物权法、物管条例将实施 6大居住焦点有新说法
两部影响居住的法规《中华人民共和国物权法》和新版《中华人民共和国物业管理条例》10月1日起实施 |
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2007年09月27日
住在杭州网
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今年10月1日起，两部与我们的居住息息相关的重要法规条例将正式实施，即久经酝酿的《中华人民共和国物权法》和新版《中华人民共和国物业管理条例》。它们将会如何影响我们的“住”？老百姓最关心的产权、车库、业委会等热点话题，在这两部新规中有了哪些新的法律依据？
住宅可以“传”给下一代
现状：“70年大限到期后，我们的住房怎么办？”这是当前不少业主心头的疑惑。根据现行的法律，我国普通商品住宅土地使用年限为70年。满70年后你的房子还有没有土地使用权？政府是否可以收回他用？
《物权法》：第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
解读：有业内人士认为，住宅建设用地使用权期间届满后自动续期，其实质上相当于变为永久产权。由于具有了某种程度的长久所有权，好比给老百姓吃了一颗“定心丸”，老百姓购置不动产、传给下一代的欲望将被激发；自动续期意味着房子将不再像现在普遍设计的50年使用寿命那么“短命”，老百姓买房时，将更注重房子的品质，那些质量差、设计不合理的房子将在短时间内被市场淘汰；对于城市及房地产项目的整体规划设计也是一个大挑战，以后政府和开发商在做相关规划时，将更多地考虑长久性问题。
虽然《物权法》规定了住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，但对于目前在不少大中城市红火一时的公建用地上所开发的住宅续期问题却并未提及。事实上，近两年来杭州出现了很多单身公寓、酒店式公寓等在商业用地和综合性用地上建起来的住宅项目，这类房子的使用权一般为40年或50年，将比普通住宅更早遭遇“用地使用权届满”的问题，它们如何处理，仍留待解决。
小区公共道路车位，归业主
现状：车位无疑是目前最令各小区业主头疼的大问题。这些年来，由于一些车位车库权属不清晰，杭州不少小区都发生了业主与开发商、物管公司的纠纷事件，为此，有些开发商在销售合同中就明确约定“车库车位等为建设单位所有，其产权不随购房合同转让”。
《物权法》：第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
解读：小区内车位、车库的归属问题以及停放在小区内道路上的车位收费问题而引发的纠纷，逐渐成为社会各界关注的热点。《物权法》的规定，明确了应以业主需求为第一位，也说明另外一个问题：占用业主共有道路的停车收入应该归业主所有。
此前，在2007年刚通过的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》中，也规定了地面车位属于全体业主共有。
浙江腾飞金鹰律师事物所的律师认为，对于车库，应该在商品房销售合同中作明确约定，比如开发商可以在合同中约定业主在多长时间内可以购买，如不购买则视为放弃优先权等，这样可以明确各方利益，使两者达到一个利益的平衡点。
顶层平台，赠送无效
现状：“买顶楼赠送顶层平台”……很多开发商在售房过程中，往往把顶层平台作为一种销售噱头和附加值给予购房者，购房者对此也往往很“受用”。去年杭州某小区的两位业主就曾经因为顶层平台问题闹上法庭，其中一位顶层业主完全把顶层平台当成了自家阳台，给通往平台的门上了私锁，其他业主都无法出入顶层平台。
《物权法》：第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。
解读：如果你买的房子是顶层，开发商表示楼顶平台免费赠送，这时候你可千万不要相信，因为根据《物权法》的规定，这种赠送的行为可能无效，因为这些楼顶平台应该属全体业主所有。开发商想要赠送或使用这些区域，必须经相关建筑区域的全体业主同意。
住宅经商要经同意
现状：一些小区的业主私自将临街住宅改为经营性用房，如开茶馆、麻将馆等，噪音很大；还有些小公司为了节约办公成本，在住宅里办起公来，引来一些陌生人出入小区楼层。这些行为往往引起临近住户的反感。
《物权法》：第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
解读：有业主担心，《物权法》的这条规定，是否为居民楼商用打开了口子，导致“住宅禁商”的规定失效。对此，法律界人士表示，物权法施行后，业主要将住宅改变为经营性用房，必须经有利害关系的业主同意才可以。也就是说，如果没有得到同意而擅自改变用途，诉讼时可以明确适用物权法的条款。此外，目前杭州仍然禁止公司在住宅小区内注册。
1/2业主同意即可炒物业公司
现状：小区业主大会要对一些事项做表决，根据现行的《浙江省物业管理条例》，需要2/3的业主同意才可以通过。
《物业管理条例》：在新版本条例中，业主大会的表决程序修改为跟《物权法》的规定一致。根据《物权法》的规定，业主在业主大会上的投票权是由业主拥有的物业建筑面积等确定的。涉及业主重大共同利益的事项，经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可确认其效力，即两个1/2。
解读：选聘和炒掉物业服务企业，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等，以后只要找到过半数的“同盟军”就可以了。但是在涉及业主财产权利方面的重大事项如筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施，则仍然需要经过两个2/3，即占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，才能作出共同决定。
业委会的决定，业主可起诉撤销
现状：以往，小区事项一旦决定经过了业委会或者业主大会的通过，即使再不合理，业主也没有权利改变。
《物业管理条例》：新《条例》中规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”，并增加了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。
解读：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利，业主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉。
来源：
钱江晚报
作者：
金志韦 徐叔竞
编辑：
沈曦霞
