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开发商欢迎90平方米不搞一刀切 楼市可能缺货


www.zzhz.com.cn  2006年07月10日  住在杭州网

  楼市信息就像小孩子的脸,说变就变,让老百姓很难看透。到底买还是不买?这是个问题。

  昨天,有媒体报道称,建设部即将发布一份解释性文件:“90平方米以下套型建筑面积要占到70%”的规定,各地可根据实际情况进行总量控制。该份文件有望于7月11日公布。

  记者昨天采访的部分广州地区开发商表示,如果该消息内容属实,他们对“90平方米不搞一刀切”持欢迎态度;也有部分开发商对记者称,在正式消息未公布地方具体贯彻措施未明朗之前,不便对国家的有关规定进行揣测和评论。

  90平方米、70%、套型面积

  开发商翘首企盼有明确解释

  “90平方米”、“70%”,这两个数字在“国六条”细则公布的一个多月来,频频出现在公众视野里。但是不少开发商和消费者私下认为,新政策的这两个关键词,90平方米和70%依然是模糊概念,如果定义不明朗,“中小户型新政策”就很难突出重围发挥政策效能,更难落到实处。

  “国六条”细则,即国家九部委5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,并没有明确“90平方米、70%”的规定是总量控制还是对所有单个项目的要求。此后一些地方的开发商通过房地产协会和全国工商联上书建设部,认为这一规定存在“一刀切”的问题,执行起来比较困难。

  广州某国有大型地产集团工程师刘先生也认为,房地产市场的地域特征很强,各地有不同的实际情况,如果建设部将出的这份新文件内容属实,各地可以根据总量与项目相结合的原则,依据当地住房调查实际情况,合理确定新建商品房结构比例,这种不搞“一刀切”的做法比较符合实际,会得到开发商的欢迎。但就新政策的关键词,如套型面积,刘先生认为还需要进一步明确,房屋面积按照建筑规范来讲,一般有使用面积、套内面积、建筑面积几种叫法,很少有套型面积的说法。

  在昨天采访中,另有几家大型上市房地产公司有关负责人告诉记者,现在实施细则仍没有正式出台,开发商只能密切关注新的政策动向,但是在具体新规定没有公布前,开发商方面暂时不便回应。

  餐厅算入阳台两套打通成一套

  开发商绞尽脑汁规避90平方米

  事实上,缺乏简单、可操作性的统一标准,使得全国各地对“90平方米套型建筑面积”计算方式差异很大。比如,地下室在有的地方不算容积率,但在重庆等地算。阳台,有的城市不算,有的城市算一半。因此,如果没有一个明确的全国统一标准,即便是同一户型、统一设计,在全国不同城市都有可能出现不同数字。就设计而言,甚至可能会催生出一些让人啼笑皆非的设计“怪胎”——80平方米的室内面积,100平方米的空中花园。

  一位姓苏的开发商表示,其实即使9部委将来把90平方米限定成常规意义上的建筑面积也无所谓:“在地产界,大家在研究一些秘籍,可以巧妙突破住宅90平方米限制。”

  比如,利用阳台面积不计入“套型建筑面积”的标准,开发商自然也就可以将“阳台”的概念延伸和扩大一下,将住宅套内的面积控制在90平方米以下,把餐厅和阳台的设计连为一体,这样购房者实际的房屋使用面积完全可以超过90平方米,符合国家规范,手续简便易行,房屋的售价当然也可以调高些。

  另外,将大户型设计成相邻的中小户型,客户将相邻的两套打通墙壁之后就可以变成大户型,如果打通楼板,则能够变成复式房。这种做法也可以起到规避90平方米限制的作用,但是其可行性到底有多大,需要市场实践检验。

  按照建设部《住宅设计规范》——住宅应按套型设计,每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。也就是说,如果将一套大户型在设计上分为两套小户型,且两套小户型分别都符合国家标准,这是有很大的难度的,而且即使达到目的,也必然会增加很多面积的浪费和不合理,对使用会有很大的不良影响。除了豪宅业主外,愿意买有2个厨房的大户型的客户想必应该不多。

  开发商观望新项目报建停顿

  楼市明年上半年可能再度缺货

  截至目前,广州的大部分开发商仍旧在等待地方出台地方性的新政实施细则,并希望政策上有所松动。然而,来自有关部门的消息显示,规划局的报建系统正在按照“国六条”细则的有关规定进行升级,目前已经进入调试阶段。

  由于不少开发商对新规定的具体实施仍处于观望状态,因此,6月份以后,他们报建新项目的步伐明显放缓。甚至有业内人士在接受记者采访时表示,如果报建审批继续停顿下去,那么明年上半年的供应量将会受到影响,缺货局面有可能将再度发生。

  据介绍,正是由于许多细化工作未能及时跟上,目前广州市各区的区规划局对政策的把握不是太准确,因此,报建审批工作暂时停了下来,但是规划局收件仍旧在继续。而广州市规划局并未完全停止审批,新的《建设工程许可证》仍旧在发,只是审批上比以往更加谨慎。

  要点透露

  解释性文件

  据《经济观察报》报道,一份将作为解释性的实施细则新文件有望于7月11日正式公布。其核心内容就是落实新建住房结构比例,明确了房地产界最为关心的三大问题。

  一是对“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”的条款,新文件称,各地应根据总量与项目相结合的原则,依据当地住房调查实际情况,合理确定新建商品房结构比例。

  二是对已经完成审批但未取得施工证的项目要妥善处理。“国六条”细则对此的规定是,凡不符合“90平方米、70%”规定的,过去已审批但未取得施工许可证的项目,应根据要求进行套型调整。而新文件未对此做统一规定。

  三是对一直以来颇有争议的“套型建筑面积”概念,建设部起草的新文件或明确:套型建筑面积是指单套住房的建筑面积,由套内建筑面积和分摊共有的建筑面积组成。

来源: 广州日报  作者: 李妍 陈穗华  编辑: 江岳琪

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