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杭城开发商联合拿地 玩转高资本游戏
房地产业正在恢复其固有属性


www.zzhz.com.cn  2006年07月13日  住在杭州网

联合拿地意味着杭州开发商的新一次转型

  外行看热闹,内行看门道。房地产宏观调控实施一年多后,许多勒紧裤带过日子的开发商更看重的是,到底谁还有资本能够活跃在土地市场上。

  无论是最近滨江几幅商业办公土地的出让,还是境内外地产大鳄万科、凯德置地高调入杭,联合拿地似乎正在成为主流。根据杭州市国土资源局网站上的成交信息,今年尽管土地出让的节奏有所放缓,但在总计12宗的成交土地中有两个以上竞得人的占了5宗,比例远远高于去年。

  这究竟是杭城开发商迫于资金压力的权宜之计,还是在大融资背景下进行社会化转型的一种自觉?每个人的判断都可能不同,然而,无可非议的是,房地产业正在恢复它固有的属性:高资本的游戏。

  华达、德信:联合拿地降低买家风险

  7月5日,滨江区四幅商业办公用地出让,意外成为了杭城土地出让市场令人兴奋的事件。四块差不多的地块中,杭政储出(2006)10地块的成交均价达到了每平方米2124元,竟然是均价最低者的两倍,令在场多位开发商和媒体记者大跌眼镜。

  而创造成交均价最高纪录的买家,之所以出手如此阔绰,除了受到另一竞买人的追击,最主要的可能是因为三家公司联合拿地,早就有志在必得的意思。这块约10亩地的总价为5330万元,由浙江华达通信器材集团有限公司、杭州鑫舟实业投资有限公司、杭州富阳华达电信器材有限公司联合竞得。

  浙江华达通信器材集团有限公司的网站称,该公司是一家集科、工、贸为一体的大型现代化企业集团,其前身是杭州富阳华达通信电缆厂,现拥有总资产10亿元。集团下属浙江龙祥房地产有限公司,于2002年10月正式组建成立。

  无独有偶,在一个月之前,浙江德信控股集团有限公司拿下杭政储出(2006)7号地块时,也是联合了浙江香溢房地产有限公司、杭州美高华颐化工有限公司,以27550万元的价格联合竞得。当时,竞价现场同样十分激烈,经历了一场长达38轮的拉锯战。浙江德信控股集团董事长胡一平在拿下地块后,胸有成竹地表示将把地块用于开发中小户型住宅。这说明三家企业此前早就有了很好的协商与合作。

  浙江德信控股集团有限公司虽然成立于1995年,但此前长期在合肥、长沙、连云港等地开发。而浙江德信之所以一进杭州就立志开发利润较低的中小户型住宅,主要是因为三家公司的联合开发增强了实力。胡一平说:“浙江香溢对杭州市场非常熟悉,美高华颐又具有外资背景,该地块将完全采用自有资金开发,可以有效控制成本。”

  万科、凯德:地产大鳄的资本游戏

  自从万科联姻南都房产以来,万科一直是杭州楼市不露脸的明星。今年5月,万科以4.76亿元的总价在江干科技园拿下杭政储出[2006]4、5号两地块,走到前台。

  而万科拿地的方式也是通过两家公司联合竞得。这两家公司是万科地产(香港)有限公司和上海万科房地产开发集团。

  与浙江德信通过联合开发来增加筹资能力降低风险不同的是,两家万科共同出现在杭州人面前,绝不是仅仅为了联合拿地。事实上,两家万科之间包含资本运作的途径,为下一步引进投资基金留下了较为灵活的口子。在新加坡地产大鳄进军杭城时,也同样是和嘉士林私人有限公司联合竞地,后者根本不为国内地产界所闻。

  这种地产大鳄们的资本游戏是杭城开发商所不熟悉的,但显然杭州地产界的几位龙头老大已经在行动。按计划,绿城今天将在香港联交所主板挂牌上市,发行3.24亿股,预定集资额32亿港元。另外,坤和建设、广宇房产、耀江房产等品牌开发商,都已经在筹备上市的相关事宜。

  而在此前,金都房产集团有限公司7月4日首度赴港,推售位于杭州的“金都华府”6号楼。独家代理“金都华府”在港发售的中原(中国)物业顾问有限公司董事副总经理陆成曾透露:不排除金都今后在香港上市的可能。

  对于坊间流传盛广的万科与南都开展进一步的合作,有开发商评价说,这既是万科另一种形式的联合拿地,又是两家企业之间正常的资本运作,大家大可不必有诸如杭州开发商黯然败退这样的感叹。

  链接

  北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆近日称,在银行将贷款门槛提升到35%后,开发商的资金缺口将达到3100亿元,预计将有二三成的开发企业将破产。戴德梁行泛城住宅产业部高级董事岳锋钢认为,“这将会出现外资、民间资本、其他行业的资金大量流入房地产业。”

  业内看法

  -中原地产 盛毅 地产大鳄加速品牌输出

  目前市场上的联合拿地和联合开发,可分为两种情况。对于中小型房地产开发企业来说,主要还是因资金短缺而采取的抱团应对,开发技术方面的合作相对不明显。而对于万科和凯德置业等地产大鳄来说,显然已经度过了资金和技术这一关,扩张的动机更加突出。它们一方面基于在业界的地位,容易得到基金和投资公司的青睐;另一方面正在通过“四两拔千斤”的操作模式,加快品牌输出。

  -通和房产 章显腾 地产与资本的握手

  联合拿地最迫切的动机可能是为了钱,但远非这么简单。它除了说明开发商的心态越来越开放以外,还意味着企业的社会化是一种必然。事实上,万科从深圳福田走向全国就是一个不断社会化的过程。在资本运作上,联合拿地和上市是同样的道理,房地产开发企业最后肯定会走上资本社会化和经营专业化的途径。

  -盛元房产 朱振祥 股权转让的序幕

  整合成为业界的新举措。宏观调控催生新的竞争条件和思维,随着外资的进入和房地产业竞争的加剧,可能会引发中国房产市场股权转让的浪潮。杭州楼市中,一些明智的开发商已在调整思路,主动落实相应措施以适应当前宏观调控下的政策环境和市场环境,局部打破老死不相往来的单干开发模式。联合拿地,不仅可以趁早开展“市场协防”,以期弥补资金不足引起的竞争劣势,还可借融资完成企业内外管理和文化的整合。

来源: 今日早报  作者: 叶建英 莫际芳  编辑: 沈莹茜

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