受到各方关注的杭州出租房征税，终于结束了在下城区的“练兵”，于5月份全面在杭州市区开征。根据《杭州市个人出租房税收征收管理实施办法》(以下简称《办法》)，5月1日起，房东出租房屋后的一个月内，必须前往税务机关办理纳税登记。纳税人未按规定纳税或进行开具发票行为的都将受到相关规定的处罚。
记者从各大中介公司了解到，比今年初刚刚传出出租房征税的消息时，房东们纷纷提价的应对方式相比，这次全面征税显得风平浪静，从5月1日开始到目前，租赁市场可以用波澜不兴来形容。
税率按租价、地段、面积三方面计算
在杭州市场上，最主力的租赁房源当属800~5000元/月的房子。如易居臣信目前租赁房源中，挂牌价1000元/以下的约占7%，1000~5000元/月的占84.5%；盛世管家的租赁房源中，约有70%~80%为800~5000元/月之间，5000元/月以上的约占15%；我爱我家的挂牌租赁房源中，800元/月以下的约占7%，800~5000元/月的约占68%，5000元/月以上的占25%。
根据《办法》，对于个人住房用于出租的，综合征收率根据三档房源分别征收：800元/月以下(含800元)的综合征收率为4.10%；800~5000元/月的综合征收率为4.60%；5000元/月以上(含5000元)的征收率为7.96%。
此外，《办法》还将个人出租房按地段、面积规定了计税租金收入的最低标准。地段分为五个等级；按面积则分为高档住宅(面积大于等于140平方米以上的公寓)、一般住宅和其他住宅(农村住宅、非成套住宅及非住房用于居住的)。
不同面积、不同地段的房子有不同的计税租金收入最低标准，如一级地段的高档住宅是为20元/月/平方米，一般住宅是17元/月/平方米，其他住宅为15元/月/平方米。
以一套西湖边个人出租用于居住的120平方米一般住宅为例，计税租金收入最低标准为每平方米每月17元，房东需要缴纳税收的计算方法为：每月计税租金收入最低标准为：17元/平方米×120平方米=2040元，该套住宅适用的综合征收率为4.60%，那么该套住宅每月最低应缴纳：2040元×4.60%=93.84元。
这个征收税率，比起年初时坊间传言的7%~12%的出租房纳税，无疑降低了不少。“这应该是目前租赁市场平静应对的主要原因之一。”一位业内人士认为。
此次《办法》还针对外籍客户设置了不同于中国公民的征收税率，其中800~5000元/月的综合征收率为18.60%；5000元以上(含5000元)/月的征收率为21.66%。对此，外籍客户业务做得比较多的盛世管家相关负责人表示，由于法律观念相对比较强，在杭州租房的外籍客户一直以来都是主动要求开发票，而且此前对外籍就执行15%的出租税率，因此这些客户对于杭州开征出租税不敏感。
就像房产交易中各种税金往往会转嫁到买家头上一样，记者从中介公司了解到，对于租赁税，绝大多数房东也选择要求房客来承担。
个人房屋出租
将全部纳入系统管理
据悉，杭州将逐步建立个人房屋出租税收综合管理信息系统，到时候杭州有哪些出租房，出租房里住着什么人，该出租房有没有按规定交税将一目了然。根据计划，杭州市个人房屋出租税收综合管理信息系统的第一批用户将是城郊接合部的出租房，税务部门将在乡镇街道等基层设置个人房屋出租管理服务中心，对出租房税收进行管理。随后，市区的出租房也将跟进，直至将所有的出租房纳入管理。
事实上，除了中介公司经营的租赁业务外，杭州还有很大一块租赁市场，是直接通过网络或者楼道张贴出租告示等私人行为进行的。一位中介公司管理人员表示，根据他们的估计，“中介租赁可能在整个租赁市场中只占60%~70%的量。”
根据《办法》，通过将自有房屋出租给承租人并收取租金或其他经济利益的行为，以及承租人将租入房屋再出租的转租行为都必须纳税。如果以房屋产权投资入股，或者以承包、租赁经营或以其他名义提供房屋使用权的，也都被视为个人出租房屋。但是由于私房出租点多面广、隐蔽性强，加上缺乏有效的信息来源渠道和控管手段，出租房屋的税收漏征漏管情况还是比较普遍。
“要建成个人房屋出租税收综合管理信息系统是个大工程，光摸底调查就要很长时间。”多位业内人士表达了这样的看法。
来源：
钱江晚报
作者：
徐叔竞
编辑：
沈曦霞
