一年前，那是一个罕有的寒冬。
“国六条”、加息等宏观调控一系列最猛烈的政策接踵而来，给当时正处在热炕头上的二手房市场浇了一瓢又一瓢的冷水，使其一度处在“阴雨连绵”的压抑状态。
谁能料到一年后，却是一个难得的暖冬。
与2006年相比，2007年的政策面波澜不惊。到目前为止还没有任何严厉的指向性宏观调控政策出台。此时，距离个税政策出台也已过了9个月，买卖双方都已渐渐度过了调控的排斥期，不少搁置的需求更是因为看到房价依然马不停蹄地往上走而放弃等待，买涨的想法又在脑中盘旋，促成了房交会前火爆的交投两旺的局面。
就调控进程而言，无论形容“棋到中盘”，抑或“已经进入深水区”，都不足以解释谜团一样的市场格局——调控声声在，热钱依旧笑春风。
料峭寒春已然过去，杭州二手房交易正爆发普涨行情。
现象1
小户型奇货可居
房交会前的市场交易气氛高涨，表现在挂牌量急速增长、成交量提升速度快、交易高峰长等特点上。而另一方面，市场交易的气氛并不均衡。回想2005年“国八条”宏观调控使得二手房市场成交结构一夜突变。形成了当时二手房市场越买越小的“倒发展”迹象。而如今市场上这股“买小”的风气似乎依然盘旋在上空，且有愈演愈烈之势。
不可否认的是：调控至今，投机投资性购房都需求受到了相对抑制，但更为强大的自主性需求只是在调控最猛烈的阶段内暂时悬搁、延后。
而如今政策面相对平稳，这些观望的自住需求又再次冒出水面，而同类需求的过度集中则为中小户型再次畅销的主要原因。统计今年1-4月成交的市区物业发现：90平方米以下的中小户型约占成交总量的77%，而140平方米以上的非普通住宅仅仅占到总量的6%。
从杭州目前的楼盘分布来看，适合普通购房者的区域，主要集中在三个副城以及新城西区域。90平方米以下的小户型一面市就吸引了大批的购房者。如在3月新推的房源中，位于三墩老盘亲亲家园4期幸福里推出100多套房源，其中80平方米和84平方米的两房两厅颇受需求者追捧；同样位于城西的万家花城也成为今年上半年楼市中的亮点，该楼盘以小户型为主，主力户型为90平方米。而在城东，位于九堡的魅力之城、下沙副城的阳光华城同样因为小户型较多而畅销。
然而，现状却是近一年来新盘中中小户型供应量仍是捉襟见肘，商品房市场上可替代型的中小面积物业并不多，虽“双70”的政策也着力保证未来的一两年内增加市场上中小户型的供应，但长短兼顾并非易事，面对大批即性刚性需求政策在短期内仍然无法有效填补中小户型的紧缺空白。
因此现阶段而言，此类举措依然是远水仍难解近渴。如此态势之下，房交会期间，中小户型价格要松价的可能性基本为零。
现象2
涉双税房源也疯狂
二手房中小户型相对总价低、地段好是许多消费者不得不退而求其次，不选新房而选择二手房的一个重要原因。
对于追求经济实惠的中小户型需求者来说，购入满五年的二手房还意味着涉税金额较少，即便是卖家一个“净到手”，自己为对方所付的税费也不会太多。因此，自去年下半年开始，在浓重的观望气氛中，无双税(营业税、个税)房源首先突破重围，成为一部分购房者优先考虑的对象，而涉双税房源除非房东主动承担双税，否则寸步难行。
但在今年1-4月的成交数据中我们却发现，成交的中小户型虽然平均房龄在10年左右，但因为房东购入也是二手乃至三手，再卖时大部分未满5年，因此在这个旺季成交中，涉双税房源占到了相当大的比例。如朝晖、大关、三塘、翠苑一带中小户型集中的区域，目前已成为“重税区”。
据中原地产一线经纪人反馈，中小户型涉双税已经成为普遍现象，且房东大多都是挂净价。而买家在这种市况下，心理承受能力也在被动中不断加强，从拒不接受涉双税房源到最终接受的案例比比皆是。如3月初，大关小区一套面积60平方米左右的两室一厅，因为涉双税且是净价(房屋总价在55万元左右，单价却突破了9000元/平方米)，因此十几位看房者在看房后犹豫不决，但最终因为同类物业较少，挂牌两周后仍以这个价格成交。由此可见，巨大的购房需求给房价形成了如此潜在压力。
现象3
老房子乘势提枪上马
另外一方面以往不太受欢迎的老房子(1990年以前建造)在市场的带动下，不仅成交出现了回暖的迹象，而且价格也是水涨船高。当仁不让成为价格上涨的一支劲旅。
