●记者赴沪调查发现，房价下滑不明显，但交易量骤减，有价无市
●对杭州的影响更多在于心理层面
在全国二手房中介行业小有名气的中天置业一夜之间倒闭的消息，为近两个月来不平静的上海楼市增添了一丝初冬的寒意。
“我记得2005年的那次上海楼市下跌，也是从一些二手房中介公司倒闭开始的。”在上海一家咨询公司工作的沈利至今还清晰记得，2005年四五月份的时候，小区附近像马蜂窝一样密集的二手房门店，一个月内关闭了6家，随后，上海楼市出现了下跌行情，并进入了长达近两年的价格稳定期。
事实上，今年10月以来的上海楼市，月成交量和周成交量接连下降，跌幅近三成，尽管房价依然坚挺，但是“有价无市”的情况有扩大之势。
一二手房成交下滑明显零中介费现身
11月14日，上海天气阴沉。下午4时，位于柳州路上的某楼盘销售部大门紧闭，空无一人。这个即将于第二天开盘推出200多套房源的沪上某实力房企开发的楼盘，丝毫没有开盘前夕的热闹和忙碌。询问附近书报亭的老板，他回答不清楚这个楼盘要开盘：“反正也买不起，我根本就不关心。”
“最近排队买房的现象确实很少出现了。”一位上海的媒体同行告诉记者，自从9月底央行和银监会出台房贷新政以来，火了大半年的上海楼市开始进入观望期。
根据上海房地产官方网站“网上房地产”的数据显示，10月份上海一手住宅成交量总量为231.68万平方米，仅为9月份的74.8%，环比跌幅超过1/4，这也是今年第三季度以来，上海一手住宅市场首次出现成交量下滑，与往年相比交易量则下降五成。据悉，新房成交区域主要集中在郊区，外环以外成交量占到总成交量的七成以上。在户型方面，100平方米以下户型住宅成交占到总成交套数的一半以上。
11月份以来，“网上房地产”每日成交数据统计的一手商品房结果显示，每周住宅成交量继续下滑。10月29日～11月4日，住宅类房源的周成交量为5457套；11月5日～11日，周成交量猛降至4332套，11月12日～18日；周成交量为4283套。
二手房的交易情况也不容乐观。上海我爱我家市场研究中心的一位工作人员表示，由于房贷新政的细则一直没有明朗化，最近一个半月购房者观望情绪浓重，“据我们对客户的调查和回访，目前有近七成购房者推迟了购房计划。”根据上海我爱我家和易居臣信等二手中介公司的实际成交情况来看，比起9月份，10月份的成交量普遍出现了近30%左右的萎缩。
在这样的情况下，沪上个别二手房中介打出了“零中介费”的招数，借以刺激成交。
高房价考验市民购房承受力
有个关于上海房价的段子：“内环以内讲英语，中环以内讲普通话，外环内讲上海话”，意思是说内环以内均价高达三四万元/平方米的楼盘，客户主要是老外和海归精英；中环内每平方米1万多元均价的楼盘，住的主要是新上海人；而很多本土上海人随着动迁搬到了外环一带。
虽然这种说法有点夸张，但是上海房价之高，令很多购房者直呼吃不消。尤其今年夏季以来，房价的攀升速度极快。地铁一号线莲花路站附近的某楼盘，2002年开盘的时候，均价约为3000元/平方米，今年八月间，该楼盘的二手房成交价为1.2万～1.3万元/平方米，而如今，均价已经窜升到1.7万～1.8万元/平方米。
“幸好我在这波房价上涨之前已经买了房。”这是记者听到的三位上海购房者异口同声发出的感慨。
一位从事房地产采访好几年的上海同行，在今年这拨房价行情刚启动的时候买了一套二手房，他形容整个买房过程简直就是“抢房”，“动用了所有的专业知识和人脉”。在看中了徐汇区美罗城附近的一套房子后，在两天之内完成了签合同、交定金、付首付款。“房东几天后就后悔了，觉得价格卖低了。但是因为首付已付，我们在合同中约定了违约金为房价总款的30%，违约成本太高，房东最后只能作罢。”
小李，记者的大学同学，上海本地人。2003年初小李完婚后仍然住在娘家，一方面是因为当时丈夫还在日本留学，另一方面上海房价飞涨，刚工作一年半的小李深感买房负担太重。直到2005年，上海房价出现下跌之际，小李两口子才出手，在虹口区靠近北外滩的某楼盘买了一套80平方米“能远眺东方明珠”的房子，总价约110万元。“现在想想，那时买房很合算，因为正在楼市低点。”小李说，在她之前，有个亲戚在同一个楼盘买了一套50多平方米的精装修小户型，均价近1.8万元/平方米；而现在，这一带二手房的均价已经普遍上了两万元，有些甚至挂牌2.5万元/平方米。
与小李不同，马明是东北人，2001年大学毕业后留在上海工作，一直租房住了三年多，直到2005年女朋友“逼婚”，马明咬牙在浦东靠近金桥路的地方买了一套60平方米左右的二手房，当时均价约8000多元/平方米。“说实话，这一带挺郊区的，而且都是老的二手动迁房，但是现在也卖到1.2元/平方米的价格了，其实配套远远不完善。”马明有点无奈。如今马明的儿子快两周岁了，虽然马明的收入在上海算得上中上水平，但是他近期没有换房打算，因为房价实在高，“换房？连想的欲望都没有。”
