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观察:滨江写字楼,肥肉还是鸡肋?


www.zzhz.com.cn  2006年07月13日  住在杭州网

  上周,滨江区9号商业用地经历了42轮的激烈竞价。面对该区40万平方米的供应量,人们不禁问——

  上周,滨江区4块商业用地出让让杭州的土地市场难得热闹了一阵。9号、10号地块爆出小高潮,上演“拉锯战”,9号地块经历42轮竞价,10号地块经历了29轮竞价,最后,10号地块创下去年以来滨江区商业用地出让的最高价,楼面价为2124元/平方米。

  近来并不是企业拿地旺季,滨江商业用地为何爆出冷门?

  这次出让的拿地企业之一凯恩投资公司表示,滨江区写字楼楼价较低,但前景看好,目前介入是个好时机。可是,杭州写字楼市场的供大于求,竞争激烈已是众所周知的事实。

  近段时间滨江商业办公用地推地力度较大,作为未来写字楼供应量仅次于钱江新城的滨江,写字楼市场究竟将走向何方?

  滨江写字楼地价超2000元/平方米

  7月5日,杭州滨江区4宗商业地块出让会在杭州市公共资源交易中心举行。在滨江商业用地普遍楼面地价为1000多元/平方米的行情下,这次推出的9号、10号地块却分别创下了1669元/平方米和2124元/平方米的楼面地价。

  据悉,这次推出的9、10、11、12号四块商业办公用地均位于滨江区长河街道,四块地位置相连,只是容积率各不相同。

  拍卖刚开始,主持人便宣布,11、12号两块地块由于没有第二位买家参与竞价,因此直接成交。11号地块被18号买家——杭州峰明置业有限公司以3584万元的价格购得,楼面地价1139元/平方米;12号地块被11号买家——杭州凯恩投资有限公司以3929万元拿下,楼面价1126元/平方米。

  两家单位兵不血刃地以低价拿到地块,立刻引起了在场观摩者的议论。现场的不少媒体记者也认为,在新政出台之后,杭州开发商还处于观望阶段,此次拍卖会应该会以平淡收场。

  但随后的拍卖进程却让人大跌眼镜。在9号地块的拍卖过程中,66号买家和9号买家都表现出了志在必得的气势。终于,在经过了42轮的争夺之后,9号买家杭州汉氏置业有限公司以5439万元,高出起拍价近50%的价格,拿下了9号地块,楼面地价为1669元/平方米。

  而欲拿9号地块不果的66号买家,很快就转入对10号地块的竞购中去,显示出了强烈的拿地欲望。然而在对9号地块的争夺中,66号买家的资金底牌已露。果然,当报价进入到第29轮时,98号买家报出了5330万元的价格后,66号买家终于放弃。最终,10号地块被98号买家以5330万元的价格竞得,楼面价为2124元/平方米。

  记者随后了解到,98号买家为三家单位联合组成,分别为浙江华达通信器材集团有限公司、杭州鑫舟实业投资有限公司、杭州富阳华达电信器材有限公司。

  记者查看了长河街道的近期土地出让资料。在去年出让的几块商业办公用地中,楼面地价都在1000~1100元/平方米左右。如去年出让的53号地块,位于长河街道,东至二号路,南至滨盛路,成交楼面地价为1155元/平方米。65号地块为去年成交单价最高的一块商业办公用地,楼面地价也不过1446元/平方米。

  相比之下,这两块地为何创出高价?12号地块竞得者——凯恩投资公司的张娜也觉得不可思议:因为这4块地是相连的,从地形条件上看其实差不多。张娜认为,这两块地的高价不排除地块面积小、总价不高、竞标者前期准备工作做了不少、志在必得的因素;同时,虽然滨江商业用地目前地价便宜,但从规划前景看,作为杭州未来的行政次中心,滨江会聚集大批的企业总部落户,是钱江新城之外不可多得的商业宝地。

  40万平方米供应量将入市

  据资深地产机构调查,杭州目前写字楼存量大约在300万平方米左右,今后5年杭州写字楼市场的增量将超过300万平方米。在未来的几年内,钱江新城和滨江毫无疑问将成为杭州写字楼开发的主要区块。

  钱江新城已规划建设高档办公楼43幢,是杭州未来写字楼供应的第一大户。滨江有多少写字楼将入市?据调查,目前滨江区建成的、在建的以及将建的写字楼数量有30幢左右,其中已经交付的写字楼约占一半,主要集中在钱江一桥至四桥区域,区政府周边区域不多,只有4幢。这部分已建成写字楼中,可租售的面积约有10万平方米。而在建及将建的写字楼数量也有15幢左右,可供写字楼面积约有50万平方米。即便是扣除企业总部入驻的因素,预计今后滨江还是有40万平方米的可租售面积。

