申请涉外销售许可证、组织海外看房团、携楼盘到境外销售……从杭州楼市近两年以来的一些做法来看，开发商对境外市场期望甚高。六部委发布的这则《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，使得这种期待面临重重障碍。
外资购房门槛提高，该政策一出台，便立即显露出它的分量来。
近日，杭州某楼盘在给其外销房源办理外汇结算时，遭遇到了障碍。因为购买这套房子的境外个人在境内工作、学习时间未满一年，所以暂时不能办理外汇结算。工作人员称，由于文件具体实施时间未定，所以要先上报中央，然后再做具体处置。
据了解，该楼盘目前已经交付定金、但还存在外汇结算障碍的业务还有两单。
外资购房受到限制，对杭州楼市影响会有多大？记者在采访中了解到，新政对杭州楼市的影响，并没有像对上海、北京等国际化大都市那么大，但也并没有想象中那么小。对于一些试图在境外市场上大展手脚的公司来说，所受到的打击还是挺大的。
杭州楼盘爱上境外客户
在杭州，在境外市场这一块花费精力最大的，无疑是世贸丽晶城。
去年8月，开发商建工房产和全球知名地产代理商中介服务商世邦魏理仕公司签订了合作协议，世贸丽晶城三期在全球50多个国家“美金开盘、同步发售”，成为杭州第一个可以用外汇购买的楼盘。
此后，世贸丽晶城迎来了包括美国企业家购房团、英国利兹工商会代表团和境外写字楼客户在内的海外考察团。这些客户特点鲜明：均具有相当的财富和丰富的房产投资等方面的阅历，喜欢高档物业，下单速度异常迅速。这让开发商异常欣喜。
无疑，杭州开发商对境外市场寄予了非常高的期望。有数据为证：浙江省建设厅的数据显示，杭州有涉外销售资格的楼盘从前年的仅4个楼盘发展到现在的80多个，并且还有很多正急切地等在“围墙”之外——足见杭州本土楼盘青睐境外市场的程度。
【新闻分析】
境外客户多为华侨，自住为主
王一兵，浙江锦绣钱塘房地产开发有限公司总经理。他说，在没看到文件之前自己还挺担心的，但看到六部委的《意见》之后，反而放心了。
为什么？他说，在锦绣钱塘这个别墅楼盘里，一期真正的外籍客户只有1个，二期有3个华侨，很多人买房都是打算将来回国后养老。因为《意见》规定：“港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”这就是说，对他们的境外销售基本上没产生什么影响。
中冠现代印象广场总经理助理胡泉宇也介绍说，目前境外客户成交了几十套，但纯粹的外国人购买也就一两套。在这一两套中，也主要是以自住为主。
记者在采访中发现，杭州市场上的境外客户所占比例其实并不高，最多的也只有10%多一点。目前，在杭州购房的境外人士主要包括：一是在滨江、下沙、萧山等一些高新技术产业园区工作的外籍人士，准备长期在杭州居住的；二是跟浙江或者杭州有关系的华侨华裔，在亲朋好友的介绍下购买了物业，准备回国定居或者养老的。
据了解，其中较多的境外客户是华侨华裔。他们中大约有50%的人拥有中国护照，完全可以通过中国人的身份购买。而据一位业内人士介绍，即便如此，华侨华裔中几乎70%-80%的人，还是通过境内亲朋好友的名义来购买，所以《意见》对这部分人的影响并不是很大。
境外推广信心受到打击
尽管如此，杭州本土开发商的境外推广信心还是受到了一些打击。
据建工房产蔡阳介绍，境外市场对于杭州楼市来说，还是一个新话题，作为第一个“吃螃蟹者”，世贸丽晶城碰到了很多难题，但都通过努力克服了。比如专门聘请美籍法务解决境外销售可能会碰到的法律难题。但六部委的《意见》却使得“这种努力的价值被削弱了”，蔡阳说。
滨江区楼盘华业·南岸晶都正遭遇着同样的问题。就在今年3月份，南岸晶都的160多套房源“漂洋过海”在美国开盘。这些房源大部分为50多平方米一室一厅的单身公寓，总价在4.5万美元左右，首付5成也只有2万多美元，适合投资。这也是其代理公司——美国最大的华人房地产代理机构统领地产看中它的关键原因。
据了解，这些房源目前已销售30多套，购买客户基本上为居住在国外的外籍人士，也就是《意见》中阐述的“在境内工作、学习时间一年以下的境外个人”，这类人均被排除在购买客户之外。这一文件对楼盘会产生什么具体的影响？该公司副总经理来浩忠告诉记者，公司会先好好研究一下文件，分析楼盘境外客户的构成特点，至于要不要调整销售计划，“还要看调查的结果。”
一位业内人士说，尽管由于《意见》对于港澳台地区居民和华侨在境内购房限制并不明显，但对于一些大张旗鼓想要在境外市场大干一番的公司来说，他们的目标客户显然并不只是华侨。许多开发商想把自己的楼盘打造成国际化楼盘，要做到这个的前提，显然是楼盘要拥有来自世界各国的外籍客户。而《意见》则抑制了这种发展态势。
【新闻延伸】
境外推广更加理性
杭州开发商境外推广的步伐会不会因新政却步？
蔡阳说，近期境外营销计划不会有所改变。原因一是之前跟国外的一些社团早有合约，二是前期工作已经做得比较充分，不太会有大的调整。接下来，公司还会组织一些海外看房团，前去东南亚、美国等地考察。
至于营销对象，蔡阳说纯粹的境外个人并不多，今后则将更有意识地有所选择。比如世贸丽晶城目前在推广的欧美中心，在洽谈的一是政府类机构，如法国或美国一些州的政府机构，已经在北京上海等地设立有办事处，想在杭州也设立一个，以达到促进贸易的功能；第二类是本身在浙江就有实业投资的企业，在新政所限制的范围之外。
一位业内人士说，无论如何，新的政策提高了境外热钱到境内炒房的门槛，也将使得杭州楼市过于热衷境外市场的行为有所冷却，有利于房地产市场理性发展。
链接
各国对外资的限制政策
在国际货币基金组织当中，180多个成员国有130多个国家实行对外资限制的政策。
美国：限制是比较严格的，原则上限制外国人对不动产拥有直接所有权，不过不少州对外国人购买不动产都没有限制或要求履行报告的制度。
印度：限制外资购买完整商业项目。海外投资者不允许在IT工业园及其他特别指定地区以外的地方购买完整的商业项目。
俄罗斯：对外资进入还是有一定准入要求的，比如，由俄联邦政府或由其授权联邦机构规定在具体项目投资总额中外资参股(投资)的最高限额，或者规定从事特定活动经济组织的法定(合股)资本中参股(投入)的最高限额。
阿根廷、爱沙尼亚、墨西哥、土耳其等：限制非居民投资或购买房地产的区域，对边界、海岸线或军事用途区的土地及其地上附属物的投资有明确的规定。
塞浦路斯、新加坡、波兰：对超过一定面积、规模的房地产进行审批。
澳大利亚：规定持有房地产满1—5年以上才可以交易，强制要求非居民离开时必须立即出售所购房产。
西班牙、保加利亚：对非居民大额出售或超过一定标准时，要求有事前的报备。
来源：
今日早报
作者：
吴彩萍
编辑：
沈莹茜
