金秋深圳，楼市萧条。一方面，加息、物业税等“调控利刃”压缩了未来楼价上涨空间，明年政策面的变数还不明朗，但这只是减少了投机者，对于自用者和长期投资客来说，其购买欲望并未打消。10月深圳新房均价1.49万元/平方米，较9月份均价有10%左右的降幅。对于一直观望待购的普通市民来说，此时或许就是出手的好时机。
据《深圳商报》报道，近来福田、南山、罗湖甚至盐田等关内区域，新房开盘价基本超过2万元/平米，成熟老区的二手楼报价也没有发生明显下跌；只要地段位置好，即使楼龄15年以上，单价卖到8、9千元/平米甚至1万元/平米，毫不出奇。
楼价不肯“大跌”的原因：深圳总体经济发展与社会财富积累同步抬升，居民消费购买力依然强大。虽然本地房价确有“透支”之嫌，但收入水平高的富裕家庭越来越多，拥有多套房产者的心态趋于稳定，不急于“清仓套现”。在“投资客”退场后，三级市场放盘量只会进一步缩减，户型好、地段优的准新房在市场上可挑选盘源少之又少。
业内人士认为，象南山填海区、香蜜湖东区、东部海岸、西乡和龙岗中心区等未来主要推盘区域，新盘价格还会保持在目前水平上，这对二手房价格肯定起到支撑作用。对于一直“观望待购”的普通市民来说，观望未必是最好的选择。
在目前投资客减少，价格较为平稳的市场氛围下，自用型消费者应在罗湖怡景、莲塘；福田新洲、益田；南山西丽、侨城西这几个片区，寻找一些2000年左右入伙，单价在1万至1万3千元/平米，建筑面积在60至80平米中小户型物业，一是总价低，负担少，相当于把租房钱用于供楼；二来即使房价未来真的下跌，小面积物业市值损失不至于“伤筋动骨”。
淡市同样有机遇
当前深圳楼市观望气氛比较浓厚，这一方面是因为房价经过长达两年的持续上涨，到目前为止，消费者对房产估值产生了疑惑，另一方面接连出台的政策调控加强了消费者的利空预期，必然会导致部分消费者退出市场，转为观望。成交量萎缩促使价格增长速度放缓甚至是下调，使得后市的发展蕴含着较大的不确定性。
在目前的市场环境中，置业者的选择风险提高了，市场开始逐渐回归理性，价格开始趋近于实际价值，价格虚高的楼盘将会在接下来的几个月遭到销售上的打击。但是楼市的规律是不变的，优质而有潜力的楼盘在经济持续发展的大环境下，后市中仍然会有良好表现。
目前置业者选房要摆脱盲目性，寻找潜力楼盘，需要重点考虑三个方面因素：首先要考察楼盘价格是否与其实际估值契合，其次楼盘在后市是否有充足的成长潜力，第三就是楼盘的投资回报率是否合理。这三个因素互相影响，融为一体的，需要综合考虑。
在发展相对成熟的地区购房可以保证房产的流动性，在需要套现时成本和风险都相对较小。同时这一类物业的估值也相对成熟，偏离价值程度小，贬值风险低。另外，选择有信誉保证的地产开发商，不但可以保证楼盘的质量，同时价格水平也会在较为合理的区间。
楼盘的成长潜力有多方面要素，但是最重要的就是该地区是否有合理的远景规划和清晰的发展路径，如果未来有重大利好，将可以带动地区楼市繁荣。在细节上，周边设施的发展水平，社区人口构成结构都是未来的影响因素，可以结合地区发展综合考虑，但是要注意仔细甄别楼盘宣传概念的合理性，不要被假大空的大概念迷惑，要考察楼盘概念是否能够转变成今后的升值助力。
同时，在经济上的精打细算也是必要的，确定预期的投资回报率，再计算出相应的楼盘升值速度是否合理。作为判断的依据。不论是投资还是自住，都要明确自己的成本和收益状况，确定风险等级，才能做出准确的判断。市场充满变数，也因此而充满机遇，不同的市场环境会有不同的亮点，发现越早，收益越大。
开发商与置业者的博弈
一组数据：10月份上旬里深圳新房成交5.9万平方米，仅相当于9月份成交面积的19%，即使跟全年成交最低的8月份相比，也只有27%，10月成交创月度新低看来已是必然。根据对各新推盘的了解，销售大都在三成左右，没有再现今年上半年开盘即成尾盘的盛景，楼盘销售回归理性。由此看到，随着国家和地方政府一连串宏观调控政策的出台，买房者对于房价的心理预期发生了变化，买房更加谨慎。
尽管楼市成交萎缩，但价格表现依然坚挺，实际上这是开发商和置业者的对峙。也有某些小开发商或单项开发商顶不住市场压力，想快点套现，开始出现降价/送家电、送装修、送现金等变相降价手段。据深圳国土房产局数据显示，10月深圳新房均价1.49万元/平方米，其中关内均价为2.32万元/平方米，关外均价为1.24万元/平方米，较9月份均价有10%左右的降幅。所以，购房者的谨慎、开发商销售正常化都是楼市调控及其预期下的市场反应，也造成了深圳楼市僵持局面仍将继续。
深圳目前的新房成交量和实际买房需求相差甚远，调控政策的出台及对未来调控的预期是近期成交低迷的重要原因。国庆前，央行和银监局公布的第二套房提高首付、提高贷款利率的政策、深圳地税局计划在10月份推出按照评估价强征个税、央行有可能再次加息等政策预期，都让买房者暂缓搁置了购房计划。
然而，深圳楼市的刚性需求是给毋庸质疑的，这点已经得到多方认可。在这场楼市的对峙中，一方面，发展商希望能顶住压力，维持现价；另一方面，买家也在观望，希望能看到楼价降下来。在这场搏弈中，谁将笑到最后呢？
自住客将主导市场
随着卖方市场转为买方市场，深圳楼市一切不正常、不理性的现象正在恢复理性与常态。现今的深圳楼市，不论是一手楼抑或是二手楼都可以用一个字概括——“寒”。但是不能将今年深圳楼市“变脸”的原因简单归结于政策，在深圳商品房的投资属性盲目放大的影响下，在投资品市场内在规律起作用的时候，政策仅仅是影响楼市的力量之一。
要想深圳楼市繁荣、健康发展，就要改一改过往的“脱离群众”的做法，重回群众路线。即开发商的产品结构与价格贴近最大多数人的居住需求；使中介公司更多地服务于广大的普通自住置业者而不是投资客；使市场上产品与服务的供应满足广大的、真正有自主需求的置业者的购房需求。道理很简单，放任深圳商品房快速蜕变为投资品后肆意爆炒，将使得深圳楼价超过大多数普通置业者的实际经济能力。一个基本上丧失自住需求支撑的楼市，稳定发展又从何谈起？
目前深圳楼市已经进入了深度调整期，调整期内市场将在低迷状态下持续较长时间。楼价跌幅最大者将是高档住宅和豪宅，个别片区和部分楼盘将有30%的跌幅。而吻合普通自住置业者经济支付能力的，价格在14000元每平方米以下的物业将受到自住客的关注，此类物业调整幅度将非常有限。
受市场低迷的影响，开发商拿地的积极性进一步降低，楼盘价格将向合理价值回归。因此深圳房地产二手中介行业格局将会发生很大变化，伴随着深圳房价的理性回归，深圳中介行业洗牌将真正来临，全新的二手楼经纪人执业模式有望出现。
来源：
重庆法制报
作者：
编辑：
金季仁
