北仑住宅市场的潜力被低估，北仑的商业地产业有着同样的命运。商业地产和住宅地产从来难以分开评估，在北仑区，当人们对其住宅地产市场未引起足够关注时，对其商业地产市场的评估也必然存在偏差。这是近几天以来，记者在采访业内人士时发现的一个很值得关注的现象，而就记者的实地采访发现，其实北仑的商业地产正在酝酿巨大的能量，所缺的只是一根导火索。
经济实力没带动“消费”
根据公开资料显示，北仑的实际居住人口将近70万，由于商务繁忙，还有大量的流动人口。2006年，北仑的消费品零售总额为42.3亿，若只以70万人口计算，人均年消费为6043元。同年宁波总实际人口860万左右，年消费品零售总额882.5亿元，人均年消费为10261元。北仑的人均年消费相差市平均水平近4000元。
是不是北仑的人均收入低？当然不是。2006年，北仑人均生产总值达到61252元，人均可支配收入19693元，人均财政收入10596元，在宁波各区县中名列前茅。同年宁波人均生产总值51285元，人均可支配收入19674元，说明北仑的经济实力在宁波位居前列，和消费品零售额形成鲜明反差。
北仑人的钱用到哪儿去了？
所以这里的问题就是北仑人的钱用到哪儿去了？
为解开这个疑团，记者在北仑中心城区新碶街道做了大量采访，发现许多人都表示，他们更愿意到市区去消费。一位在新大路做了几年生意的张女士说，普通日用品他们一般都在北仑当地买，但比较高档的商品却喜欢去市区买，因为本地这类商品品种偏少。
张女士的回答颇具代表性，采访中不少人都向记者表达了类似意见，对他们来说，与其在北仑买东西，还不如跑到品种更齐全，购物环境更舒适的老三区去购物。记者在北仑的主要商业街也发现，这里缺少类似国购、银泰这样的大且高档的商场，多是一些中小型商铺，并主要集中在以新大路、华山路、东河路为纵横网路的街区内。
谁来把北仑人的钱留在北仑？
由于北仑的零售业市场被大量侵占，以致北仑的商业地产潜力始终被低估，按照北仑人的实际购买力，他们的人均消费应在全宁波市的均值以上，6043元只是他们在北仑区内的消费，其余则在其他区县，如果能把这部分差值留在北仑区，那么北仑的零售业以致商业地产将拥有巨大的上升空间。
商业需要有人气，其实北仑人也希望能留在北仑区。据记者掌握的一份针对北仑住宅市场的调查分析显示，无意在北仑购房的当地人比重达38.9%，他们“其实十分希望在北仑出现一个高品质、环境优美、物业管理完善的小区，其中57%的客户愿意在北仑购买这样的房子。”而如果北仑也有同样高品质的购物环境和种类齐全的可选商品，那么把北仑人的钱留在北仑就是一个完全可以期待的远景。
其实这幅远景现在已经在渐渐走近。今年一季度，北仑区的消费品零售额增幅列老三区以外各县市第二，达21.9%，其中零售业增幅达23.6%。由于有万达广场开业，鄞州区排名第一，不过增幅也只比北仑多了3个百分点。这说明，北仑的商业潜力正在被重新发现，北仑人正在将越来越多的钱留在当地。而随着未来君临广场、太平洋商业广场、长江国际商业中心等一批高端商业广场的投入运营，北仑的商业环境还会有极高的升级空间。
北仑商业街一铺难求
北仑区行政中心位于新碶街道，其主城区则包括新碶、大碶、霞浦三个街道。除了户籍人口，这里的外来人口几乎已占实际人口的2/3，为北仑人气最旺、商业最集中的区域。
北仑中心城区的商业街南北主要为新大路、中河路、东河路、横河路、长江路。东西为明州路、华山路、恒山路、黄山路等。其中尤以新大路、东河路、明州路、华山路最为热闹。东河路北段和华山路西段，分布着大量中小型服饰店，东河路南段、华山路东段，以及新大路、明州路、横河路等则是综合商业街。
新大路南北较长，其明州路以北一段晚上有夜市，人气很旺，但总体档次欠佳。
老城区店铺售价普遍在15000元/平方米以上，最高可达30000元/平方米左右，租金方面，70平方米左右的临街店铺，租金在60000-80000元，并以每年2000元-4000元的幅度缓慢升值，租金回报率不及买进卖出的回报率。因近几年商铺价格上涨较快，升值预期较佳，店主普遍不愿卖出商铺，市区商铺交易多以转让为主。再因为卖出量少，市场需求量又大，进一步提升了商铺的价格。以新大路恒山路段某100平方米的商铺为例，10年前价格只有20万，去年升到了110万，今年已经到了150万。
泰山路近新大路有大润发超市，并带动周围人气逐渐转旺，商铺售价接近老城区平均水平。新城区东部长江路一段目前也属商业人气的主要蔓延地。其南部的君临北仑一带因为有凤凰山主题公园，人气上升也较快。
总体而言，新城区的商业潜力还有待挖掘，目前尚不能与老城区相提并论。
北仑写字楼在整体升级
说到商业地产业，不得不说到北仑的写字楼市场。
北仑的企业特别多
北仑是企业特别多的区。累计有美国、日本、新加坡等30多个国家和地区外商投资兴建的投资总额50亿美元的近千家三资企业在此落户。
目前宁波市规划出未来十大功能区块，其中有一个就是北仑港口区块。北仑目前正着力打造“东北亚国际航运中心的重要组成部分、华东地区制造业的重要基地、区域性现代物流中心、现代化滨海新城区”，这对北仑区域经济的发展将产生重大影响，同时也极大刺激了商业物业特别是写字楼市场的健康成长。
餐饮住宿业极为发达
据记者了解，北仑的餐饮住宿业十分发达，一到周末，宾馆客房供不应求。据南苑e家北仑分店的工作人员介绍，他们的入住率常年维持在75%以上，其他几家宾馆的状况也大体类似，而客源则来自庞大的流动人口。据君临广场提供给《金楼市》的数据显示，北仑年均海员消费大军为20万，以及大约5万左右的港澳台常驻人士及外商，还有大量进出北仑的外贸业人员。
餐饮住宿业发达是由于商务人士流量大，日常商务自然也因此极为发达，一个显著的特点是，北仑咖啡馆的包厢常常供不应求。记者在北仑采访期间曾于某咖啡厅听到这么一句话：“包厢空了赶紧告诉我。”这多少能反映北仑理想商务空间的紧缺。也是在这种背景下，北仑，尤其是北仑新区的写字楼市场就拥有了极佳的发展机遇。
高档写字楼集结新城
整个北仑新区是以长江路为中心轴线发展，包括北仑行政中心、凤凰山主题公园以及6月动工的君临广场、长江国际中心、太平洋国际大厦等标志性大项目都位于这条轴线上，大批商场、休闲街区、写字楼等进驻，未来长江路与明州路交会处将成为北仑区的CBD。
目前，新区的一线高档写字楼，如太平洋国际大厦和长江国际中心的销售率都在70%以上，由于老城区缺乏成熟写字楼项目，大量北仑当地企业被这些新项目消化，以致短短3年内，新区的人气急剧上升。如岷山路一带的商铺年租金已在3万以上，一间103平方米的商铺可卖到150万。而这种快速上升势头又会进一步促进北仑商务的繁忙。
随着杭州湾大桥的通车日益临近，以及轻轨概念的逐渐清晰，北仑的商务必将更加发达，对写字楼的需求也或将有一个突破性的增长。
来源：
现代金报
作者：
曹宇震
编辑：
江岳琪