据中原地产成交数据显示：目前武林、凤起、建国等中心区域内的老房子均价都已接近万元。如建国路上的锦园、树园、艮园等小区，与去年同期相比，每平方米竟增长1000元左右。而以学区房为代表的老房子价格则可以用“咋舌”来形容，如文二新村、马塍路等1988年左右建造的老房子成交均价纷纷过万。如文二新村3月份的成交案例中，单价最高的一套达到11602元/平方米。
同样二线区域中老房子的价格也不甘示弱，如采荷、翠苑、朝晖等区块的成交均价不断被刷新。如翠苑三区去年同期的成交案例中单价在7200元-7300元/平方米的比比皆是，而今年挂牌单价达到9000元/平方米的越来越多，且房东表示还价余地非常小。尽管老房子的价格上涨如此之快，但客户需求仍旧十分旺盛。与前两年价格一再受挫相比，老房子真可谓扬眉吐气！
价格高企，而消费者的热情仍旧不减，在经历了多时调控之后的市场中，老房子热销现象的确令人费解。众所周知，由于老房子自身具有户型、结构、环境等方面的硬伤，以及面临的限贷、拆迁等潜在性风险，其保值升值能力长期处于受质疑的状态。尤其经历了宏观调控之后，消费者购房更加趋于理性化，对于房价的敏感度增强，对于房屋的保值能力较为看重，因此在过去的两年中老房子的成交量处于低迷状态，而价格也一度率先回落。如今却一反常态，风头再起不能不说是一个奇迹。
通过对大量购买老房子的消费者进行采访，我们发现老房子回暖的最主要原因还是在于其总价较低，这一点得到了购买者的普遍认同。从这些购买者的角度来分析，购买这类房产的多为经济条件并不充裕的年轻消费者，他们的首付金额几乎是可丁可卯，还贷能力也限定在一定范围，因此对于总价非常敏感，计算得十分精确。一旦总价超过范围，就意味着首付及还贷额度都要相应提高，对于有些购房者来说，首付哪怕是提高一万元都难以承受。因此他们选择房产的“底线”就是总价不要超过一定范围，而从某种程度上说对于单价的“承受力”反而提高了。
在目前的市场当中，居于市中心、面积小、总价低的老房子恰恰满足了他们的这一最低要求。除了购房者“苛刻”的总价要求之外，大量的同类需求集中放量也是促成老房子回暖乃至价格上涨的直接原因。据中原地产各分行反映，年后明显感觉到中小户型购房者购房的愿望非常强烈，而且比较急迫。在一下子涌现出的购房者中，除了正常比例的新增需求之外，还有许多购房者属于观望多时的沉淀型需求。
正是大量的中小户型需求者在今年集中放量，而市区内相应的成色稍新的中小二手房供应又严重不足，才使得二手市场中的老房子重新回到消费者的视线，进而在无奈中被接受。以中原地产宝善分行为例，目前要求购买总价在55万元以下住宅的客户占了60%左右的份额，而在周边区域中这个价位的房源除了老房子之外，别无他选。更加无奈的是，即便是老房子供应量也是断断续续，总体来看新增房源量还不足需求量的一半，因此一房多求的状况极为普遍，价格的上涨也就不足为奇了。
另类现象
郊区房解套遥遥无期
也并非所有人都是赢家。
套牢——这个原本用于形容股市无情的词，近几年越来越多地出现在投资一度旺盛的楼市。经过了几轮宏观调控，对于一部分房族来说，曾经被疯抢来的宝贝房如今却成了烫手的山芋。而就近几年的情况来看，每一次政策来袭都会将一批短线投资者挤压出市场，但事实证明，杭州地区被套牢的房源仍不在少数。据中原地产统计，自03年以来，杭州主城以外的周边地区挂牌房源中，有近70%仍待字闺中，租售两难成为大部分套牢房源的特点。被套牢房源大致可分为二种情况：
第一类被套牢房源主要分布在远郊地区，如瓶窑、崇贤、良渚、乔司等距离杭州市区较远的区域，有些甚至超出了杭州的范围。尽管价格相对较低，但这一优势却始终无法打破消费者的心理距离。以海宁的星星港湾为例，截至目前仅中原地产一家公司的挂牌量就超过了百套，挂牌单价最低的一套为2717元/平方米，但至今尚无成交纪录，被套牢两年以上的业主比比皆是。从这部分业主来看，恰恰是属于冲动型消费群体，由于受开盘价格吸引而盲目下单。而在市场逐渐理性后，这类房源的可居住性毫无悬念地展现在眼前，想找下一个接盘者——难上加难。
