美伦美换的多层，成为了开发商提升楼盘品质的手段，但多层并不赚钱。
住在杭州网9月2日消息（记者 吾维）这里有着出色的江景，这里也有延绵的山脉，古湘湖数万平方米天然湖泊和大江汇流的生态环境，造就了这里多样化的人居环境。对于闻堰，大多数的购房者可能并无印象，但这个开发量将达到4000亩的板块，已经开始在杭城楼市中逐渐显现出自己的地位……
随着大杭州城市化战略全面实施，钱塘江时代的真正到来，南岸的繁荣正在不断向周边辐射。在各个板块的变化当中，最值得一提的就是闻堰板块的崛起。8月底，住在杭州网民间评房团所要考察的，正是闻堰板块。
初识闻堰
闻堰镇毗邻滨江区，位于钱塘江“之”字形拐弯处，素有“吃江鲜，到闻堰”。而相比与早已名声在外的闻堰“江鲜”，闻堰房产就显得有些陌生了。
住在杭州网评房团从浙江日报社出发，从高架经四桥，抵达闻堰板块的第一站——通和?戈雅公寓，费时30分钟——路程似乎并没有想象的那么遥远。有熟悉闻堰的评房团成员介绍说，四桥的延伸段已经在造冠山隧道了，不久后就可建成直通绕城高速南线的高架快速通道，届时将有匝口通往闻堰沿江一带，交通不会成为难题。
未来的闻堰，交通将更加便利
抵达目的地，住在杭州网评房团便立刻进入了角色。从戈雅公寓浓郁的西班牙风情，到南岸花城的简约流畅，再到西子?郁金香岸依江而建的磅礴气势，评房团一路走来，确实的感受到，闻堰开发商在造房子时，花了不少心思。而目前这几个楼盘的销售，也印证了这一点。
闻堰板块，并不被纳入杭州市透明售房网系统。但据住在杭州网评房团了解，闻堰几个楼盘目前的销售情况都比较理想，排屋、多层，基本上处于推出就售完的状况。就连评房员们普遍认为相对“没什么特色”的中谷?湘湖人家，先行推出的300余套房源，销售率也达到了95%。
闻堰房产价格表：
| 楼盘名称 |
排屋均价 |
公寓均价 |
| 通和·戈雅公寓 |
6300元/平米(多层) |
|
| 通和·南岸花城 |
7000元/平米 |
5000元/平米 |
| 西子·郁金香岸 |
9000元/平米起 |
3900元/平米起 |
| 三江·江南摩卡 |
|
5000元/平米 |
| 中谷·湘湖人家 |
6200元/平米 |
4800元/平米 |
那么，是哪些人在消费闻堰的房子？开发商的回答是，以杭州人为主，以自住为主。在闻堰买房的人，大致上可以分为两类：一类，是已经有了第一居所，对于自己的居住质量有更高要求的人群，闻堰座拥山水环境，排屋、别墅的价格却并不高，性价比突出；第二类，则是在市中心买不起房子的年轻人，闻堰五、六千一方的价格，对于这些年轻人来说确实有着不小的吸引力。
困惑的高层
尽管闻堰数个楼盘目前的销售并不错，但开发商们的压力仍然巨大。由于闻堰的几个楼盘都是二、三十万方的大盘，多层和排屋在这些大盘中所占的量并不大，开发商们的真正考验并未到来。
“排屋和多层卖的很好，我是一点也不慌的。相比较而言，高层就要多费点心思了。”闻堰某楼盘开发商这样告诉评房团，“整个项目的关键，还是要看高层啊。”闻堰开发商们的做法几乎一致：先用多层和排屋、别墅树立形象，砸开市场，为其后的高层销售做好铺垫。
对于有“跑量”需求的开发商们来说，高层的重要性确实不言而喻。但闻堰开发商的困惑在于，他们该为手中的高层找到什么样的卖点。高层毕竟不同于已经变的越来越稀缺的多层和排屋、别墅，市场上的同类产品太多，一番拼杀再所难免。评房团在评房过程中，便得知南岸花城的东区，已将原本规划的高层改成了排屋、别墅。其中的原因，不言自明。
但对于开发商来说，好卖的多层、排屋和别墅并不赚大钱，利润的大头还是要来自高层。其原因当然是因为高层担负着一个楼盘“跑量”的重任：在通和戈雅，一期25幢低层西班牙水景洋房的量不过和即将推出的一幢高层所差无几，而戈雅这样的高层，有4幢；在西子郁金香，排屋只有31幢，而景观公寓则有18幢；三江·江南摩卡，也是由十五栋多层洋房和五栋高层公寓组成。
