在北京房地产市场打拼多年的北辰实业股份有限公司(下文简称北辰实业，601588.SH)正在积极地为走向全国购置“粮草”。
10月12日，北辰实业发布公告称，将发行17亿元、期限不低于3年的公司债，用于偿还商业银行贷款和补充公司流动资金。这也是继金地、万科之后，又一家发行公司债的房地产企业。
但业内人士认为，相对比万科的59亿元的资金规模，北辰此次发债的意义更多只是一种姿态上的象征。
在此之前，北辰实业刚刚公告，拟出资200万元受让北京住总集团有限责任公司持有的北京北辰会议中心发展有限公司20%的股权，将后者全资“吃进”。内部知情人士表示，北辰实业“收编”会议中心是为了给以后将其打包做REITs(房地产投资信托基金)扫清产权障碍。
17亿元的公司债
此次发行公司债是北辰实业在资本运作方式上一次尝试和拓展。
据悉，北辰公司债采用实名制记账方式，期限不低于3年，利息按年支付,本金将连同最后一期利息一并偿还。
从目前市场来看，3～5年期贷款基准利率为7.38%，一年期贷款利率也调整至7.20%。加之目前银行信贷紧缩，对优质企业贷款下浮10%的优惠也已逐步取消。因此对房地产企业而言，发行公司债无疑是一种值得考虑的选择。
“如今国内房地产行业正处于结构调整时期，行业集中度逐步提高，以银行贷款为主的负债结构容易提高负债成本，公司债的发行相较于银行贷款更为优惠，并可通过采取固定利息方式锁定未来资金成本，降低财务费用。”天相投资分析师牛继中表示。
今年7月底，北辰实业联合北京城开以92亿元的天价竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价的最高纪录，也以此拉开了北辰进行全国扩张的步伐。
但令人意外的是，北辰实业公告显示，此次募集资金将用于偿还银行贷款和一般的营运资金，并没有用来购买土地和进行项目开发。
对此，平安证券债券分析师蔡大贵解释：“在证监会8月14日颁布的《公司债券发行试点办法》中，募集资金用途不再与固定资产投资项目挂钩，这给了企业很大的运用空间，可以用来偿还银行贷款、改善财务结构等股东大会核准的用途。”
知情人士如是描述，“这几乎等同于鸡生蛋，蛋生鸡的道理。”
但实际上用来归还银行贷款和进行项目融资并没有本质的区别。先归还一部分银行贷款反而可以为下一步申请银行贷款埋下伏笔，无论从额度还是审批程序上都要更有利。
“发行公司债对于北辰这样的知名国企来说，更大的意义在于告诉投资者，其在资本市场上运作手法并不落后。”该人士表示。
地产业率先申请发行企业债的公司是金地和万科。金地于8月22日率先申请发行12亿元的公司债，此后万科于8月底申请发行总金额不超过59亿元的公司债。除此之外，保利地产(77.00,0.52,0.68%)10月13日公告申请发行不超过43亿元的公司债。
据悉，目前已经先后有海油工程、金地集团(51.49,-0.01,-0.02%)、长江电力、华能国际、中联重科、大唐发电及华电国际等多家公司拿出具体方案，潜在融资额已达300亿元。
资本运作“连续剧”
几乎在申请发行公司债的同时，北辰发布公告称，去年向社会公开发行的150000万股的人民币普通股也于10月16日起正式开始上市流通，其中向A股战略投资者定向配售的55000万股，占本次发行数量的36.67%。
而就在几天前，北辰刚刚从北京住总手中将北辰会议中心收入囊中。
据悉，北辰会议中心正在建设的国家会议中心及其配套设施作为奥运项目，具有良好的发展前景。此次股权收购完成后，北辰会议中心将维持原有的注册资本，但由合资公司转变为北辰实业的全资附属公司，受北辰集团全面控制。
收编会议中心，发行企业债，北辰实业在资本运作领域的技巧日臻娴熟。但事实上，或许更大的戏还在后头。
“其实，北辰实业在会议中心占据大部分股份，此次受让全部股份应该是为日后安排做准备。”据知情人士透露。他所说的“安排”是指此前盛传的北辰实业将打包旗下物业资产做REITs。
早在两年前，时任北辰实业总经理的贺江川曾公开表示，公司已拥有投资物业30亿元，具备分拆商业地产做REITs的业务形态。两年后，升任公司董事长的贺江川又旧事重提，不禁让人产生诸多联想。
“北辰实业早有做REITs的想法，我们也曾去考察过它的物业，但物业质量和上市时机都不是目前就能解决的。”光大证券分析师赵强曾向记者透露。
4月23日，北辰实业在上海证交所发布澄清公告称，分拆REITs一事仅处于研究阶段，目前没有实质性动作。但据北辰实业高管透露，分拆REITs的资产包拟定内容全部是北辰实业自己所开发及持有的商业物业，待明年这些商业物业即可达到打包条件。
“虽然时机不成熟，但对旗下物业进行产权整合应该是一种前奏。因为产权不清晰是做REITs的最大障碍。”内部人士透露。链接北辰会议中心为一家合资公司，主要从事建设位于北京奥林匹克公园的国家会议中心及其配套设施。该公司由北辰实业与北京住总于2005年4月共同成立，其注册资本为17亿元人民币，北辰实业与北京住总集团分别持有80%及20%股权。
来源：
中国房地产报
作者：
张媛媛
编辑：
江岳琪
