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不确定因素增多 房地产公司年报业绩应无大碍


www.zzhz.com.cn  2006年07月13日  住在杭州网

  已公布的信息显示,2006年上半年,房地产行业有7家上市公司业绩预增,4家扭亏,3家预减,余下9家亏损。报喜公司大致占据半壁江山。而下半年,虽然国家的调控政策目前尚不完全明朗,但由于房地产公司特殊的会计结算,年报业绩受不确定因素影响不大。

  年报业绩影响不大

  G栖霞(600533)在其业绩预增公告中指出,公司上半年业绩大幅增长的原因主要是项目竣工面积较大,进入结算的销售收入金额较高。G万科(000002)等公司的业绩预增也出于相似的原因。

  业内人士认为,由于九部委对房地产的调控政策以6月1日为限,因此上半年的业绩没有受到调控的影响。但半年报表现不俗,使人们更关心处于调控压力下的房地产公司的年报业绩。

  银河证券研究中心的丁文指出,目前部分地产公司持有待重新审批项目,调控政策会延迟他们的开发进程,从而增加他们的财务费用和规划改造等费用,但年报业绩受到的影响不会太大。

  目前很多地方的调控细则尚未出台,新开发房产项目受阻,一定程度上会形成商品房供给的空档期,下半年房地产上市公司的规划建设会受到一定影响。

  但由于房地产项目必须在竣工后,结算款项才会体现在财务报表中,因此调控政策对房地产公司今年的年报业绩影响不大,主要将体现在明年。

  深振业董秘方东红表示,深圳的调控细则影响了公司振业城二期的开工,同时,由于目前买房者的观望心理,公司产品的销售进度也受到了影响。但他表示,延迟开发的项目影响的是公司明年的业绩。同时,他认为,由于住房需求会稳定增长,中小户型的开发也会有较大利润空间。

  G栖霞董秘王建优否认了调控对公司年报业绩的影响。他指出,公司目前各个项目的开发都按照计划进行,而且中小户型占到了产品总量的50%以上,与政策导向基本一致,因此下半年的业绩基本不受影响。

  深圳细则影响有限

  “国十五条”出台后,“对90平方米”如何定义、70%如何执行,各界存在较大争议,权威部门也没有明确解释,而深圳细则从严执行。从深圳本地房地产公司的反应看,该细则的确对房地产公司经营产生了一定影响。

  G深振业证券事务代表杜汛表示,“90平方米/70%”的政策,在深圳最终定义为对单一地产项目的控制,而非对一个地区或公司项目总量的控制,将直接影响到一些项目的规划和进程。公司的振业城二期便是其中之一。该规划尚未在调控之前审批通过,现在受限于“90平方米/70%”的细则,规划可能需要调整,工程进度由此会被推迟。

  G万科也遇到了同样问题。万科有关人士坦言,公司拥有的高档住宅和别墅土地项目很可能会受到较大影响。但是公司普通住宅比例高,成本控制能力强,土地储备结构也比较合理,调控细则不会对公司的中长期发展产生负面冲击。

  据悉,目前深圳被“叫停”需要调整的名单已由原定的34个项目,扩大到100多个。深圳官方解释称,这些项目需要重新规划,重新报建。

  业内人士认为,深圳别墅用地受“90平方米/70%”政策影响很大。不少别墅都建在环境优美的城市郊区,宽敞舒适正是市场需求所在,而90平方米的别墅恐怕将乏人问津。

  除了别墅项目以外,房地产公司最终受到影响程度可能并不如市场预期的那么悲观。目前住宅需求不大可能出现较大幅度的调整,而只要市场需求保持旺盛,将大户型改为小户型并不会对房产销售造成多大消极影响。一些开发商表示,大户型消费者可以购买相邻的两个甚至多个小户型,然后凿墙打通,将其恢复成大户型。

  其他地区仍不确定

  与公布了明确细则的深圳相比,目前大多数城市的调控细则尚不明朗。北京、上海两地的房地产公司正在等待实施细则的出台。对于这些地区而言,政策迟迟不明朗将影响部分地产项目的审批。

  G中企王凯红经理表示,由于规划户型的比例问题,公司目前有部分项目正在等待细则的出台和有关部门的重新批复,公司的别墅用地的开发也已经停下来。

  对“90平方米/70%”,各方的争议也越来越激烈。有经济学家表示,一些地方的房价仍然在2000元/平方米以内,国内房地产只是局部过热,“90平方米”并不适合全国各地,房地产市场应重在结构调整。而“70%”到底应针对单一项目还是区域总量,目前在很多地区还是未知数。

  有消息人士透露,上海、南京等地区正在争取对“70%/90平方米”的政策定义为总量控制或区域控制,这样对房地产企业的压力就会小许多。

  分析人员认为,如果“90平方米/70%”政策最后只在热点城市执行,那么对房地产公司的影响也将是局部的。如果规定是针对某一地区的全部项目,那么地方政府可以在合适的位置规划若干小户型项目,这些项目并不替代高档房位置,对开放高档项目的公司也就没有多大消极影响。

  除“90平方米/70%”政策外,触动其他地区房地产业神经的还有“双竞价”竞拍土地(竞地价、竞房价)的政策。

  根据建设部等正在酝酿的“双竞价”原则,国内首个限价房将亮相大连。有消息称,大连万达房地产开发有限公司的一个新住宅项目被大连市政府限价销售,定价为5300元/平方米。

  对于“双竞价”政策,多数房地产公司表示,尚未获得相关信息。G中企王凯红认为,政府拍卖土地需要综合考虑多方因素,来确定出让金、税率和开发资质等。“双竞价”也应当是各种因素之一,而不是决定性因素。

  业内专家认为,地价较高而楼价较低的竞拍,对地产商的直接影响是降低毛利率,从而降低其利润。而该政策能够在多大程度上推行,目前也尚无定论。

  有研究员判断,主要受政策的不确定性影响,房地产上市公司近期走势弱于大盘。在政策明朗之前,市场还无法判断房地产上市公司的前景。

  不过,也有不少业内人士对房地产公司持看好态度。他们认为,政策对房地产的调控即便从严执行,也只是对房地产上市公司的短期业绩有一定影响,并不改变其中期走好趋势。方东红便以香港为例,认为成熟的房地产市场,中小户型才是商品房的主流。他相信,行业内的优势公司,通过对政策的适应,会获得更大的发展空间。记者林喆陶俊

  半年报预增与扭亏的房地产公司一览      单位:元

        公司名称 上年同期净利润 同期每股收益 预告摘要 昨日收盘价

    G栖霞(600533) 64,085,560.84 0.305 增长50%以上 13.22

    G万科A(000002) 795,052,559.21 0.233 增长50%~60% 6.13

    G深振业(000006) 1,448,365.14 0.006 增长80倍以上 8.58

    G金融街(000402) 40,405,573.87 0.06 上升250~300% 9.24

    G莱茵(000558) 4,072,404.11 0.035 上升50~100% 3.64

    G金丰(600606) 15,315,604.66 0.06 增长至少100% 5.65

    G实发展(600748) 71,726,036.88 0.12 上升100%以上 7.44

    G深深房(000029) -15,778,116.72 -0.016 盈利约600万 4.30

    G光华(000546) -16,442,397.87 -0.097 盈利200-400万 3.29

    中远发展(600641) -23,207,879.99 -0.05 亏损转为盈利 —

    ST运盛(600767) -24,565,991.10 -0.072 净利润为正值 —

来源: 中国证券报  作者:  编辑: 江岳琪

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