杭州的土地市场，从来都不会冷清。
远洋地产重金拿下“杭一棉”的余震尚在，“东南面粉厂”或许又将在下周上演一场豪门盛宴。
有人在拼命囤地，也有人在“逆势抛售”。
杭州云都置业将于28日以拍卖的方式转让其名下的100%的股权。而这个公司，正是浙江登峰交通集团为了其刚刚拍下的千亩土地成立的项目公司。
难道是他们不懂得土地储备的“创富”价值？
难道是他们没有看到正是5000多亩土地储备，才造就胡润中国富豪榜的首富？
答案显然是否定的。
资金、资金、资金。唯有资金才是“囤地致富”的先决条件。
本月6日，刚刚在香港上市的SOHO中国有限公司发布公告称，公司以24.4亿元人民币完成了对北京CBD(中央商务区)两处物业的收购，被业内人士戏称为“进口鸡蛋换绝版粮票”。
与华远出让的两处物业相比，云都置业的千亩土地虽然算不得“绝版粮票”，但是千亩的开发规模、景区的位置以及绝佳的生态资源，足以吸引一批目光。惟一遗憾的是，它离杭州主城区还有些距离。
10个亿可能买到1000亩土地，这桩“划算的交易”背后，我们还意外地发现，这宗土地的取得时间只有两个月。而9月17日，这两宗土地的成交价格，仅仅两个多亿。是“逆势抛售”，还是寻求合作？是高调炒作，还是有难言之隐？
10亿元的起拍价，显然将一些同样需要土地的中小开发商挡在了门外。在一部分中小开发商的土地储备难以为继的同时，上市公司的土地储备正以前所未有的速度在膨胀。
小公司合并、小公司的资产可以转换成上市公司的股权等，小企业可以把他们在各地拿到最好的土地与上市公司进行结合，增加土地交易的机会，省去高价举牌拿地的成本。从二级土地市场去寻找合作机会，这或将成为未来的一个趋势。
云都置业的股权转让，不过只是个开头。
10亿元，是高？是低？能否成交？最后成交价会到多少？
且让我们拭目以待。
在众多开发商四处寻找土地的时候，萧山的云都置业却传来要将刚刚拿下的两块土地“卖掉”的消息。本月28日，杭州云都置业将在望湖宾馆拍卖公司100%的股权。据悉，拍卖标的包括170.32亩旅游用地以及851.57亩住宅用地，此外，还包括该公司名下约250亩住宅用地的或有资产。
这一次的拍卖意义非同寻常。
一来，土地够大，在杭州的土地市场上，逾千亩的项目屈指可数；二来，它不是协议转让，是通过拍卖公司进行公开拍卖；三来，这拍卖的不是土地，是公司100%的股权。从9月17日这块地成功出让至该公司拟定的拍卖时间11月28日，中间不过短短的72天时间，这两宗土地的身价便由2.8244亿飙至10亿。如果拍卖成功，它们的身价甚至可能更高。
千亩土地环境一流
云都置业此次出让的这两块土地，位于萧山的浦阳镇，杭州桃花源景区，该景区已被规划为2011年世界休闲大会主会场。云都所属地块三面环山(卧龙山)，东临浦阳江，呈山环水抱之势，区域内水域面积达到近2000亩。2003年，该景区内甚至发现了大量被誉为“水中大熊猫”的桃花水母。从该地块的生态环境上来说，十分适宜居住，可造成一个生态景观型的住宅小区。
从地理位置上来说，该地块位于杭州市萧山区浦阳镇境内，距离萧山城区22公里，距离杭州西湖40公里，距离萧山国际机场30公里，距离杭金衢高速浦阳枢纽1.5公里，距离杭金衢高速临浦互通6公里，并与03省道东复线相连接，交通便捷，进出自如，闹中取静。据了解，目前在该区块开发的公寓价格，大约在3000元/平方米左右。
9月拿地11月转让
这般天生丽质的土地，为何拿来后又要出让？起拍价10亿元又是如何算出来的？云都置业当初拿地的成本又是多少？带着满腹疑问，记者采访了杭州市萧山区招投标中心的相关负责人冯建华。