“我们的多层不赚钱。”通和的章显腾在戈雅低价开盘时，这样告诉记者。开发商们以牺牲既得利益的手法，撬动板块或者楼盘的销售，正是想谋求“高层”的顺利出货。我们从上文的价格表中就可以发现，尽管高层和多层、排屋、别墅完全是相对于不同人群的产品，但是在闻堰，这些不同产品之间的价差并不大。
闻堰高层的利润不薄，但相对于市中心的高企房价，已然是很低了。通和?戈雅公寓的开发商直言不讳的告诉评房团，戈雅即将推出的高层，将用价格先打开市场。“价格还没有最后确定，但是我们还是会定一个5000多的低价，来吸引市场的关注。往后再慢慢的把价格拉高。”该开发商如是说。
但是，靠一个相对低价就能轰开市场吗？
开发商们显然认为这还是不够的，于是一个又一个概念被赋予了这些楼盘，其中最耀眼的莫过于“江景”了。通和戈雅的高层打出了“江景100%”的响亮口号，西子郁金香则是“绝不退居二线”，也同样充满了气势。
如此做法，收效如何？开发商们并不难察觉其中的矛盾：如果坚持打低价牌，那么对于购买这类物业作为“第一居所”的群体来说，“江景”只不过是一种锦上添花作用，对于他们而言，价格往往重于“享受”；而对于住房有着更高追求的人群来说，他们追求“江景”的稀缺，但对于板块的可居住性，他们有着更高的要求，而这也恰恰是闻堰所欠缺的。
闻堰，缺什么？
考察完毕，自然要给闻堰挑刺。闻堰，缺的是什么？
闻堰，缺少强有力的品牌开发商。通和、西子、三江、中谷这几家闻堰的开发商，均不能跻身一流，购房者对于板块的关注自然大打折扣。在评房过程中，就有多位开发商向评房团感叹：“有几个强力的大开发商近来就好了，板块就热了。”
闻堰开发商有着这样的想法，并不难理解。九堡在万科进入之后，顿时炙手可热；下沙在传出李嘉诚买地的风声后，数个在售楼盘顿时受到市场的关注……从某中程度上来说，品牌开发商已经成为了撬动某个板块的杠杆。
但在住在杭州网评房团看来，闻堰开发商的这种想法，恐怕很难实现。因为从闻堰的区域图来看，不仅已经批出了大量的宅地，且该区域最为黄金的沿江地段，已悉数被通和、西子、三江三家开发商拿下。而在这几家开发商确定了闻堰江景房的价格标杆后，留给“二类地段”开发商的空间，已然不大。如果没有政策上的倾斜，闻堰板块对于大品牌开发商来说，缺乏吸引力。
然而，除了开发商本身，闻堰政府本身，仍有很多工作要做。现在的闻堰，还缺一个良好的规划。在住在杭州网评房团看来，闻堰若想成为购房者的“第一居所”，在规划上显然还要下一番工夫。而评房团所指的规划，并不单单是指有几家医院、有几所学校、有几个大卖场这样的配套设施，更是一种人居的氛围。
无论是在戈雅，还是在郁金香，甚或是在三江、中谷，这些楼盘的对面或者四周，总是林立着一排排的农民房。开发商们很遗憾的告诉评房团，这些农居点在短期内都是拆不掉的。而在中谷?湘湖人家，评房团更是看到了与楼盘仅一墙之搁、售价600元/方的拆迁房。这样的一个“混居”局面，对于板块的成熟显然是不利的。
而更大的问题在于，闻堰的开发商似乎还缺乏一条清晰的思路。闻堰的开发商更多的看起来象在进行一场赌博：依靠面对高端市场的排屋、别墅提升楼盘的影响力，再凭借面向低价市场的高层获取利润。但作为两个完全不同的人群，低端的买家会为开发商打造出来的种种概念买单吗？于是，在这种排屋、别墅以及高层江景公寓组成的集合式社区模式下，开发商们不得不挖空心思谋求跑量。而在社区内，一边是高端需求，另一头则是供应低端，这两个截然不同的人群可以融合在同一个区域里吗？开发商又该如何满足这两个不同阶层的需求？
闻堰开发商在楼盘内立起一幢幢高层，也许是出于经济的考虑，把容积率用足；开发商们做起了排屋、别墅，也恐怕是担心光靠高层，楼盘的吸引力远远不够。但无论是哪种原因，闻堰房产采取这样的“混业”经营，都是一种冒险。
来源：
住在杭州网
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