此前有相关媒体报道，10月上海商品住宅的成交均价为11739元/平方米。而根据上海市统计局和上海市调查总队发布的2006年上海市国民经济运行情况数据，2006年上海城市居民家庭人均可支配收入为20668元。以此计算，一个普通家庭25年的收入才能买得起一套90平方米的房子，这远远超过了国际上认可的3～6倍这个比较安全的房价收入比。
业内认为房价并未见顶
成交量虽然锐减，但上海房地产界业内人士并不认为房价已见顶。
供需关系无疑是决定房价的关键因素。上海中大亮桥房地产有限公司总经理唐伟表示，作为国内经济最发达的城市，上海每年吸引的外来人口数量巨大，而其中收入较高的外籍人士占有的比例越来越高，这部分人群对住宅的要求是国际化和高标准；另一方面，上海老一代公房的量非常大，动迁造成的住房改善需求也是很惊人的。
在巨大的需求下，上海市区房源供应量却呈现出紧缩趋势。截至11月20日，“网上房地产”显示的数据表明，上海全市一手可售房源总量为42435套，其中一手普通住宅为25620套，如果没有大量的新房源入市，若按照每周四五千套的成交量，数月即可消化完毕。令人担忧的是，最近新房源少之又少，11月份以来新开房源只有约9000套。对此，业内人士认为，这很大程度上与去年“90/70”政策出台导致一大批项目推迟上市有关，不过预计明年的新房供应会有所增加。
成本推动是导致房价高企的另一重因。今年以来PPI和CPI指数涨幅较快，油价的上调加剧了这一趋势。“建筑原材料在涨，大家对楼盘的品质要求在提高，房价怎么可能不涨？”一位开发商反问。
而土地成本的上扬更是推波助澜。上海的土地出让新政，从原先的“明标”改为“暗标”，原意是为了减少当前土地出让疯狂竞价的行为，但在实际操作中，有房产业内人士认为反而推动了土地价格创出新高，“原先明标时，大家还看对手的情况出价，而改为暗标后，大家都是一次性给出心理价位的最高限。”在土地新政后推出的新江湾城D3地块，最终以2万元/平方米的楼面价出让，比今年6月绿城竞得的地块相邻但位置更优越的新江湾城D1地块的楼面价高出8000元/平方米。这个价格是“面粉比面包贵”又一实例，此前合生创展开发的新江湾城一号作品作为该区块唯一在售的楼盘，售价为1.8万元／平方米。
上海楼市对杭州的影响，更多在心理层面
“深圳楼市价量齐跌”、“上海楼市成交下滑三成”，最近一段时间，国内一线城市频频传来类似的声音，杭州楼市会不会向其看齐？
一位熟悉上海和杭州两地楼市的人士认为，房地产是一个区域性很强的行业，每个城市的经济发展水平不一样，居民住房条件不一样，购房者的心理价位也各不相同。“像上海，商业地产占有很大部分，因此国家对外资炒楼的限制政策，对上海楼市影响较大，但却不会动摇杭州楼市。而别墅限制令，对杭州的影响可能超过上海。各个城市房地产条件不同，对宏观调控的反应也不尽相同。上海2005年的时候房价跌得比较多，但是杭州楼市却依然平稳发展。”在他看来，这次上海深圳等地房地产成交下跌，对杭州的影响更多的是在心理层面上。
各方评论
房价到底会涨还是会跌，这个谁都说不清。1999年的时候有阵子行情不好，我的几个朋友，宁可受点损失也要退房。有个朋友为了退掉一套40万元的房子，不仅闹上法庭，最后还输了官司，赔了四万多元钱。那套当初她吵着闹着才退掉的房子，现在至少值120万。所以，看大势是最主要的。
——某上海网友
从2005年3月到2006年年底，上海的房价将近两年没有涨过，一直都在消化2003年和2004年的疯狂。我记得2005年的时候，我们一些业内的人聚在一起，大家的判断是楼市回暖的时间应该在今年10月左右。但是没想到行情启动得这么快，股市大牛、连续外贸顺差、流动性过剩……这些因素导致市场迅速热起来。
现在的楼市，就跟股市一样让人难以判断，到底是6000点见顶，还是行情仅仅走了一半？房价也是如此，但是房地产也不像股市可以跑短线，快进快出。所以开发商在这个阶段更应该保持冷静。
——某上海房产公司老总
新的房贷政策在一定程度上是银行规避风险的表现，但影响的持续力较弱。目前实际利率偏低，资金流充裕，房地产依然是资金的主要投资行业，在市场企稳后，观望的购房者还将入市。
——上海二手房指数办公室分析师
在未来一段时期内，市场供应相对将更加充分，而需求将受到心理因素影响有所收敛。前段时间价格快速增长的行情将会改变，一个相对平衡的、稳定的房地产市场格局可以期待。
——上海五合智库总经理邹毅则
来源：
钱江晚报
作者：
徐叔竞
编辑：
沈莹茜
