六部委此次联合出击，其实酝酿已久。早在去年，央行发布的《2004中国房地产金融报告》中就作出了风险提示：境外资金已通过多种渠道进入上海、北京等热点区域的房地产市场。央行数据还显示，2004年共有220亿元外资进入上海，其中70亿元用于购房。
不过，在这一系列的过程中，外资给人的印象似乎更偏好于北京、上海、广州、深圳等地，很少有人提及杭州。也因此，在大多数杭州人的印象中，外资房企似乎还是一个比较陌生的概念。
据记者的不完全调查，目前在杭州，由外资房企开发的在售物业以个位数计。因此，在不少人心目中，六部委此次发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)似乎离杭州很远。
事实是否如此呢？
2年半时间诞生48家外资房企
根据有关规定，外资要在杭州投资房地产，一般的程序是这样的：
首先，外资企业要在土管部门公布的土地信息中物色土地，并在公开的招拍挂会议上竞得土地；
其次，将该项目的相关报告递交发展改革委员会进行项目核准，其中投资总额超过5000万美元的项目，需递交浙江省发改委；5000万美元以下的项目则递交给杭州市发改委核准；
第三步，则是报外经贸部门审批合同和公司章程(如果是外资独资企业，只需要审批后者)；
走完了前面的这三步，最后才是工商注册成立外资房产公司，以及项目的前期规划设计。
当然，也有一些公司，会选择首先成立管理或咨询公司，等物色到合适的地块后，再重新走上面的程序。
根据记者从杭州市对外经济贸易合作局了解到的信息，2004年至今，该局登记备案的外资投资房产企业共有68家。除去以管理、咨询、中介服务名义登记的公司，实际上投资(或筹划投资)房地产开发的外资企业已达48家。这些公司分布于钱江新城、下沙、滨江、临平等区域，其中有不少项目，还属于所在区域的重点项目，如华润新鸿基开发的华润万象城。
外资房企“诞生”得快，消亡得也快。今年上半年新批的12家外资房企中，因项目原因，3家企业已淡出市场。据不完全统计，2004年至今审批通过的这48家外资房企中，目前依然在运作的估计35家左右。
7成公司投资额逾千万美元
六部委联合下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》提高了外商投资房地产的准入条件，其中一条很重要的硬杠杠，是规定了“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%”。
根据杭州市对外经济贸易合作局提供的资料显示，在外资投资房地产企业中，有7成以上的公司意向投资额超过了《意见》所提到的1000万美元的门槛。外资房企的实力不可小觑。
如果严格根据新规定审批，开发这些项目的外资房企，其注册资本金必须达到一半以上。而杭州市原来的规定中，投资额在1000-3000万美元的项目，注册资本金的要求是40%以上；超过3000万美元的，则注册资本金只需投资额的1/3。
外资房企面对新政的三种表情
那么，六部委下发的171号文件，对这些投身于房地产业的外资企业有没有什么影响呢？记者进行了一番采访，发现面对新政策，他们大多比较平静。
表情一：庆幸型
这几天，滨江区某置业公司的负责人正忙着重新估算项目的投资总额。这家公司是今年3月份刚注册成立的港商独资企业，注册资本金达1100万美元，目前已基本相中滨江区政府附近的一块公建用地，正信心满满地准备投标书。听说六部委出台了新政策，该公司相关负责人连忙重新估算项目的投资额。“估计能达到政策规定的新标准，应该不会有很大的影响。”昨天，该公司负责人终于松了一口气。
表情二：远虑型
位于之江国家旅游度假区内的某置业公司，早在2004年10月就已经拿到了外商投资企业批准证书。目前该公司正在对其开发的一个公建项目作前期的规划设计。据介绍，这个公建项目占地350亩，集酒店、俱乐部、写字楼等物业类型为一体，投资总额在2800万美元左右。
虽然公司的一切注册手续均已办妥，但已经仔细研读了《意见》的该公司负责人在接受记者采访时，还是表现出了一丝“远虑”：政策中并没有明确规定“50%以上注册资本金”的要求是针对新进外资房企，而他们项目毕竟还没有开工。
据介绍，该置业公司的注册资本金是1128万美元。按照2800万美元的项目投资额来算，新政策规定的达标注册资本金是1400万美元，“还好，相差得也不是很多”。
表情三：跳槽型
对于此次六部委的171号文件，少数嗅觉敏锐的外商投资者似乎早就闻到了味道，而采取了让资金及时“跳槽”的措施。
杭州某外资背景的置业公司原打算投资2950万美元在房地产项目，但昨天下午，这家公司的相关负责人已向记者证实：经过反复研究，他们已经放弃了这个地产项目，正准备进军别的产业。
“说实话，这次的171号文件虽然抬高了外资投资房地产的门槛，但就目前来说，并不会对我们实际上的项目操作造成多大的影响。更多的影响还是在心理上的。”这位不愿透露姓名的投资者认为，原先国家在引进外资的时候都有相应的优惠政策，但是现在准入的门槛却在逐渐提高。这也预示着今后外资在房地产这块的收益将更为收紧，不如及时转向别的行业来得保险。
浙江大学房地产研究所专家、21世纪不动产杭州区域副总裁叶宏伟认为，外资在房地产低迷时期快步进入中国北京、上海等城市的原因基于两个“赌心”。第一个赌物业升值，随着中国的城市化进程，土地资源越来越稀缺，重点地段的物业升值趋势已经不可阻挡；另一点则是赌人民币升值。
业内人士认为，尽管现在杭州有越来越多的楼盘在涉外销售上大做文章，也有越来越多的外资投资杭州房地产，但不可否认，与北京、上海、广州等地相比，现在投资杭州房产市场的境外资金毕竟还是非常少的。
境外基金“只闻楼梯响不见人下来”
据业内人士介绍，外资机构投资房产主要分为两类：一类是海外机构投资者，如和记黄埔、凯德置地等专注于地产开发的财团；另一类就是专门从事投资物业的海外基金。这次，六部委下发的《意见》提高了外资投资房地产的准入门槛，但对境外基金却只字未提。不过，这点对杭州基本没什么影响，因为杭州目前还没有境外基金成功收购物业的案例。
“境外基金其实还是挺看好杭州市场的，一直有境外基金来物色物业，其中就包括摩根士丹利。”通策集团董事长吕建明说，“虽然确切的数量没法统计，但仅仅与我们联系过的就有五六只基金。”
境外基金来杭州物色的一般，以商业项目居多。
“但在杭州寻找好的商业项目确实是一件不容易的事。”叶宏伟说。他告诉记者，杭州最受境外基金青睐的投资项目是：规模在4-6万平方米，出租率已达75%以上的成熟商业项目，而这样的项目实在很难找。即使有极少数符合要求的商业项目存在，又往往因为产权方面的不清晰而让外资望而却步。
“就是因为这些原因，虽然已有不少境外基金都曾对看中的商业项目进行过接洽，但到目前为止，真正谈成的据我所知还没有一单。”吕建明说。
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》提高了外商投资房地产的准入条件
1、外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
2、外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
3、境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
来源：
今日早报
作者：
王燕维 余丽
编辑：
沈莹茜
