3000万元以上的固定资产，才有看房资格；均价11万元人民币，单套最低售价4000万元，最高超过亿元；一辆加长的黑色劳斯莱斯，只供看房者享用；几十万元的按摩浴缸，数百万元的橱柜；四栋各40多层高的住宅大楼及一个大型会所，共220个豪宅单位……
这就是号称全国最贵的豪宅“汤臣一品”。然而，就是这样一座标志性的顶级豪宅楼盘，却遭遇了开盘200多天“零销售”的无比尴尬。
有意思的是，杭州开发商对“汤臣一品”的关注一点都不逊色于上海本地开发商，尤其是手头在开发豪宅楼盘的。为一睹之前从未对外开放的A栋样板房，甚至有开发商绞尽脑汁只为求来一张“通行证”。
本周，建设部等6部门为规范外资准入和管理，出台新政阻击境外游资炒房。那么它对把目标锁定外资的顶级豪宅市场有什么影响？
最贵楼盘目标锁定外资
不可否认，这个天价楼盘，的确每一个角落都渗透着奢华的气息。
媒体现场参观的A栋样板房，面积近600平方米，售价却高达8000万元人民币。漫步露台，外滩那19幢不可复制的“老房子”尽收眼底，黄浦江上游船的点点灯火，比任何时候看起来都更具诱惑力。
但同样不可否认的是，在长达8个多月的过程中，“汤臣一品”的零销售也同样令人意外。为什么？这是来自全国的媒体现场问得最多的三个字。面对这样敏感的提问，包括汤臣集团总经理徐彬在内的所有汤臣高层，似乎依然“笃定”。
“我们定每平方米11万元的均价，在很多人看来贵得离谱。不过你想想，现在连浦西的楼盘均价也要七八万元/平方米，而‘汤臣一品’位于陆家嘴心脏地带，独一无二，这个价格应该不算高。更何况我们的目标客户群的海外购买力。在我们的预想中，海外客户占到70%—80%左右。”徐彬对“汤臣一品”信心很足，在他看来，能买得起这个房子的人通常对价格不十分敏感，他们注重的是不可复制性，这也是“汤臣一品”想锁定金字塔尖那一点人群的原因。
虽然“汤臣一品”目前还没有一套正式出售，但已有一些意向客户，向香港总部打探楼盘详情的人也不在少数，公司方面好像并不担心销售困难。
不过，据外界的猜测，“汤臣一品”在开盘8个多月还能如此气定神闲的原因之一，是拿地成本很低。据了解，“汤臣一品”的项目土地由汤臣集团早在1994年就拿下，相对于现在的地价，当然是当年的地价更有竞争力。
外资设限，挡住买家脚步？
与开发商的信心满满相比，外界对“汤臣一品”的未来则持更多的保留态度。
按照汤臣集团的设想，其买家应该有70%—80%左右为海外客户，而2005年上海市场上在售的豪宅中，50%的买家为港澳台或持境外护照者，这个数字在两年前是70%。所以，除价格之外，外资成了媒体和业内对“汤臣一品”的另一猜测焦点。
日前，国家相关部门对外资进入内地楼市新设立了门槛，一定程度上挡住了海外买家投资房产的脚步，种种迹象显示，受此政策影响最大的，恰好是包括上海在内的内地一线城市的高档住宅和办公物业。不少境外个人买房者选择了持币观望，静观其变，准备下半年找机会重新入市。
而恰逢这个关口，汤臣集团声称：将以全球公开招标的形式整体出售“汤臣一品”的B栋，投标期就定在今年10月18日。这也是国内首个顶级豪宅高调面向海外寻求买家接盘，和“汤臣一品”当初的定价一样，这一举动再次引起业界轰动。是什么原因使得“汤臣一品”向海外“求援”？这成了业内谈论最多的话题之一。
杭州房企反思豪宅定位
杭州开发商对“汤臣一品”的一举一动同样关注。
记者了解到，杭州豪宅项目像金色海岸、九树、东方润园、深蓝广场等，几乎都派专人多次考察上海豪宅市场，对近来的热点楼盘“汤臣一品”尤其感兴趣。但对“汤臣一品”的定位和营销策略，杭州开发商却持保留态度。
“我认为最主要还是价格，价格定得太高了。它周边的楼盘像盛大金磬的成交均价也不过每平方米3万多元，‘汤臣一品’却超出三四倍。其实大家江景资源都差不多，品质和材料即便再好也不应该在价格上有如此大的悬殊。”在杭州钱塘江边开发一豪宅楼盘的负责人这样分析“汤臣一品”的销售现状。而在此之前，上海房地产专家蔡为民曾说过，“汤臣一品”的理性定价应该在6万—7万元/平方米之间，超过7万元风险就大了。
11万元的均价，是杭州开发商对“汤臣一品”首战折桅的普遍判断。但对杭州开发商而言，他们要思考的，却是从“汤臣一品”身上领悟到的东西。虽然杭州豪宅市场不比上海，但去年金色海岸的成功，却使杭州豪宅市场在今年蠢蠢欲动，尤其是高档公寓项目。
“虽然现在同时有好几个豪宅项目在做，但不能就此武断地说，杭州豪宅已经放量了。我们还无法判断豪宅市场潜在的购买力究竟有多大，但可以肯定的是，这个市场是真实存在的。关键是，你对豪宅的理解是什么？不是价格卖得贵就一定最好，豪宅也讲性价比，你要告诉你的客户，他为什么要接受这个价格。”另一位不愿透露姓名的开发商，这样看待杭州豪宅市场。该开发商所推的楼盘在杭州取得了不错的销售成绩，他们对豪宅购买群体的理解是：虽然相比之下对房价不是特别敏感，但他们有自己的标准，来判断你卖的房子是不是真值这个价。
来源：
今日早报
作者：
刘晓妍
编辑：
沈莹茜
