这几个月来的杭州二手楼市，弥漫着此起彼伏的房东坐地涨价声。眼看着楼市水涨船高，房东们心理预期很是乐观，挂牌价也节节上攀，有一些房东甚至挂出了非常不靠谱的“天价”，颇有一口吃成胖子的气势。但是这些虚高挂价往往有价无市，即使有些条件特别出众的房源被买家接受，仍有可能在银行评估环节被“打回原形”。
挂牌与成交价之间的距离越来越大
杭州各大二手房中介公司的经纪人，纷纷感叹最近房东挂牌价越来越离谱。
在易居臣信，有套10月17日挂出的可售房源：一套位于马市街的一室小房子，房东开价2.4万元/平方米。“1994年的房子，只有37平方米，这么一套老旧小的房子，总价近90万元，谁会来接手？”经纪人也是一肚子狐疑。“马市街的房子，从最近的实际成交均价来看，普遍只在单价1万元左右。就算这套房子装修超级豪华，附加值也不可能超过这么多啊。”
在我爱我家，有位客户在10月23日挂出一套里东山弄的房子，挂牌均价4万元/平方米。“虽然里东山弄临近西湖，地段优势明显，但是这里普遍是上世纪80年代的房子，无论配套设施，都没法跟后来的新小区相比。因此这一带近两个月的成交均价基本在2万元/平方米，有些低一点，成交价只有1.8万元/平方米。”我爱我家的经纪人说道。
近期还有一些热门小区，也成为挂牌价高企的主要区域”。随着今年城西概念再度发力，府苑新村如今挂牌一天一个价，有些房东甚至挂出了1.8万~1.9万元/平方米的均价，而目前这一带实际成交价普遍在1.1万~1.2万元/平方米。钱江新城如今是杭州楼市大热板块，春江花月、金色家园等小区目前有些房东的挂牌价达到2.2万~2.5万元/平方米，但实际成交价目前以1.6万~2万元/平方米这个价格区间为主。
成交价太高，银行不放贷
某中介公司近日碰上了这么一桩交易单子：一套1996年100平方米的青春坊的房子，买卖双方以170万元的总价成交，但是去银行办理住房按揭贷款的时候，银行方面认为这个总价太高，不合理，退回不予办理。房东和买家商量之后，决定维持实际成交总价不变，但是在合同上把总价压低为150万元，以求通过银行的贷款审批。但是银行方面严格把守，认为150万元的总价仍然偏高，发放贷款不合适，遂第二次退回。
根据记者从多家中介公司得到的信息来看，目前青春坊的房子，实际成交均价在1.1万~1.4万元/平方米之间，1.7万元/平方米的价格确实有所偏高。
“这段时间银行方面退回二手房按揭贷款申请的事情已经发生过好几起了。”一家中介公司的营销经理表示。有些是因为有骗贷嫌疑被打回，有些是因为贷款人的个人资信不过关被打回，有些则是因为银根缩紧后银行对贷款发放筛选更严而被打回。“特别是提高第二套住房首付比例后，有些客户为了多贷点钱，会把成交价格做高。而银行方面目前对于住房贷款风险这块非常注意，一般来说银行与提供二手房评估报告的评估公司长期合作，这些评估公司也会为银行进行风险把关，那些价格离谱的房子就会成为重点审核对象。”
银行的评估关严了
从二手房挂牌到办出贷款，中间至少经过四道评估。
事实上，房东们对自己的房子通常都只是“毛估估”。其实如果没把握的话，可以到一些二手房评估网上为自己的房子做个“网上评估”。
一旦把房源挂到中介公司，二手房经纪人会跟房东协商，根据目前周边小区的成交以及房源的实际情况，给出一个指导价。
其三是专业评估公司的评估报告。目前大多数银行在发放二手房按揭贷款时都只认准省直评估、众诚评估等几家一级资质的评估公司出具的评估报告。众诚评估的朱军军告诉记者，目前房地产估价主要采用市场比较法、收益法、重置成本法等，由于二手房在市场上有大量的交易实例，一般采用市场比较法对所需房屋进行科学估价。一般评估公司会采用多个与估价对象房屋的地段、户型、面积、朝向、装修、景观、环境等相近的实例，建立价格可比基础。再对每个可比实例作区域因素、个别因素、交易情况、交易日期四项影响因素修正。
其四是银行方面的评估。杭州某商业银行个人业务部的相关负责人表示，目前银行在受理二手房按揭贷款时，会综合采用三种评估方式：“首先是专业评估公司出具的评估报告，这块内容是我们决定是否发放贷款的主要依据。第二种是银行自己评，由有经验的客户经理根据最近成交及办理贷款的实例，对房子的具体状况进行二次评估。第三种是对于一些我们认为评估结果与二手房实际价值可能存在偏差的案例，由客户经理与客户本人进行再协商，从而考量房子的真实价格。”
来源：
钱江晚报
作者：
徐叔竞
编辑：
郦键杰