冯建华对这两块土地的股权出让，显然感到十分吃惊：“不可能吧？这两块土地是刚刚经过招拍挂成功出让的。不可能就这么快卖掉吧？”在她的帮助下，记者看到了这两块土地的出让资料。(见附表)
记者随即又致电杭州市国土资源局萧山分局，一位姓周的科长十分肯定地告诉记者：“这块土地的土地证是肯定没有办出来的。”
资金紧张是出让主因
为了弄清楚这两块土地的出让原因，记者采访了云都置业所属的浙江登峰交通集团执行总裁田陆华。
“这块地的出让有多方面的考虑，资金紧张是一个很重要的原因。另外，我们想通过这种拍卖股权的方式，吸引有实力的品牌房企来参与开发。”
据田陆华介绍，取得这两块土地的杭州天乐景观房地产开发有限公司和杭州桃花源度假村有限公司，同属浙江登峰交通集团的子公司。成功摘得这两宗土地后，该集团特意为这两宗土地成立了项目公司，也就是此次将被转让100%股权的杭州云都置业有限公司。云都置业出让的100%股权内，除了这两宗土地外，还有约250亩住宅用地的或有资产。对于“天乐”和“云都”这两个词，杭州人可能会有印象的，就是在萧山所前镇的纯山地景观别墅“天乐云都”项目。该项目亦是占地1000亩，目前一期尚未交付。
田陆华说，由于集团的摊子铺得较大，再加上此次取得这两宗土地需要两个多亿，因此在资金方面显得有些紧张。将这两宗土地拿出来出让，一来可以缓解资金压力，二来或许可能引进一些品牌房企参与开发，这样对于云都置业的品牌打造，都是十分有利的。
10亿元起拍价的由来
在9月17日的这起交易中，这两宗土地，住宅用地的成交价格为2.5419亿元，而旅游用地的成交价格为0.2825亿元，也就是说，这两宗土地的总价仅为2.8244亿元。
而在即将举办的拍卖中，这两宗土地再加上该公司的或有资产约250亩的住宅用地，整个的股权的起拍价格，却一下子上升到10亿元。
对此，田陆华的解释是，因为这宗土地的出让是毛地出让，地块内还有1200多户的拆迁问题，以及新农村建设问题。此外，根据萧山区旅游局的“双十”工程(10大旅游景点、10家五星级饭店)中规定，云都置业必须在该景区内建造一个五星级的饭店。而在登峰交通集团看来，这显然是一个不赚钱的项目。在种种成本的预算基础上，该地块的起拍价格被挂到了10亿元。
如果转让 国家要收契税
浙江登峰交通集团到底是想把这两宗土地“卖”了，还是要寻求合作伙伴？这也是此次股权拍卖的焦点之一。
“我们此次出让的是100%的股权，但事实上公司的名称并不会变更，我们仍然会使用云都置业作为项目公司。至于后面的开发，我们将在股权出让成功后，再跟接手的一方讨论合作问题。”田陆华将此次拍卖定位为“寻求合作伙伴。”
他承认，浙江登峰交通集团在房产开发方面还没有形成自己的品牌，此次期待借力其他有雄厚实力和开发经验的房企，来打造自己的品牌。
记者从杭州市及萧山区的国土部门了解到，按照正常的程序，拿地的企业如果达不到开发条件，则由国土部门收回土地，在进行重新的评估后，再拿到一级市场进行挂牌出让。而这样通过拍卖股权的方式，将土地的开发权转让出去，他们也没有遇到过。竞得土地的公司及后来成立的项目公司云都置业，截至目前均未向国土部门提出申请，他们同时也表示，挂牌出让的土地，其竞得人常常会单独成立项目公司，这是完全可以的，但是如果取得土地后，办理土地证时的公司名称和法人都发生变更，则需要缴纳相应的各项契税。
来源：
今日早报
作者：
葛慧
编辑：
江岳琪