第二类被套牢房源虽然在地段上要优于第一类房源，但商业配套及交通配套欠成熟成为难以脱手的主要原因，如闲林区块、滨江区块、下沙区块等等。一方面生活设施的缺失导致区域内人气难以提升，而人气较低又从某种程度上制约了区域发展的速度，造成了需求者认同度不高、房源消化缓慢的结果；另一方面，周边区域土地供应相对充裕，商品房层出不穷，而类似的二手房源又是云集，区域内同质竞争激励。从业主购入时的心态来看，这些被套牢房源并非都是用来投资的，其中很大一部分是作为自住房源购入，但欠成熟的配套却使得入住被无限期搁置，最终以出售为出路，也造成了房源拥堵，难以消化。以闲林区块、老余杭区块为例，近几年内挂牌的次新房源仅中原地产一家就有800多套，成功出售、出租房源仅占17.5%。中原地产认为，与其坐以待毙不如自寻出路。对任何人来说，割肉都是一个残忍的词，是万般无奈的选择。而对于一些有资金压力的业主而言，且所在区域5年之内也无大的规划配套，无法从根本上拉近与市区的距离远郊房源，割肉可以说是短痛替代长痛的一种明智做法,毕竟利息成本、机会成本与日俱增。
去年的这个时候，何先生还在为自己那套近200方的闲林山水被套牢而郁闷不已。当初看着楼市火爆，他也在朋友的劝说下动了投资房产的念头。可是经过了宏观调控的市场却没有给他赚钱的机会，反而被牢牢地套住了。再也承受不了资金压力的他在去年6月最终做出了割肉的决定，将房子低价出售(不过据他说亏得还不多)。出售后将净剩的80万全部投资基金，半年时间就达到了8%的回报率。如今的何先生对于如何投资有了更加深刻的认识。如果房源所在区域的未来发展，5年之内有可期待性因素(如地铁一号线的沿线房源)，从长期来看房价仍有上升空间的。业主的选择也相对多了许多，不需要割肉这般惨烈。反而可以通过银行循环受信、加按揭等方式，将套牢房产重新盘活，将资金重新投入到股市或基金市场当中去，获取一定收益。
与前两类房源相比，一些房源显然有着地段上的优势，但还是被套牢了。这类房源主要为市区内总价高但楼盘档次不高的大户型(面积在120方以上、总价超过100万)，以城西为例，95年左右建造的一批普通二手房中就不乏这样的先例，如物华小区、金海公寓、紫金小区等，同一楼盘中六七十方的中小户型可以说供不应求，但面积在120方以上的大户型就面临被套牢的尴尬。而还有一部分也可以称之为普通小区里的非普通住宅，如同在城西的湖畔莲花港，100方左右的房源成交均价在9500元/平方米左右，而160方以上的房源8500元/平方米无人问津。由于市区内楼盘总体价格的上升，使得这部分房源的价格也跟着水涨船高，而由于面积过大，使得它的总价超越了普通消费者的承受范围，而延伸到高端需求的眼界中，但楼盘档次却是无法同步提升，难以满足高端客户需求。成为高不成低不就的“有价无市”房源，偶有成交，价格差距也较大。中原地产认为：这一类被套业主相对而言，其原本购入的价格如今看来都可以用“便宜”来形容。如果一味地绷住价格不放只能是浪费时间。
后市预测
周边区域谨慎乐观
市区内中小户型供应的严重不足，使市场的梯级消费进程拥堵在一次置业阶段而无法疏通，这必然是这个特殊阶段的通病。因此很多购房者为了住在市区而不得不选择二手房，为了购买二手房而不得不一次次作出让步，而在预算有限的情况下，不少买房者流入价格洼地。老房子的回暖以及价格的飞涨就是最好的例子。而此时一位经纪人坦言：一些三、四类地段的物业叫涨声最大，而随着需求急速加大，其原本形成的与市区相对的价格洼地开始渐渐被填平，地段概念往往被稀释。几年前的全城通涨演变成类别物业普涨。
从跟本上说这是市场调和的结果。但从长远角度而言，这种调和并不适合所有老房子的购买者。对于一部分购房者而言它带来的是短期效益，它意味着将来要付出更多的成本。以一部分“新杭州人”为例，目前购买面积较小的老房子基本上都是用于暂时过渡，只适合于两人居住。而从现实的角度而言，这部分购房者的年龄基本在30岁上下，结婚生子、一方或双方父母同住的问题将接踵而来，而房子的局促也将很快体现出来，他们不得不再次面临着改善住房的问题。就目前的政策而言，手中未满五年的房产再进行交易将面临重税，同时因为购买价格较高，房价上涨的空间有限，再加上利息成本，很有可能入不敷出。而一些八几年建造的房子再出售时，银行能否提供贷款也是一个未知数，如若不能将意味着一大批没有一次性付款能力的接盘者被拒之门外，房子再出手成为一个难题。
中原地产认为，购房者在选择房子的同时不仅要从自己的实际情况出发，同时眼光也应该更长远，将家庭未来5年之内的安排充分考虑进去。从目前的楼市供应来看，除了市区内的二手房可选择之外，近郊区域的次新房、前景看好的副城新楼盘都不失为一种次优选择。
来源：
青年时报
作者：
王慧 荆海燕
编辑：
沈莹茜