  滨江区写字楼主要集中分布在两大区块,一是钱江一桥与四桥之间,江南大道以北;写字楼以企业总部大楼性质为主,入住单位基本上是通讯设备制造、IT软件类,如信雅达、恒生、UT斯达康、诺基亚等。

  二是在滨江区政府旁,即三桥与四桥之间,江南大道以北。其中写字楼分布以星光大道为中心,东西两侧分布,主要有三类写字楼,一是行政、事业单位大楼,如财政大楼、农资大厦等,目前各个楼盘均有少量楼层对外出租;二是企业总部大楼性质,主要是一些生物医药、新材料及传统型的行业总部大楼,如康恩贝、苏泊尔大厦等;三是普通房产开发型,以商业、写字楼项目为主,辅有少量酒店式公寓,如星光大道、华龙世纪广场等。

  滨江写字楼入住率并不高

  按照业内通常的划分,杭州目前写字楼主要分布在黄龙区块、武林区块、庆春区块、文教区块和城站吴山区块。作为未来写字楼的次主力供应地,滨江的写字楼又处于怎样一个水平?

  租赁是目前滨江区大部分写字楼所采取的方式。从租赁价格来看,滨江区政府周边写字楼的租金比较多的是1.3~1.5元/天/平方米。

  这个价格和杭州现有几大写字楼区块租赁行情比,还是较低的。像黄龙区块租金普遍在3~4.5元/天/平方米;武林区块2~3元/天/平方米;城站吴山区块租金普遍在2元/天/平方米;庆春区块租金在3~4元/天/平方米;文教区块在1.5~2元/天/平方米。从销售价格来看,滨江区目前写字楼的平均销售报价大致在7000元/平方米左右。从销售情况来讲,由于前几年滨江写字楼市场的认同度比较低,因此销售状况并不很好,2005年下半年开始,这一状况相对有所好转,而滨江写字楼的整体入住率水平也不高。滨江区政府区块,新大集团大楼和农资大厦主要是企业总部在办公,因此入住率比较高,但有些以出租为主的写字楼,入住率只有20%。钱江一桥至四桥区块的整体入住率要高一些,但平均水平也不过60%~70%左右。

  从未来地位来说,随着杭州市“城市东扩、跨江发展”城市发展战略的逐步实施,滨江区已成为杭州经济发展的重要区域,也是杭州又一个写字楼集中的区域。政府的推动会催熟这一地带的商业。滨江区的优惠政策及在土地供应上的储备优势,目前已吸引了国内外大批大中型高科技企业的入驻,形成了众多的“集团基地”。但由于供应量太大,滨江的写字楼究竟要多久才能走出低谷,这也是个未知数。

  滨江写字楼寻找突围之路

  如何在激烈的市场竞争中寻求一席之地?滨江将要入市的写字楼纷纷寻找合理的市场定位,希望在销售上有所突破。

  在近期滨江区一次写字楼市场的研讨会上,差异化竞争成为专家的一致认识。如果把滨江区已交付的写字楼放到整个杭州市场来看,其形象应该处于中档和中高档的水平。写字楼规模不大,以单幢式样为主,面积普遍在5万平方米以下,建筑规模集中在2万平方米~4万平方米。

  滨江写字楼如何与现有存量写字楼错位发展?浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为,滨江的写字楼有两种方向可走,一是走高档写字楼的路线,二是走特色产业写字楼路线。

  所谓特色产业写字楼就是主题写字楼。这一概念在国内虽然没有形成潮流,但已有人在尝试,并在写字楼竞争较为激烈的发达城市受到了一些开发商的认同。如北京的第三极文化商厦,就是以图书销售为龙头的一系列文化商业来带动。在杭州,主题写字楼也已经萌芽。如西湖区文一西路的杭州数字娱乐产业园,而滨江区即将面市的东冠·恒鑫大厦,更是别具匠心地提出了创意主题写字楼的概念。

  浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为,面对滨江写字楼供应量巨大的现状,对写字楼市场进行细分是可行的办法。但是主题写字楼不仅仅是个概念,更应该在配套设施上、物业管理方面体现主题的亮点,如创意写字楼可配套设计些为创意产业者服务的休息间,为值夜班的员工休息提供方便,等等。

来源: 钱江晚报  作者: 张卉卉  编辑: 沈曦霞

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