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政策掣肘,“倒百分之七十”怪圈套住楼市


www.zzhz.com.cn  2006年07月11日  住在杭州网

  【编者按】“国六条”及其细则落地一月有余,闹得沸沸扬扬的“90平方米以下中小户型占70%”的“面积”新政却从一开始就遭遇了不小的阻力。是什么“难言之隐”在阻碍着新政的大车前行?

  我们发现,当前的住宅市场正在陷入一个“倒70%”的怪圈:在不少城市,不是“90平方米以下中小户型占70%”,而是“90平方米乃至100平方米以上的大户型占据着住宅成交总量的70%”,现实正与政府调控目标演绎着一场“针尖对麦芒”的无声对抗。

  我们希望,呼之欲出的“70%”面积新政能够顺利实施,击破这“倒70%”的怪圈;同时,我们也不得不为这一发现担心,当前的房地产市场,能否经受得住这一“惊天大逆转”?

  上海:小户型住宅总成交面积不足30%

  房地产宏观调控政策落地的第一个月,上海住宅市场仍然上演颇为鲜明的“倒70%”的怪现象。

  根据上海官方网站“网上房地产”的统计数据,6月份成交楼盘中,100平方米以下的户型成交量5863套,占成交总套数的42%,占成交总面积仅仅28.6%。

  而根据6月1日实施的九部委“15条意见”公布的新住房比例调控要求,新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

  政策设计的理想住宅结构和目前市场的真实结构截然相反,堪称奇特。

  对此,上海房地产业内人士提示,应该从两方面看待这一现象:一方面,“倒70%”说明目前市场可供选择的小户型总量不够,导致成交量占比小;另一方面,也说明上海90平方米以上的户型同样存在大量的市场需求,一些大型城市中心区域是否普遍适用70%小户型的标准还有待进一步的分析和考证。

  从区域方面看,小户型在上海内环内、内外环间,以及外环外的交易情况也不尽相同。一个明显的特点是,内环内的市中心区域,小户型成交占比最低。

  专家解释,从数据可以看出,内外环间仍然是小户型较适宜开发的区域,并已经得到市场认可。相比之下,市中心区域因为土地资源稀缺,单价较高,住宅需求倾向大户型,显得不适合大量提供小户型住宅。

  而外环以外的区域由于多是低密度甚至别墅类住宅,也会体现出小户型交易较少的局面。另外,根据招商局房地产开发人士的解释,由于城市周边地区的交通等配套设施不完善,低收入家庭主动进入城市周边选择小户型,同样并不现实。

  6月上海商品住宅成交面积构成

  成交套数 成交面积(㎡) 面积比例

  70㎡以下1230 73260 4.4%

  70-100㎡ 4633 404254 24.2%

  100-120㎡ 2725 296548 17.8%

  120-140㎡ 2549 331029 19.8%

  140-180㎡ 1244 191834 11.5%

  180-210㎡ 474 91776 5.5%

  210㎡以上954 281505 16.9%

  (以上数据来自上海“网上房地产”)

  北京:商品住宅现房成交套均152平方米

  除了上海,“倒70%”怪现象明显存在的还有北京。昨天,记者从北京官方网站最新发布的数据计算得出,6月份大户型住宅依然是北京房地产市场的主流,同样约占70%的市场份额。

  根据北京市建委统计数据分析,6月份北京网上登记签约的商品住宅期房的套均面积为120平方米,商品住宅现房的套均面积为152平方米。中国指数研究院的统计数据也与此相一致:6月份北京商品住宅成交套数(不含经济适用房),90平方米以下的有3843套,90-120平方米的有3033套,120平方米以上的有5242套。可见,90平方米以下的小户型只占市场交易约31.7%的比例,大户型则占有近七成的份额。

  不仅仅是成交情况如此。据统计,6月份北京商品住宅新上市套数为:90平方米以下的3312套,90平方米以上的4521套。在楼市新政落地的第一个月,北京的住宅供应结构上,大户型的比例也高于小户型。

  在采访中,许多开发商表示,“90平方米以下占70%”的“面积”新政执行颇有难度。“距离市区相对远的项目生存空间变得狭窄。”北京国融置业有限公司总裁助理唐政说,受交通成本上升和方便程度的影响,远郊的小户型项目吸引力远远小于距市区近的项目。

  穗深:主流户型成交套均面积依然超标

  无独有偶。在这一轮楼市火热的珠三角的主要城市,住宅市场户型超标情况也比较明显,“倒70%”难以回避。

  刚刚公布的6月份广州市房地产信息统计数据显示,6月份广州市新建商品房交易登记面积为129.98万平方米、有11452宗,其中,新建商品住宅交易登记面积约107.08万平方米、逾9300宗,按此折算,广州上月新建商品住宅的套均面积就达115平方米。

  “的确,广州的住宅户型这几年真是‘长大’不少。”一位广州的业内人士坦率地向记者表示。他介绍,以前广州“房改房”时,基本上都是以60-80平方米的小户型为主角,广州换房群体原住房面积在100平方米以下者高达87.2%。而近年来,随着经济生活水平的不断提升,大概自2004年起,广州的开发商在户型设计上就开始向“大”处看齐,100-150平方米被看作“理想面积”,200平方米以上的也不稀奇。

  记者又从深圳市场上了解到,目前深圳的“主流户型”也仍以110-130平方米的三房居多,其次才是小户型。自然,“国六条”及其细则中的“面积”新政也将使深圳住宅市场面临户型格局的大调整。

  广州一家房地产企业负责人表示,“面积”新政是打在开发商身上的“硬棒”。而从当前的需求面反映来看,广州、深圳等地的购房群体中已有八成以上的购房意向是90平方米以下的中小户型,如何逆转“倒70%”的供应,不那么简单。

  各地楼市普陷“倒70%”怪圈

  天津:大户型何止“半边天”

  调查显示,目前天津在售住宅项目普遍存在户型面积较大的特点,其中滨海新区尤其明显。据悉,滨海新区主要在售项目的户型面积均在100平方米以上,主力户型多在130平方米。业内人士指出,今年以来,一些大户型产品的销售势头已经不比前年和去年,甚至在租赁市场上,面积在90-160平方米的两房和三房也渐渐趋于需求饱和,只有90平方米以下的小户型处于严重的供不应求阶段。

  南京:开发商抢卖小户型

  南京已经出现了开发商抢卖小户型住宅的现象。如江宁区接连有开发商加推小面积的房型,一位在近期推出了一批30-80平方米小户型的开发商毫不避讳,“调控新政后小户型肯定会大批量上市,届时一旦出现供过于求的状况,很可能出现销售不畅,所以趁现在市场上还没有多少动静赶紧将小户型推出,尽快回笼资金。”在“90平方米套型面积”定义进一步明确前,南京楼市难以平静。

  武汉:缩小面积势在必行

  居住条件的日益改善也使武汉房地产市场陷入怪圈:一方面,从2004年开始,武汉绝大多数在售楼盘的主力户型就在120-140平方米之间;另一方面,相比快速上涨的房价,普通购房者承受起来并不轻松,定位于120-140平方米的“主力”户型也愈发销售不畅。业内人士已经提出,三房在110-120平方米,两房在80平方米左右,就能满足相应的功能需求。在调控新政的要求下,进一步缩小面积,必将成为武汉住宅市场的新方向。

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来源: 上海证券报  作者: 于兵兵 于祥明 李和裕  编辑: 沈莹茜

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