公司职员小李的购房计划因为第二套房房贷政策的紧急出台而面临“搁浅”：小李夫妻俩是前年刚结的婚，一直住在一套90平方米的两室一厅里。小两口计划着明年要个宝宝，为了添个儿童房，他们原打算换套三室一厅的房子，贷款预算在100万元左右。可第二套房要提高首付利率，小李想想为此要多付出一大笔利息，实在不划算，不如在小房子里挤挤算了。
而与小李有着相同烦恼的同事小杨则面临选购第一套房的难题：小杨和男朋友正在筹划买婚房。受到第二套房政策的影响，他们也想调整自己计划中的房子形象：与其买套90平方米的房子，不如再借点钱直接“一步到位”算了。
1月1日起，杭州各银行开始执行第二套房房贷新政：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍。这一政策的出台，除了将一部分投资者挡在门外，也影响了一批自住者。楼市的购房需求因此悄悄发生变化。
第二套房需求量缩小到20%
杭州申花路板块某楼盘近段时间正在举行开盘前的选房。“第二套房房贷政策对楼市需求影响较大。从选房的统计结果看，第二套房的选房比例缩减为20%，而之前，改善居住的人加上投资的人，第二套房的需求量起码在50~60%。”该楼盘营销总监告诉记者。
据悉，该楼盘在户型设计上分为三类：一类是90平方米以下的两室户型，一类是90平方米~110平方米的“小三房”，还有一类是130平方米以上的三房。影响最大的就是第一类和第三类房源。第一类房源有投资者存在，第三类房源多为改善居住者。
据悉，该楼盘开盘均价在1.3万元/平方米左右，主力户型为90平方米，总价约在120万元左右。中小户型楼盘变化如此，大户型楼盘的第二套房需求量又会发生什么变化？
城西某楼盘也在近日开盘，所推房源都是135平方米以上的大户型。虽说购买者都为置购第二套房，但一部分贷款量较多的客户被“挤”了出去。据销售部负责人介绍，该楼盘房源总价近200万元，从客户下单情况看，最终下单者多是首付五六成以上的，还有一部分客户选择了一次性付款。
第二套房需求量大幅缩减已是不争的事实。“今年楼市供应量非常大，房价又趋向平稳，完全没必要急着买房。说不定过段时间，楼市调整到位，房贷政策又会发生变化。”记者身边不少打算购买第二套住房的朋友都持这样的心态。
首次置业者渴望住上“三房”
三房两厅是一个三口之家比较理想的居住户型。记者发现，由于第二套房需求萎缩，楼市的第一套房需求也发生了变化。很多首次置业者渴望在第一套房中就实现三房梦想。
上文提到的申花路楼盘就出现这一动向。从选房的现场情况看，最受欢迎的是90~110平方米的小三房户型。一位原本选择90平方米户型的叶小姐临时换了套109平方米的三房。叶小姐说，反正两种户型只差了20多万元的总价，这笔钱算是父母借给她的，也省得以后再买第二套房。
自90/70政策之后，小三房户型首现杭州楼市，以万家花城、银树湾为代表的一批小三房户型因其“总价低、功能全”的优点而走俏楼市。而从近期楼市需求看，小三房的需求量还有增大趋势。
这是否意味着，楼市新盘在户型配比上要向小三房靠拢？德信置业营销总监方静认为，杭州的房价已处于高位，想增加居住功能单靠增加面积显然是不可能的了，银行信贷政策的收紧也预示着只能在有限面积里设计出功能更全的新户型。
事实上，一批90/70政策后出让的地块项目由于受90平方米套型面积占较大比例的限制，已经在进行户型瘦身的尝试。在这批楼盘里，三房户型甚至可以控制在90平方米以下。城北的天阳·上河今年上半年预计将开盘，据悉，该楼盘的主力户型就是90平方米左右的小三房。而更为难得的是，这样的小三房客厅开间做到3.9米，主卧开间做到3.5米。地处九堡的泊林公寓也有一批小三房的主力户型，面积都在88平方米~100平方米左右。
业内人士认为，“小三房”供应的增多，有望改善长久以来楼市供应的“两头热”现象。一直以来，楼市供应的三房户型面积在130平方米左右。一头是130平方米以上的户型，都属于偏大面积，另一头则是90平方米以下的小户型，中间部分偏少。
利用面积，要在设计上动更多脑筋
众所周知，日本、韩国的居住文化与中国相近，而由于土地面积的限制，80~100平方米的户型正是他们的主流户型，在小户型房源设计上可谓经验老道。在我国的香港，小户型设计水平也处于领先地位，50平方米的两房、三房，70平方米的三房、四房比比皆是。
三房的“瘦身”逼得开发商要在户型设计上动更多的脑筋来合理利用每一寸面积。业内人士认为，目前我们要充分吸收这些国家或地区在设计小户型时所运用的手法、技术。比如在门、厨房等上方设置储物柜，增加空间占用，减少面积占用；运用新技术、新建材，减少墙、柱的厚度，提高使用面积；在户型设计时同时考虑装修等因素，如使用移门；优化管道设计，避免出现过多难以利用的“边角料”的情况等。
室内设计方面，比如香港，其户型一般是大厅小卧，将人的活动主要集中在客厅等公共空间，提高了空间的使用率；再比如日本，为了节省面宽，将厨卫置于中部，并且成连通设计：洗脸间置于中部，一面与浴室相连兼做浴室的更衣间，一面与厨房相连成为家务室。
公摊面积方面，也要尽量减少。以前，杭州有开发商在入户花园、挑空阳台上动脑筋，以这些部分的不计面积或计一半面积来弥补90平方米户型面积上的“狭小”。而自从杭州市政府出台了新规定杜绝这一“偷面积”现象后，九堡有楼盘在设计时尝试90平方米户型“一梯准一户”的做法。按照开发商的说法，如此设计的意图在于将电梯厅利用成入户花园。所谓的“一梯准一户”实际是“一梯两户”。只不过电梯是双向开门的，从实际效果看，电梯厅归一户人家专用，而电梯厅不计入户建筑面积。
来源：
钱江晚报
作者：
编辑：
沈莹茜
