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京城境外购房者选择“变向” 住宅类物业成新宠


www.zzhz.com.cn  2006年07月10日  住在杭州网

  与几年前相比,境外在京购房者的选择偏好和购买方式都在发生微妙变化。继大型购物中心、商铺和标准写字楼等商用物业之后,一批以高档商务公寓为主的住宅类物业渐成外资新宠。

  统计显示,虽然2005年外资在京购房比重仅为2%-3%,但其购房的成交均价为11333元/平方米,平均成交户型面积为185平方米。两项指标远高于内资购房水平。且外资对物业形态的偏好明显指向如SOHO尚都、宝星国际、新城国际)、温莎大道、丽都水岸等诸多高档楼盘。

  记者随机采访了上述几家楼盘,据宝星国际销售人员介绍,其公寓价位在7000到9000元之间,目前“差不多40%都被外国人买走了,只剩下几套尾房。”而新城国际售楼处的祝小姐则告诉记者,虽然没有明确统计过境外购房者到底占多大比例,但“每天前来了解、咨询的人当中,外国人绝对不在少数。”

  记者又了解到,较早既定位为涉外商务公寓的丽都水岸,目前其境外购房者也已经占到其整体客户群的30%。

  由商而住

  早在上世纪90年代,初见端倪的“境外购买力”一向热衷购买商用物业(如“万通新世界”)。但随着境外购房群体的日渐壮大,其选择偏好却逐渐转向“户型偏大、单价偏高”的高档住宅领域。

  是什么原因促成了这种转变?伟业顾问总经理林洁分析说:早期外资大多倾向于购买商铺、酒店,且对未来的经营回报预期过高。但随着商铺、酒店后续经营的不利,预期的回报未能兑现,商用物业严重缩水。“外资在这上面吃了教训,所以对商用物业投资就变得谨慎了。”

  而比之商铺投资,住宅的优越性逐渐为境外购房者所发现。他们发现住宅投资具有“自住”和“投机”的双重性,可以更大程度地规避风险--一旦物业升值不成,还可留作自用或出租。

  不但如此,境外购房群体在购房目的和购买方式上也发生了变化。前几年,外籍人士进京购房主要以投资为目的,目前用于自住的购房者正在增多。而且由以往的‘短期投资、司机套现’逐渐向长期持有过度。

  “现在更多的是外籍华人到内地购房,这些客户大部分是‘海归’或与大陆有某种联系的所谓‘大陆边缘人’。”林洁曾在美国东、西部地区对潜在的境外客户做过调查,其分析结论刚好证实了上述说法。

  另据分析师陈友根说,他在调研过程中所接触到的境外在京购房者,大都抱着“预期京城经济保持高速增长、房地产市场空间大、房价进一步上升”的想法。在他们看来,大户型、高档住宅一般都地处繁华地段,保值、增值的效果更为明显。这正是高档住宅受宠的主要原因。

  内外无异

  目前,从购房程序上来看,外籍购房者与国内购房者已无明显区别。在个人购房层面上,自从2002年取消了内、外销房的区分政策之后,外国人在京购房限制逐渐放开。

  2003年3月,作为吸引外资及外籍人才的一项新举措,北京市外经贸委和市财政局甚至共同出台了奖励办法(全称《北京市外商投资企业高级人才购房购车专项奖励暂行办法》),规定凡外商投资企业、外籍高级人才在京购房或购车时,可以享受到最高相当于其上年度已缴个税地方留成部分80%的奖励。

  在上述政策的鼓励下,外资购房群体近年来逐渐加大了进驻京城房地产市场的步伐。且在投资购房层面上,国外购房“机构性投资”逐渐增多。

  据提供的材料显示,从外资进入房地产行业的渠道来看,主要分为三种,第一种是非居民机构和个人投资房地产;第二种是外资通过外国直接投资方式进入房地产;第三种是外资通过外债方式进入房地产。第二、三种渠道外资主要是进入到房地产开发领域,“而进入销售环节的外资,主要集中在第一种渠道。”

  目前,海外地产基金已加快了进驻中国的速度。“北京除了摩根士丹利房地产基金、雷曼兄弟旗下基金、盛阳房地产基金、新加坡政府投资公司、荷兰ING、高盛旗下基金等海外基金在继续寻找合作对象外,一些新的海外房地产基金,如瑞银证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团房地产基金也纷纷进京行动。”相关人士说,“这都和京城房地产市场对外资的逐步放开有关。”

  不单是北京,游走于二线城市的创典全程地产运营机构执行董事杜荷军称,他在西安、成都、无锡等地运营的30多个高档楼盘中,“外国人和讲英语的中国人也在逐渐增多。”杜荷军认为,外资加剧进入内地购房,“已经成为一种趋势”。

  炒高房价?

  此前一些业内人士曾表示担忧,认为外资购房群体的日益壮大,将会冲击京城楼市,在一定程度上制造房产“泡沫”。

  但专家认为,辩证地看,外资的加速进入,如果控制好了,不但不会有太大的负面影响,还会“对中国楼市有一定的积极影响”。比如制造更多需求、促进市场更为成熟、规范等等。

  “虽然资本逐利的本质会使楼市充满了投机与风险,尤其是热钱,一旦汇率变动,楼市必定出现一定的抛盘。但好在目前国际游资在北京还没有形成气候。”陈友根说。

  全程创典地产运营机构执行董事杜荷军则认为,“虽然外资购房虽然比例很小,但影响甚大。”,外资购房一经媒体渲染、放大,常常会给相关的楼盘制造出某种“明星效应”,“这无疑成为炒高房价的一个很好题材。”

  但在伟业顾问总经理林洁看来,境外购房群体虽然会在一定程度上拉高房价,但作用“有限”:“毕竟外资购房群不是市场主体,比例很小。而且,如果房价被拉高,也会进一步抑制外资购房本身。

来源: 中国房地产报  作者: 王玉光  编辑: 沈莹茜

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