价房，全国第一批限价房近日也在销售，而杭州的限价房从目前看也仅是拆迁安置房，真正的限价房离杭州也非常遥远。
[业界声音]
浙江工业大学房地产投资研究所所长 虞晓芬：
面临着商品房价格猛涨，经济适用房的申请条件又不符合，来杭工作的大学生的确有着难言的尴尬。来杭州工作的大学毕业生越来越多。前段时间，杭州某单位向清华、复旦等国内知名高校招聘大学毕业生，可对方一听说年薪才6万元左右，脱口而出怎么买得起房，最后留下的人没几个。
杭州八城区现在已难找到8000元/平方米以下的商品房，针对这批人群，很有必要推出5000~6000元/平方米的一批房子。其实，这类房源可以列入限价房范畴，政府微利，申购条件、上市条件向经济适用房靠拢，购买条件比经济适用房稍高。杭州目前供应上的这一“空白”有必要填补上。
[精彩观点]
保障房通过多种途径来实现
“空置商品住房变身保障房”———邱玫
全国人大代表、九三学社中央委员、深圳市委主委、深圳市人大常委会副主任邱玫提出，建议由政府收购盘活存量空置商品住房作为公共租赁住房，以满足中等偏低收入群体住房需求。
“小产权房转化为保障房”———郭松海
全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经济专家委员会委员郭松海认为：小产权房如果全部销毁，那将是极大的资源浪费，能不能将部分小产权房转为经济适用房，完善手续后纳入住房保障体系，以平抑房价。
“廉租房应以实物形式实现”———张泓铭
全国政协委员张泓铭在接受记者采访时表示，廉租房政策应以实物形式而非以补贴形式来实现。张认为，由于中小套型住房奇缺和租金快速上升，所发补贴租不到、也租不起房，绝大部分补贴只能被享受者用于一般生活消费。还有些城市虚假合同盛行，租赁补贴被盗用。因此，管理部门应尽快通过适当的形式表明，廉租住房办法就是(或“主要”)以提供实物来实现。
[记者解读]
对于保障房，不管政府提出要如何加大供应，还是呈现供不应求的景象。
如何在政府常规的建设渠道之外，开辟一些新的有效的直接渠道，两会委员的观点可谓是非常新颖，很多建议记者之前都没听说过。杭州现行的保障房多是在经济适用房指标内配建的，这些建议不管是否可行，都值得政府部门去研究研究。
[业界声音]
浙江博城置业有限公司总经理 唐智群：
政府在调控房价的时候，千万不能将商品房和保障房混杂在一起，这两块住宅体系牵涉到不同的利益关系，混杂在一起，很难理顺。
我个人觉得，廉租房最终还是要以实物形式实现的，因为市场租价在变动，不如实物简单。将空置商品房、小产权房纳入保障房体系，由于牵涉到方方面面的利益关系，如果实行，政府一定要通过立法限定清楚。
